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房地产项目开发质量监督管理探讨

作者:佚名   提交人:项目管理者联盟[项目管理者联盟]   属性:提交人转载   发布时间:2015-3-18   点击:2395   【收藏本文

  摘要:随着我国农村城镇化的发展,商品住房需求量日益增加,我国房地产开发市场不断扩大,房地产行业迅猛发展,房地产质量问题成为了各界人士共同关注的焦点。质量问题一旦出现不仅会给购买者带来经济损失和安全隐患,也会给开发商带来维修的麻烦和信誉问题。因此作为开发方,一定要加强质量监督管理,将质量问题解决在萌芽阶段。本文就房地产项目开发质量监督管理存在的问题从体制、设计阶段和施工阶段提出了一些建议。项目管理者联盟

  一、房地产项目质量管理的特点项目管理者联盟

  房地产项目质量具有广义性、时效性和相对性。广义性指在质量管理体系所涉及的范畴内,组织的相关方对组织的产品、过程或体系都可能提出要求,而产品、过程和体系又都必须具有其固有特性。时效性:由于组织工作的顾客群体和其他相关方对组织工作及其产品、过程和体系的需求和期望是不断出现变化的,例如,原先被顾客认可认为质量好的产品会因为顾客满意度的提高而不再受到顾客的认可。因此,组织应定期对质量进行评定,不断地调整对质量的要求,相应地改进产品、体系或过程的质量,才能确保持续地满足顾客和其他相关方的要求。相对性:组织工作的顾客和其他相关方可能对同一产品的功能提出来不同的需求;也可能对同一产品的同一功能提出不同观talent.mypm.net

  点的需求。需求不同,功能也就不同,只有满足不同功能要求的产品才会被认为是质量好的产品。项目管理者联盟

  二、房地产项目开发质量监督管理存在问题项目管理者联盟

  (一)重事后整改轻事前控制项目管理者联盟

  一些房地产企业没有正确树立事先质量控制的意识和概念,在工程施工质量管理过程中,只是在施工单位施工过程中或者施工完成后才针对发现问题进行补救,不仅影响了工程质量和工期,同时也增大了建筑成本。例如,在对主体施工单位的管道井盖的标高定位问题方面,由于事先没有充分考虑绿化景观覆土对室外标高的影响,导致建设的所有管道进口偏低的问题。导致在后期景观施工的覆土过程中,一些井口被埋没。由于管道井的设计变更过多,而相关资料记录整理工作跟不上,变更的和增加的管道井标识重复、不统一、数据混乱,导致工程验收不能顺利进行,只有进行二次施工调整,这不仅影响了工程的质量和进度,同时也增加了不必要的工程施工和管理成本。项目管理者联盟

  (二)规划、设计阶段存在问题

  现今的建设项目在初步设计过程中往往存在各专业协调不到位、设计深度不够的现象,导致各专业在施工图设计过程中遇到相互矛盾冲突的现象;施工图设计是对初步设计的进一步细化,是施工过程的指导性文件,施工图设计深度须严格执行国家及省市现行的有关主要法律法规等规程及工程建设强制性标准。个别建设项目在工程没有地质勘察之前就进行施工图设计,严重违反相关法律法规的规定;某些建设项目在规划设计方案、初步设计和施工图设计各个阶段为追求速度,不能严格把控设计质量,不能保障设计与工程实际情况完美融合,使得后期施工过程中变更图纸多于原设计图纸的怪现象。另外在规划、设计阶段,目前,我国的建设监理参与的极少,主要是对项目施工阶段的监理,如果建设监理能在规划、设计阶段就参与到设计中去,对提高房地产项目的产品质量及合理利用有效成本会具有极大的帮助和推动作用。项目管理者联盟

  (三)实施阶段存在的主要问题项目管理者联盟

  重视验收质量,轻视成品保护。一些房地产企业虽然重视对工程质量的管理,但只是对施工产品进行程序化的验收,没有树立对产品的保护意识。这样容易造成一个阶段产品出现质量问题后,难以确认责任方,维修费用由后续施工单位承担,影响后续施工单位的情绪,导致管理难度和协调成本的增加。service.mypm.net

  三、房地产项目开发质量监督管理措施bbs.mypm.net

  (一)建立开发项目质量管理责任制。项目管理者联盟

  项目负责人是开发项目质量的全权负责人,必须亲自抓质量工作。其职责是:根据投资人项目开发战略,市场定位目标,负责编制开发项目进度计划,并组织实施;按进度计划规定,跟踪、督促、检查项目进度计划执行情况,特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动;对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题,组织研究解决,向项目团队负责人报告;编制项目质量报告,报上级质检部门和项目经理。blog.mypm.net

  (二)做好设计阶段监督管理pmp.mypm.net

  1、向不同的咨询公司进行方案设计方面的咨询,在咨询公司得出较为科学的项目开发产品定位后,综合考虑各方案的优缺点,最终选定一个最优方案。项目管理者联盟

  2、正确编制设计任务书。设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。training.mypm.net

  3、为了有效地控制设计质量,就必须对设计进行质量跟踪,定期对设计档进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时,审核人员应以设计招标档(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据,对设计档进行深入细致的审核。在审查过程中,特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计,导致经济性差;不足设计,存在隐患或功能降低。项目管理者联盟

  4、建立设计经理质量责任制。开发商设计主管人员在项目经理的领导下,对设计过程进行管理,监督检查建设方各专业工程师对专业设计中执行公司的质量体系档情况,确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求。pmp.mypm.net

  5、建设方各专业工程师要编写专业设计任务书,明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。作为建设方对设计监控一般都按专业监控,实行专业和项目组相结合的矩阵方式管理,要求设计单位的各专业部室和项目组与建设方相关专业人员和项目部形成对应衔接的工作关系,建设方相关人员对设计质量都负有管理和控制的职责。并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制。service.mypm.net

  (三)做好施工阶段监督管理项目管理者联盟

  在施工阶段管理员要做好质量监督管理工作,具体验证是否存在下列质量问题。项目管理者联盟

  1、结构质量监督管理项目管理者联盟

  (1)模板工程talent.mypm.net

  模板轴线偏位、标高不准、支模过程中出现凸肚、缩颈和翘曲,致砼料浇灌振捣时出现漏浆、跑模、模板拆除后出现蜂窝麻面、孔洞、露筋或几何尺寸超出设计尺寸等。项目管理者联盟


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