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房地产营销的几个关键误区

作者：sina 提交人：项目管理者联盟[sina] 属性：提交人转载发布时间：2008/8/25 点击：4767 【收藏本文】

　　误区一：地段决定论。项目管理者联盟
项目管理者联盟
　　不少人在选购房屋的时候首先考虑的就是房屋的地段，为了在心仪的地段买到一栋房子，购房者往往愿意付出更大的代价。因此，好的地段就被一些人奉为“尚方宝剑”，认为地段决定一切，“地段、地段、还是地段”成为他们的口头禅。下面让我们来分析一下。 PgMp.mypm.net
项目管理者联盟
　　古时候，人们喜欢依水而居，因为靠近水源可以方便灌溉。因此，水边的房子比较贵；随着商业的出现，人们又喜欢上了临近集市的地方，因为可以方便交易和购买物品。所以，临近集市的房价涨了起来；集市慢慢的成为一个城市，人们也越来越喜欢居住在城市的中心地段，因为不管去哪或做什么事都很方便。从而市中心成为了好地段的代表。可见，地段对房子的影响是由来以久的。项目管理者联盟
项目管理者联盟
　　是什么提升了地段的价值呢？是它位置的无可替代性。正是由于它的无可替代，才使得它成为了一种稀缺，从而产生价值。但是，地段稀缺一定代表房屋稀缺吗？答案是否定的。随着建造技术的不段发展，房屋的容积率不断的上升，地段稀缺和房屋稀缺很难能再划上等号了。所以，“好地段究竟能值多少价？”成为不少人心中新的考量。项目管理者联盟
项目管理者联盟
　　同时，由于好地段土地的稀少使得成本的投入会有大量的增加，因此，好地段和好利润之间也很难划上等号。项目管理者联盟
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　　误区二：有效需求不足论。转自项目管理者联盟
项目管理者联盟
　　在一个房产项目滞销的时候，不少人在找原因，找来找去，终于找到了一个大家都能接受的理由，那就是有效需求不足。项目管理者联盟
blog.mypm.net
　　让我们来换一种方式思考，就绝大多数的项目来说，如果它的推出必定是经过详尽的调查、细致的策划、准确的定位以及精心的推广，既然如此，又怎么会存在有效需求不足的问题？ PgMp.mypm.net
项目管理者联盟
　　我想，更多的问号应该打在“详尽、细致、准确、精心”上，是开发的盲目。问题似乎不在有效需求上，而是在于无效供给的过剩。转自项目管理者联盟
项目管理者联盟
　　误区三：产品买点综合症。 pmp.mypm.net
service.mypm.net
　　在现在的房地产开发项目中，越来越多的开发商常常在销售房屋的时候加上这样或那样的附加值，从而提升了房产的价值、获得了更高利润。这种状况使得有些开发者在项目开发的过程中，认为这种附加值投入的越多越好。这就是我们所说的卖点综合症。项目管理者联盟
项目管理者联盟
　　附加值的大量投入必将造成项目成本的增加，从而导致产品价格的提升。不管是在什么地方，每个区域内的房产都有它价格的接受上限，如果超出了这个度，即使再好的商品也不可能达到很好的销售业绩。因此，附加值的投入必须要进行精准的衡量，否则结果难料。项目管理者联盟
项目管理者联盟
　　误区四：唯市场调查论。项目管理者联盟
项目管理者联盟
　　项目开发，第一步就是需要进行市场调查，调查的结果常常直接影响到一个项目的好坏。因此，不少人就把市场调查作为其工作的重中之重，并非常信任和依赖市场调查的数据。每每话语中都是“我们的调查数据显示……”。 training.mypm.net
项目管理者联盟
　　“尽信书不如无书”。市场调查作为了解市场状况的一种手段，是非常有用的，并能在不少地方提供可供参考的大量数据。但是，市场调查所调查到的只能够是市场的现状及人家过去的做法，它并不能告诉你市场的发展方向、未来状况以及你将要怎么做才对；同时，由于调查手段等的局限性，使得你调查到的资料（特别是消费者调查问卷）常常反映出的是其愿望而非需求，并不能够达到100%的准确。因此，我们在处理市场调查资料的时候，必须要进行理性的分析和思考，千万不可盲目的相信调查结果。 bbs.mypm.net
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　　误区五：销售力度决定论。项目经理圈子
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　　有些人认为，房子销的好不好在于你的销售力度强不强？项目管理者联盟
项目管理者联盟
　　在有些时候，确实会有在投放了大量的广告后，销售业绩得到了明显的提高这种情况。这种时候常常容易使人产生一种错觉，那就是“销售力度决定了销售状况”。项目管理论坛
项目经理圈子
　　让我们把眼睛在放开一些，你还会发现，有不少楼盘，各方面的销售投入并不少，可是楼盘却处于滞销状态。这又不为什么呢？看样子，销售力度和销售状况之间并不是直线，必然还与其它的因素影响销售状况。项目管理者联盟
项目管理者联盟
　　仔细分析后，我们不难发现，销售投入并不能对销售状况的好坏起决定左右。销售投入只有在充分分析楼盘自身特性的前提下，配合销售计划进行有针对性的投放才能够起到事半功倍的效果。项目管理者联盟
项目管理者联盟
　　由于楼盘特性的不同，使得其受众不同，不同的受众群体有着不同的偏好，因此，“对症下药”才是关键。另外，过多的广告等的投放甚至会使人产生“羊毛出在羊身上”的负面效果。 pmp.mypm.net
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　　误区六：“低开高走”不二法则。项目经理博客
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　　不少楼盘在开盘采用了“低开高走”的价格策略，并取得了相当的成功。因而就有人把“低开高走”的价格策略列为楼盘销售价格策略的不二法则。 pmp.mypm.net
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　　“低开高走”的价格策略，可以利用开盘时低价的优势，造成楼盘销售火爆的局面，从而在高速收回投入的同时蓄势高扬，达到利润最大化。项目管理者联盟
项目管理者联盟
　　这种价格策略的优势（特别是在大盘营销过程中优势）相当明显，可它有一个不可忽视的瓶颈就是“低开后能否高走？”如果不能走高，势必影响开发者利润的获得。不少采用该策略的楼盘，就是由于在低开时销售火爆，一旦走高则立即出现滞销的情况。所以，我们在制定价格策略的时候，一定要结合楼盘自身特性，进行多种因素的综合考量，切不可把某种方式生搬硬套。项目管理者联盟

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