|
运用并行工程(CE)的思想进行规划设计。规划设计阶段并不是孤立的环节，它需要规划设计人员从整个房地产开发项目的角度出发综合考虑各方面因素。例如某楼盘从设计师的角度说无可挑剔，但就是卖不动，没人感兴趣。为什么会这样?
因为在设计之前，发展商就没有考虑到，能够接受这种黄金地段住宅价位的买家，对户型、面积及户外设施的较高要求。一个项目的规划设计及建筑方案的形成，要求制定者要懂得市场，有丰富的房地产销售经验，对买家非常了解，对个人居住生活中的行为规律、喜好，社交特点非常了解。项目管理者联盟
对于大宗产品来说，“需求”不足以概括顾客全部的心理和现实行为。当口渴的时候，会产生“想喝水或饮料”的需求，这一行为是低涉人度、低风险的，喝过以后几乎马上就忘却了。但当购房置业的时候，在这一行为发生的前期，往往目标购房者心里就有了种种憧憬，从大的方面来说，想到将要过一种完全不同的生活，生活有了另外一种风景;从小的方面来说，在心里勾划每一个房间的布置、为家里的每一个人安排一个自由的空间、为观景阳台所能呈现的画面浮想联翩??总之，有了一整套“需求愿景”，它外延既广，内涵也特别丰富。建筑设计的要求应当是具体而详细的，在建筑上每一部分应考虑哪些因素，应该表现什么，项目要赋予的特色是什么，功能是什么，这些特色和功能如何体现，只有从目标购房者出发，从需求出发，我们才能找到答案，建筑规划及设计要求，往往为项目所有的优势打下了伏笔，做好了准备，这就是并行工程的首要部分即对市场潜在机会的分析，营销策划人员由此来确定房地产开发项目的市场定位与产品概念，然后规划人员就可以根据目标客户的层次、爱好等来进行规划设计，这样开发的楼盘才有可能畅销，这也就是从实际出发，发现需求满足需求的过程。如此操作才能使楼盘面临的风险降到最低，从而使开发项目的投资迅速回笼，成本降低的可能性达到最大。项目管理者联盟
并行工程的思想是由与新楼盘有关的设计、建造、销售、物业管理等人员组成一个多学科的工作小组，在新楼盘的设计阶段就根据顾客的需要一起考虑产品的可制造性、可推广性、可维护性以及成本等方面的产品特性(如图2)。各个阶段的资讯流是相互关联的，与新楼盘有关的所有工作之间存在着多向资讯的交流。这样使新楼盘的研究与开发过程中的决策过程完全不同于传统的申行过程，它在每一个阶段同时考虑楼盘生命周期中的所有约束条件。设计过程和其他过程的集成有助于新楼盘在设计阶段就发现问题并马上予以解决，这样，当最后的设计被验证以后，该新楼盘就是可制造、可推广、可维护的，并具有很高的品质，满足顾客的需求。3结论在决策和规划设计——“软”环节阶段，弹性空间较大不易控制和把握，相应的如果开发商能够做出正确的选择，那么对于项目的成本节约来说是最可能的也是最大的。而施工阶段是将抽象的施工图纸变成实体的过程，这是一个“硬”环节，即使尽最大的努力进行成本控制和管理，节约的成本也只是有限的，但并不是说这一过程不需要成本管理，若不加强这一阶段的管理反而会造成最大的成本超支、浪费现象。因此，对房地产开发项目的成本必须从决策到销售(或物管)进行全方位全过程的管理和控制，任何一个环节都不可忽视。项目经理博客
参考文献：项目管理者联盟
[I]陈建国。工程计量与造价管理[M].上海：同济大学出版社，2001.项目管理者联盟
[2]严治仁。房地产企业管理学[M].重庆：重庆科学出版社，2001.
[3]邱学永。房地产市场操作技巧[M].北京：经济科学出版社，1993.项目经理圈子
[4]刘洪玉。房地产投资与经营管理[M)。北京：中国物价出版社，1995.项目管理者联盟
[5]SOL A.waId.Cost Engineering for Effective Project Control[M].New York，1992.项目管理者联盟 项目管理者联盟
|
