随着市场竞争的日趋激烈,房地产正在告别暴利时代,利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代,专业化分工越来越细,专业化水平越来越高,需要开发企业变粗放式管理为集约式管理,实现开发成本费用的精确控制。企业存在的终极目的是利润最大化,实现利润无非“开源节流”。“开源”要求对公司现有资源通过整合,发挥其最大效益;节流是成本费用的降低、控制。特别在房地产开发项目上节流有着更重要的意义。
本文主要针对在房地产项目开发中的设计阶段、招标投标阶段、施工阶段、竣工阶段四个阶段的成本控制作出分析。对房地产项目在开发过程中的各种耗费进行指导、监督、调节和限制,及时控制与纠正即将发生和已经发生的偏差,把各项费用控制在规定的范围内。
一、设计阶段
房地产开发企业要降低产品造价,就必须重视设计工作,从投资形成之初就进行严格的控制。据资料统计,设计阶段对房地产项目投资有较大影响,初步设计阶段对投资的影响可能性达75%～95%。可见,房地产开发项目设计的科学性、合理性和经济性对项目成本起着关键性的作用。项目设计阶段成本控制的主要措施主要有以下几点:
1.引入竞争机制,实行设计招标。实行设计招标制度,一方面可以有效地防范设计领域的不规范行为,保证有资质有实力的设计单位在良好的制度环境下进行公平竞争,不断加强自身管理,提高设计水平,增强竞争能力。另一方面也扩大了房地产开发企业在设计方案上的选择范围,保证了设计方案的质量。最后,在保证设计方案的技术性、安全性、合理性及使用功能的前提下,实行设计招标制度有利于选择最经济合理的方案,降低工程造价,使设计阶段投资费用控制。
2.推行限额设计,努力减少设计费用。可行性研究阶段编制的投资估算,经批准是初步设计的投资最高限额;初步设计阶段编制的设计概算,经批准是施工图设计的投资最高限额;施工图设计则按照概算投资细分指标进行限额设计,形成施工图预算。估算、概算、预算等不同阶段的投资指标有前后制约、相互补充之作用。只有防检与监控、预先措施与事后综合平衡相结合,才能不会突破投资目标值,这就是限额设计的目标管理。只要这个目标管理到位,限额设计工作就会成功,项目的投资目标值就能实现。
特别需注意影响建筑设计方案经济性的因素,比如说结构配筋,要求设计单位根据地质勘察报告的设计数据,按地质条件及楼房的抗震要求等要求选取最佳配筋率,从而控制工程造价。
二、招标投标阶段
住宅地产(商品房)项目的招投标大致有土地招投标、设计招标、施工招投标、监理有招标、装修装饰招投标、配套工程投招标、景观绿化招投标、智能化招投标、材料设备招投标等等。采用招标方式选择工程承包单位与材料供应商是控制工程成本的最有效办法。在招投标过程中,充分利用项目的规模优势和供应商的自身优势及相互竞争、可以获得最优惠价格,特别是对于影响力大的重点项目,往往投标单位会根据规模效益及社会效益以低于常规造价的价格报标。
在招标投标阶段进行成本控制必须抓住以下几点:
1.选择合格合作方。对潜在合作方进行五项控制内容(即资质等级、诚信记录、近期在本地域的同业业绩、资金实力、参与项目经理人选、技术、设备)应综合考评,缺一不可,规避进场后再调整风险;特别是主要项目负责人近来的业绩、服务、信誉必须经过分项严格的考察。
2.招标文件的编制。所有招投标标书的编制、合同的草拟,均应合规合法、科学细致完整、严而不滞、盈而不褊;以我为本又具有可行性;避免马拉松谈判徒增时间成本;所有标书、合同一经成立均应进入“监管机制”系统,同时需注意合同约定的付款额度、付款时限与施工形象进度是否同步?各部协调配合、时限、顺序、制约是否平衡?均应有设置的总调度把控,达到真正意义上的事前控制投资成本。
3.图纸审核及合理化建议的选择。在招标过程中,应仔细审阅图纸,尽可能减少工程实施过程中的设计变更和中标单位以后的索赔机会。在评标过程中,要仔细分析各投标单位的投标文件,防止低价中标、高价索赔和不平衡报价的情况出现。另外还要积极鼓励各投标单位从专业角度出发提出各种合理化建议。优化设计方案。如在山水美地四组团的弱电工程招标中,投标单位就提出了非常好的优化方案,最终为项目节约了数百万元的投资。
4.采用工程量清单报价。在招标中采用工程量清单的方式是目前越来越普遍采用的一种方式,工程量清单招标有利于项目实施中进行成本动态控制。采用工程量清单的形式,对房地产开发商而言,首先,工程单价易与市场价进行竞争性比较,挤掉单价中的水分,堵住漏洞;其次,可控制因设计变更引起的工程价款的增加。
5.合同签署要严密。签订规范、细致、严密的合同文本,是房地产开发项目成本控制的又一重点。编制严密的招标文件、合同文本,对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步,防止施工单位进场后以工期紧、场地狭小、设计选型的品牌型号不明确等为借口,进行各种各样的索赔。如施工单位常常会在工程的后期以甲方原因误工造成工期紧为理由,提出赶工申请,要求增加工程费用,如果合同中预告了合同报价充分考虑了工期因素,明示不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款,就能有效地杜绝这类费用的增长;比如在设备安装预算中,由于不同的品牌型号价格出入很大,如果在合同中的条款及相关附件中描述模糊,就很容易在施工过程中被“偷梁换柱”,影响工程质量和寿命,损害开发商的信誉,造成不良后果。
6.建立招投标战略联盟。在项目开发中与之合作有着工程经验丰富、管理水准较高的承包商,利用群体项目开发的优势,与之建立长期的战略合作伙伴关系,才能维持项目的工程质量,减少管理及交易成本,实现双赢局面。
7.完善招投标监督考核体系。在招投标管理过程中,推行标准化招标文件,标的(或控制价)的制作要规范并要严格复核,建立项目招投标合同签订执行、工程结算等全过程监控联动机制,防范商业欺诈及商业贿赂,及时纠正和处理各种违规行为。
三、施工阶段
项目进行至施工阶段,即为房地产开发项目的承建阶段,在此项目施工过程中所发生的费用又称为建筑安装造价,在整个项目开发的成本中约占40%左右。开发商在这一阶段的任务就是要在预定的投资预算和规定的时间内完成开发项目的建筑安装工程,使项目按时投入使用。我认为主要控制以下三点。
1.加强监控,加强预算审查,特别要注重经济签证和工程变更管理。在项目建设过程中,工程变更的管理非常重要,工程管理人员和造价人员应密切配合,严格控制洽商变更的发生,但由于工程项目周期长、技术复杂等特点,项目在实施过程中不可避免会发生变更。对于大的洽商变更,必须事先做详细的技术经济分析,这时要充分利用设计单位和监理单位的技术资源,并就其对工程成本的影响做出评价,综合各方意见后方能最后确定是否实施该洽商变更。变更设计必须在合同条款的约束下进行,任何变更不能使合同失效。变更后的单价仍执行合同中已有的单价,如合同中无此单价或因变更带来的变化,应按合同条款进行估价。经承包商提出的单价分析数据,监理工程师审定,业主认可后,按认可的单价执行。
2.自购材料、设备的选用和采购应深入了解建材市场行情,在保证结构安全和使用功能的前提下,尽量选用市场供应充足、价格相对低廉的材料;或者当条件成熟,达到一定的开发规模的时候,采用自行招投标采购或与其他方合作联合招投标采购。
3. 处理好质量与成本的关系,质量要同物业设定的档次、市场定位联系起来,研究目标市场对某项材料设备质量、档次的重视和敏感程度。
四、竣工阶段
工程竣工阶段成本控制主要在结算,结算是核定建设工程造价的最终依据,也是建设项目竣工验收后编制竣工决算和核定新增固定资产价值的依据。因此,这是控制工程成本的最后一关。一般应从以下角度控制结算工程成本:
1. 核对合同条款,只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算,并在结算过程中严格执行合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等。
2. 检查隐蔽验收记录,竣工结算时应该对隐蔽工程施工记录和验收签证进行检查,手续完整,工程量与竣工图一致,方可列入结算。
3.落实设计变更洽商,只有经建设单位和监理工程师审查同意、签证的变更洽商才能列入结算。
4.按图核实工程数量,招投标工程按工程量清单发包的,需逐一核对实际完成的工程量,然后对工程量清单以外的部分按合同约定的结算办法与要求进行结算。
5.严格执行定额单价,除包干部分外,结算单价应按合同约定或招投标规定的计价定额与计价原则执行,对定额单价中没有的项目应按相近定额进行分析换算,或提出人工、机械、材料计价依据,编制补充单价。
6.注意各项费用计取,建安工程的收费标准应按合同要求或项目建设期间与计价定额配套使用的建安工程费用定额及有关规定执行。
7.要求有关单位参与把关,除建设单位外,监理、设计等有关单位负责人和经办人员应大力支持,参与把关。
五、综述
总之,在世界金融环境日益恶化的环境之下,对于房地产开发商来说最理性的事是进行成本控制。成本控制关系到企业的经济效益,每个阶段都要进行成本控制,最关键的是要把成本控制贯穿于项目开发的全过程,只有这样,企业才能有获取最大的利润的保证,才能在激烈的市场中立于不败之地。
