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土地的性质即归属问题关系到房地产关键的开发与交易问题，是最为根本的问题。training.mypm.net
○4开发利用情况项目管理论坛
土地的开发利用情况并不直接影响房地产市场需求，但其余基础设施建设、配套情况密切相关。因此，土地的开发利用情况也是区域因素分析中的重要内容。项目管理者联盟
土地开发利用情况主要表现为：道路、电力、给排水、通信、供暖，等基础设施的通达情况。pmp.mypm.net
○5社区概念bbs.mypm.net
社区概念最直接反映了市场的主要需求。社区概念，既可以源于历史文化传统，又可以源于经济政策导向。例如，CBD、CLD、金融区、别墅区、商贸区、科技园区、工业园区、大型住宅区、老居民区，等。项目管理者联盟
○6地形地貌training.mypm.net
地形地貌往往形成房地产房地产项目管理的重要卖点(核心竞争力)。例如，山地、森林、水畔、海边、湿地，等。有利的地理因素往往可以大幅提高房地产项目管理价值，弥补其它缺陷。club.mypm.net
○7交通情况blog.mypm.net
交通环境，尤其是公共交通的分布、通勤情况对房地产项目管理有极大影响。例如，公交车站的线路站点分布、城市轨道交通通达情况、交通拥堵、停车泊位设置、长期或临时的交通管制，等。blog.mypm.net
一方面，发达的城市公共交通可以有效提升房地产项目管理价值，例如，房地产项目管理周边分布有公交车站、城市铁路站点、港口、码头、火车站、航空港、海关口岸，等交通设施;另一方面，不良的交通环境同样会有损于房地产项目管理价值，例如，存在城市道路拥堵、停车泊位稀少、长期交通限行，等问题。项目管理者联盟
○8地标特征项目管理者联盟
地标，包括高层或超高层建筑、学校、公园、政府机关、使领馆、历史文物、商贸中心，等。地标特征对房地产市场的影响，一般是通过提升土地价格从而间接影响到房地产市场。地标对房地产市场同时存在积极的和消极的影响。例如，公园的优美环境、高等学府的文化氛围、高层建筑的视觉冲击、高档物业对价格水平的带动能力，这些都是积极的影响因素;再如，高污染、高噪音的产业分布、地名、不利的物候条件，则会对房地产项目管理价值产生负面影响。blog.mypm.net
b房屋敏感度分析项目管理者联盟
房屋敏感度分析，是综合地区发展历史、人民生活习惯、家庭构成特征、年龄构成分析，以及用地类型等房地产项目管理特征，对房地产项目管理规划、设计、物业管理、营销方案、产生影响，其参考系较为复杂，参与变量较多，综合性、概括性较高，是房地产项目管理环境的重要分析手段。项目管理者联盟
例如，在有几代同居传统的地区，户型设计更讲求功能分区、动静分离;再如，新开发区、高科技园区、CBD或金融区、商贸区，老年人较少，单身、年轻家庭较多，则应尽量满足中低年龄家庭需求。www.mypm.net
房屋敏感度分析，是依据家庭构成和房屋敏感度两组变量，对市场需求进行的变量分析方法。主要以各类家庭置业需求特征为研究对象，分析对于各种家庭敏感度较大和较不明显的需求因素。对与不同类型置业需求的主要矛盾分析。项目管理者联盟
复合变量分析法：以家庭主要成员年龄、婚姻状况等特征，可将家庭分为单身家庭、年轻家庭、成熟家庭、中年家庭、老年家庭;再对各种家庭的房屋敏感程度进行分析;最后，综合分析结果对各种家庭需求进行定位。项目管理者联盟
系列变量分析法：以家庭年龄(包括，成员年龄、婚姻状态、家庭规模等因素)为动态变量，分析随家庭年龄增长需求的变化特征。项目管理者联盟
○1复合变量分析法：项目管理者联盟
——单身家庭需求特点：pmp.mypm.net
单身家庭往往面临择友、就业、工作，等方面的压力，所以对个人形象、社会评价较为重视;同时，年龄较轻、身体素质良好、环境适应性强、对房屋舒适度的关注较少，对房屋户型缺陷的包容性较强。因此，单身家庭需求可以概括为：形象中心型需求。blog.mypm.net
对单身型家庭影响较大的因素(大)：价格、交通、工作、社会认可、社会作用。www.mypm.net
对单身型家庭影响较小的因素(小)：户型、面积、升值潜力、购物、邻里关系、物业水平。项目管理者联盟
——年轻家庭需求特点：项目管理者联盟文章
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