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PPP，为“公私合作伙伴关系”的英文缩写，其运行机制特征，是在政府公共部门与民营部门合作过程中，让非公共部门所掌握的资源参与提供公共产品和服务，从而实现政府公共职能并同时也为民营部门带来利益。其管理模式包含与此相符的诸多具体形式。通过这种合作和管理过程，可以在不排除并适当满足私人部门投资营利目标的同时，为社会更有效率地提供公共产品和服务，使有限的公共资源发挥“乘数”式的更大作用。bbs.mypm.net
加快提供保障性住房是当前政府解决民生问题的一个重大事项。国务院领导已明确了今后5年新建3600万套保障性住房的目标，今年新建1000万套保障性住房的“硬任务”已具体划分为各地的建设任务目标。据估计，1000万套保障性住房要高达1.3万亿元以上的资金。如此巨额的开支，仅仅依靠政府财政投入是不可能的，政府大包大揽模式也不是一个能保证较高效率的好模式。显然，必须积极引导、拉动社会资金的参与，才能顺利实现保障房建设目标。当前保障性住房包括廉租房、公租房和经济适用房等。鉴于各地经济适用房、“双限房”供给方面漏洞甚多、弊病丛生、管理成本甚高而扭曲现象防不胜防的现实，除“共有产权”式的有利于封杀套利空间的经济适用房之外，我们原则上并不支持再继续提供完全产权经济适用房，因此，本文讨论的保障房建设，主要是如何通过PPP提供廉租房和公共租赁住房。www.mypm.net
一、关于廉租房的PPP提供模式项目管理者联盟
廉租房是政府向低收入家庭提供的租用房。由于房租低，不可能由市场自行提供，必须政府提供特定政策支持来建设这种住房，但引导、拉动非政府资金参与建设仍是必要和可能的。我们建议廉租房可以通过以下两种PPP方式提供。项目管理培训
建议一：政府与投资机构合作，通过建设——转让(BT)的模式提供廉租房项目管理者联盟
BT 是Build(建设)和Transfer(转让)两个英文单词的缩写，BT的含义是：政府公共部门通过合同约定，将拟建的项目(在这里即为政府规划中已确定建设的廉租房)授予投资人，在规定的时间内，由投资人按照政府要求，在得到合同确定的政府特定政策支持的条件下，承担工程的融资和建设，合同期满后政府按照合同的约定回购该项目。项目管理者联盟
BT方式的基本操作过程是：政府公共部门通过公开招标的方式选择一个项目公司，与项目公司签订一个包括政策支持内容(如优惠条件提供周边开发权等)以及回购内容的合约，项目公司根据此合约进行融资并建设，项目建成后项目公司根据回购的相关条款转让给政府的相关部门。政府接收部门根据回购条款一次或分次将资金付给项目公司。bbs.mypm.net
BT方式的关键点有三个：一是选择的投资机构要有足够的资金实力，同时应有较强的融资能力;因为，选择BT方式一个重要的原因是解决廉租房建设中的资金不足问题，如果项目公司自身实力不强和其融资能力不强，就失去了选择BT 形式的意义。对于项目公司的自有资金要有一定的要求，如自有资金应当达到项目总投资额的一定比例等。自有资金比例占得越大，项目风险越小，反之风险就大。二是回购的方式选择要合理。政府在选择回购时，可根据资金情况来确定，如果未来资金不够充裕可分阶段来回购。三是政策支持条件应合理，符合国土开发的“顶层规划”和适度、可操作的原则。pmp.mypm.net
BT这种形式的参与主体，一方是政府公共部门，作为项目的发起人和业主，是项目的最终所有者。另一方是投资人，通常有两种组成方式：一种是由出资人和承包商结为联合体，组成投资人;另一种是承包商独自成为投资人。将BT作为建设廉租房的适用模式，主要基于以下几个原因：
首先，政府提供廉租房的一大障碍是建设资金不足，而BT这种形式最大的优势就是为项目提供和筹措建设资金，缓解建设期间的资金压力。通过成立BT项目公司，项目建设方可采用项目融资方式实现表外融资，实际借助市场筹资从而后移与平滑分散处理“还本付息”压力，并有效提高资金的使用效率，分散投资风险。
其次，采用BT方式可以降低工程实施难度，提高工程投资建设的效率。BT项目由建设方负责工程全过程，包括工程前期准备、设计方案细化、施工及监理等建设环节，有利于有效实现设计、施工的紧密衔接，减少建设管理和协调环节，实现工程建设的一体化优势和规模效益。项目管理者联盟
第三，BT方式一般采用固定价格合同，通过锁定工程造价和工期，可有效地约束工程造价，降低业主的投资建设风险。廉租房建设中控制造价的效果尤为明显，因为建设住房的材料涉及各个方面，风险控制较难把握，在低端房建设中控制房价成本难度更大，而通过BT可有效调动施工方内在潜力与积极性，控制这种风险。项目管理者联盟
第四，BT方式目前是国际上通用的首先以融资为目的的公私合作形式，通过设置回购承诺和回购担保条款，可降低项目投资风险，对资金实力雄厚、管理运作规范的大型施工项目而言，BT项目属良好投资渠道，通过BT方式参与工程项目的投资建设，能够充分发挥企业自身技术和资金的综合优势。另一方面政府则通过这种 BT方式，既为建设廉租房融入资金，也为社会较快提供了更多、更好的廉租房，形成让更多中低收入家庭能够住有所居的有效供给，改善其生活质量。
建议二：政府与房地产商合作，通过土地“拼盘开发”方式提供廉租房club.mypm.net
政府引导、拉动社会资本参与廉租房建设与提供的另一个可行办法，是政府在向房地产商转让土地使用权用于开发时，拼盘搭配式地要求开发商必须向政府提供占整个建设面积一定比例(如30%)的廉租房。项目管理者联盟
这种做法的实质是政府用原可得的更高土地出让金的一部分“内含式”地用于建设廉租房，只不过在这种办法中，政府省去了许多中间过程，表现为廉租房直接由开发商提供，其费用在土地转让金中直接减去。也就是说，开发商在参加投标时的土地报价中，已经将其拼盘提供廉租房的成本减去了。项目管理者联盟
通过这种方式提供廉租房过程中，政府的责任是：一是负责组织土地使用权的出让，可以仍然采用招投标方式，由竞争中的中标者取得开发权;二是负责开发地块与其整个辖区建设的通盘规划的优化协调匹配，以及地块开发具体方案内部各要素的合理拼盘搭配;三是全面、清晰、合理设定廉租房建设的具体规格、标准及相关管理要求;四是持有廉租房所有权并负责廉租房的公平合理分配;五是组织必要的工程监理与验收。开发商的责任：一是按照中标合同要求建设廉租房;二是负责廉租房建设的融资。项目管理者联盟
建议三：政府按揭项目管理者联盟
私人通过按揭购房已经成为人们普遍的购房方式，政府按揭和私人按揭并没有什么运行机理上本质的不同，只不过是政府购房成本不包含土地出让价格，仅仅包含建筑价格和开发商的市场投资平均利润。就是说，政府提供一块土地，通过公开招标寻找开发商，由开发商向银行融资建设，建设完成后由政府通过按揭的方式全部购回。项目管理者联盟
这与前面的BT有某些类似，但也有所不同。不同之处主要是，在BT中，政府如分期付款、是付给投资机构，而在按揭中，政府主要是分期付款给银行。项目管理者联盟
二、关于公共租赁住房的PPP提供模式项目管理培训
与廉租房相比，公共租赁住房的房租相对较高(但仍低于市场价格)，且征收稳定。公共租赁住房的建设成本，可以通过房租部分收回，如果政府再给予适当的补贴或政策优惠条件，经营者则可以通过对其建成后的经营管理，收回成本并获得一定的利润。因此，对于公租房的提供，我们可以考虑PPP大概念下的以下两种具体形式：
建议一：政府与投资机构合作，采用BOT模式提供项目管理者联盟
BOT是Build(建设)、 Operate(经营)、Transfer(转让)三个英文单词的缩写，概念上代表着一个完整的项目融资、建设和运营时段，现在已经成为PPP管理模式下的一个重要形式。这种形式的基本思路是，由政府授权项目公司对项目进行建设和经营管理，项目公司在经营管理期收回投资并获得合理的商业利润，最后根据协议将该项目无偿转让给相应的政府管理机构。这种方式已经在我国被广泛地应用在包括水务、发电、垃圾处理等多个领域中的建设项目，在政府的公共租赁住房建设管理中，也存在广泛的应用空间。项目管理者联盟
在政府公共租赁住房建设中选择BOT方式，主要是基于以下几个原因：项目经理圈子
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