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c心理因素：购房心理、价格敏感度、品牌忠诚度，等;项目经理博客
d社会因素：经济发展、货币政策、 政治环境、奥运会，等。
○2市场需求调查项目管理者联盟
市场调查的主要内容。调查内容包括：各种需求的市场满足情况、市场激烈程度、市场需求分布情况、市场主要需求，等。项目管理论坛
○3市场需求分析项目管理者联盟
结合地区、企业、以及经济、政策、货币、金融、等需求变量，寻求最适宜的市场情况的需求类型，分析各种需求受变量的影响情况，项目管理者联盟
a以各变量对市场需求的影响为划分标准，可将变量分为：积极变量和消极变量。项目经理博客
积极变量，是指对市场需求有促进其价值提升作用的因素。消极变量，则是指对市场需求的价值提升有不利影响的因素。转自项目管理者联盟
例如，在高档写字楼(市场需求)周围原有重要交通枢纽、公交车站、地铁、知名企业等(需求变量1)，此时这些变量就是有利于该需求价值提升的积极变量。再如， 本例中周围若有一塑胶厂(需求变量2)，此时则成为有损房地产项目管理价值的消极变量。项目管理者联盟
b以需求变量与市场需求的相互依赖程度，可将需求分为：必要变量和选择变量。项目管理者联盟
必要变量，是指各市场需求因其自身用途、特征或其他原因所必须具备的需求变量。例如，对于大型商业广场必须具备一定的人口密度、与之相适应得消费水平、充足的停车泊位，等要求。项目管理者联盟
○4市场细分service.mypm.net
根据置业者不同的职业态度、职业行为特征、人口特征、家庭特征、心理特征和一般需求习惯，可也将市场划分为各个细分市场。细分市场是细分变量在置业市场中的外在的表现形式。市场细分实际是市场需求分析的成果之一。市场需求分析的成果不仅体现在房地产项目管理开发的策划阶段，而且贯穿于整个房地产项目管理的生命周期。例如，在规划设计阶段，可参考市场细分情况优化设计方案;在房地产项目管理建设阶段，可依据市场细分压缩建设成本;在市场营销阶段，可根据市场细分设计营销方案。项目管理者联盟
市场细分是市场需求的直观表现，市场细分体现了房地产项目管理策划阶段的特点。因此，市场需求分析往往又被视为市场细分，二者存在很多的联系，同时又存在本质的区别。项目管理者联盟
a市场细分着眼于置业市场内各种需求的分布情况;市场需求分析则更侧重于各种需求对开发房地产项目管理的影响。项目管理者联盟
b市场细分是对房地产项目管理所在环境的评价;市场需求分析则是对房地产项目管理与周围环境的相互影响的评估与预测。项目管理者联盟
c市场细分客观地反映了置业市场的需求情况;市场需求分析更多地反映了市场的供给情况。项目管理者联盟
3、市场需求分析的步骤项目管理者联盟
○1需求分析基本流程图项目管理者联盟
○2需求分析的具体步骤项目管理者联盟
a确定市场范围项目管理论坛
综合经济发展程度、人口密度、交通情况，确定房地产项目管理价值对市场影响的波及范围，包括地区范围、年龄阶段、人口素质、阶层的细分市场。市场范围的追却确定有利于房地产项目管理自身优势、竞争能力的提升。项目管理者联盟
例如，一块是城市中心土地所影响的范围比市郊土地的影响范围大;商用楼的市场范围大于住宅房地产项目管理;高人口密度区域内的房地产项目管理市场范围大于密度低的区域;具有高档物业管理水平的房地产项目管理的市场范围小于低水平物业房地产项目管理，等。仅以物业管理水平为例，高档物业管理水平受到价格水平、个人品味、档次等因素的限制，因而较低水平物业而言，其市场需求、供应都有所减少。项目管理者联盟
b列举市场需求项目管理者联盟
根据市场特征，列举市场中可能存在的市场需求。例如，在城市中心区域可能同时存在商用楼和住宅小区的需求，但很少会出现别墅花园的需求;相反，在环境优雅、公共交通缺乏优势的地区，别墅类高档住宅的需求几乎占据了主要市场。同样，市场需求是同时存在于市场范围之中的，但因各市场环境不同，各种需求比例、规模有所差异，所以应选择在某一方面有明显优势、市场规模较大的需求，作为房地产项目管理的目标需求。bbs.mypm.net
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