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京海投资公司房地产企业服务价值链管理

作者：江留华提交人：linwise[江留华] 属性：提交人原创发布时间：2005/11/1 点击：5408 【收藏本文】

项目管理者联盟
1）信息化管理的基本内容项目管理者联盟
① 构建公司网络、硬件环境，并在施工现场安装实时监控设备如摄像头、数码照相设备等，建立信息化办公的基础，使员工逐步熟悉信息化工作，消除对信息化管理的恐惧感。项目管理者联盟
② 运用企业信息门户和应用门户软件，实现了没有时间和区域限制的协同办公和办公自动化，实现了行政职能管理信息化，实现了信息按需和按权限分流和读写的要求，实现了业务流程和数据的控制和追溯。建立了使用各种手段的企业内外部信息交流的平台。并将现有的应用软件—财务管理、客户管理、概预算软件等--集成到统一的平台上使用。开发与ISO9000要求相适应的质量管理流程。项目经理博客
③ 运用集成项目管理软件，按PMI知识体系的要求以及我国建设项目的相关法规和操作程序，实现项目管理信息化、规范化，提升项目管理的协同效率和效益。实现进度控制、投资控制、质量和安全控制、合同管理、文档信息管理、采购管理和管理协调一体化，并实现投资计划与销售管理（资金回收计划）的融合。项目管理者联盟
④ 实现协同工作，在利用公司内网实现办公自动化的同时，利用公司外网和项目管理软件实现合作企业围绕项目进行协同工作，充分体现了现代项目管理强调的沟通管理的要求。项目管理者联盟
项目管理者联盟
2）制定和实施信息化应用手册，公司职能管理和项目管理都必须充分利用信息系统完成，并将信息化应用的能力和应用效果作为绩效考核的依据之一，合作伙伴也必需按信息化应用手册的要求通过信息门户和项目管理软件了解和管理项目。项目管理论坛
项目管理者联盟
（四）根据项目生命周期，采用现代化项目管理方法进行项目管理项目管理者联盟
项目管理者联盟
1．制定项目管理实施的指导思想。项目管理者联盟
聘请项目管理专家进行项目管理成熟度调查，分析企业管理和项目管理的整体水平，设计企业管理和项目管理的发展方向和循序渐进的提高步骤，并同步要求和指导合作单位采用公司的价值管理标准和项目管理要求，提高项目管理水平。确保实现公司项目管理指导思想的落实：项目管理者联盟
(1)实现统筹管理的思想。由于投资、进度、质量、安全都不是衡量项目成功的唯一指标，必须充分利用企业信息门户和项目管理软件将它们进行统筹兼顾，实现全面项目管理。项目管理者联盟
(2)实现以计划（并不单纯是时间进度计划，而是结合各种项目管理性质的作业和施工性质的作业，形成的项目集成计划）为管理主线思想，利用公司内外网系统和项目管理软件，达到内部各专业业务以及相对应的合作伙伴相互配合、协同工作、服从统一指挥的目标。www.mypm.net
(3)实现项目控制和预测的思想。通过目标差异分析、挣值分析、风险分析等方式，提前发现和预测项目各个方面可能发生的问题，采取适当的纠偏措施；通过系统能够较早地知道，基于过去的执行情况对未来的工作安排、资源需求、资金需求等等，不但掌握未来工作内容本身，还揭示为了完成这些任务的各种前提条件。pmp.mypm.net
(4)注重沟通管理和信息充分共享的思想。在不同的层次和侧面，强化项目信息的沟通和共享，将项目执行过程中所有信息予以保存、归类、归档，通过加工转化为工程本身和企业后续项目的知识库，同时也为可能要发生的争议、索赔提供依据。项目管理者联盟
(5)以“三控两管一协调”为主要任务的思想。即充分实现进度控制、投资控制、质量控制，合同管理和信息管理，及管理协调的要求。项目管理者联盟文章
项目管理者联盟
2．全员参与blog.mypm.net
房地产企业的管理，既有一般服务型企业的运营管理，还有产品销售管理，更有其独特的项目管理，可以说房地产企业的成功取决于项目管理的成功，也就是说，企业所有的工作都应该围绕项目进行。同时，整个价值链上的合作单位也都以项目为载体，按公司价值标准和项目管理要求进行工作，确保每项工作的责任都落实到人。项目管理者联盟
项目管理者联盟
3．全过程管理pmp.mypm.net
房地产项目的运作过程中，除了土地获得的不确定因素较多，可控性困难外，对项目的其他过程而言，其流程和操作规范还是具有可控性的，基本包括前期工作、方案设计、扩初设计、施工图设计、招标/询价/授标、施工管理、工程资料管理、工程进度控制、工程质量控制、成本控制、合约变更、工程付款、工程保险、配套工程、竣工验收和产证办理、交接和保修、竣工档案、物业管理等业务流程。我们对每一个流程都制定了严格的实施细则，确定了包括合作伙伴在内的工作责任矩阵，即使是土地运作，目前我们也正在尝试运用土地评估和报价分析软件，基本实现了项目全过程的管理和控制。项目管理培训
项目管理者联盟
4．充分运用项目管理软件和信息化平台，实现科学管理项目管理者联盟
在京海国际花园的整个项目生命周期中，我们自始至终按照现代化项目管理的要求，采用信息化手段进行管理。项目管理者联盟
(1)采用财务软件进行投融资计划分析和管理，采用客户管理软件进行市场调研，软件能自动整理分析潜在客户的各项数据，并提出多种模拟方案作为决策依据。正是利用客户管理软件提供的信息，我们在项目策划时，提出了小户型（72到79平方米）350套，一梯三户型（100至120平方米）两栋的方案，并委托各专业公司进行评估和可行性分析。目前，此方案获得了消费者的积极响应和政府主管部门的高度评价。项目管理者联盟
(2)制定多层次的项目计划。编制工程招标计划、项目前期准备计划、项目实施指导计划、项目采购计划、协调分析承包商间进度计划冲突、分析项目资金需求、编制投资计划、监控工程进度，预测未来工程进展；实现计划、合同、工程款支付关联提醒和确认，计划变更及其原因都有详细记录，并可以追溯。系统自动生成下一个月的工程进度和工作量计划、资源需求计划、资金支付计划等。项目管理者联盟
(3)通过制定详细的项目计划，使管理人员在项目实施之前就可以对整个项目的进展有清晰的了解，使每个人的工作目标和任务非常明确。每天一打开计算机，软件会自动提醒你有那些与你有关的工作需要处理，包括即将进行的或已经延迟的工作，领导则每天都可以查看到项目进展情况、存在的问题和合同执行与款项支付等情况。项目管理者联盟
(4) 根据施工单位呈报并通过监理公司审核的月进度报告，可以反应在项目跟踪计划图中，对比进度计划指标和合同管理的要求，自动生成进度款支付要求，财务部门可根据信息反馈决定是否支付和如何支付进度款。项目管理者联盟
(5)充分利用信息化门户和数据库进行协同工作和多方案比较优化，尤其在设计过程中，充分利用价值链管理的优势，在设计院规范方案的基础上，聘请有合作关系的其他设计专家、施工企业共同参与方案优化，并结合专业化的建材数据库和材料供应商的服务，仅基坑围设计方案就进行了多次优化，最后，在满足质量要求得前提下，整个维护的费用从最初方案的2000多万下降到1500多万，下降幅度达25%，同时还促使工期缩短、材料节约。对施工组织和施工方案也采取同样的方法，促使整个施工成本下浮，项目工期得到有效保障。blog.mypm.net
(6) 在进行企业流程规范的同时，实施ISO9000认证，推广全面质量管理，结合项目管理软件，进行项目质量、安全的动态控制。具体方法：项目管理论坛
①由于质量管理与进度管理都具有相同的跟踪与实施对象－作业（工序），通过项目管理软件在进度计划的最底层作业中加载合适的质量管理的信息，来实现对质量工作的动态提醒与跟踪。将质量控制方面的要求：质量控制点（WHSR点）；质量验收的四级验收制度及质量监督等信息均作为项目管理软件中作业的属性。在作业上加载质量信息后，通过制作视图与报表来侧重反映质量管理工作需跟踪的信息。这就避免了传统项目管理过程中质量管理的计划完全独立于施工计划，没有动态时间概念的弊端。club.mypm.net
②同样，将安全控制方面的要求—安全检查类别作为软件中作业的属性，在进行分析时，就可知道哪些作业是要进行安全防护、采取安全措施的，等等。在作业上加载安全信息后，通过制作视图与报表来侧重反映安全管理工作的跟踪信息（记录及措施可采用记事本）。项目管理者联盟
③在工地塔吊架上安装摄像头，进行24小时对工地现场全方位的、实时的、动态的跟踪录像，结合数码像机获取现场图片，真实反映和保存了施工过程，避免作业不规范导致的质量问题和安全隐患。项目管理者联盟
④进行全员质量安全教育。将现场有关画面和图片进行编辑，整理成质量、安全教育的教材，采用定期或不定期的方式进行三个层次培训教育：管理人员采用电脑进行双向互动方式；班组长利用会议室采用投影和幻灯的方式；作业工人则利用食堂，通过录像和图片播放以及图板等形式。通过培训，既加强了质量意识和安全意识，又提高了作业技能和工作效率，一定程度上保证了产品的质量和安全生产。项目经理博客
⑤实时、动态地反映与现场一致的进度、成本、质量、安全信息和合同执行情况，为项目管理决策提供了真实的数据。转自项目管理者联盟
(7) 通过信息化手段员工的工作内容都记录在案，绩效考核更明确合理、公平，充分体现人性化要求。项目管理论坛
(8) 资料管理完整及时，通过整理和加工，可以总结出符合企业要求的项目管理的方案模板，作为企业知识库的内容，促使下一个项目的管理可以在原有水平上的提高，从而推动企业整体管理水平的不断提升。项目管理者联盟
项目管理者联盟
（五）实施过程中的主要问题和解决方法项目管理者联盟
项目管理者联盟
1．观念问题项目管理论坛
尤其是从传统的房地产企业对施工、材料供应商的优势地位到平等服务的思想转变。从公司总经理开始，通过不断的学习提高，充分认识到房地产企业面临的激烈竞争和重新洗牌的局面，从忧患意识中认识到服务价值链管理的必然性。www.mypm.net
2．原有的工作习惯与信息化项目管理要求的冲突项目管理者联盟
这一问题自始至终存在，公司严格执行项目管理信息化规则的要求，在两个月的双轨制运行后坚决采用信息化单轨运行，软件运用能力和运用效果的考核，作为绩效考核的内容之一与员工的收入挂钩。同时，对施工单位和监理公司，也将业主的信息化管理要求与进度款支付挂钩。club.mypm.net
3．采用服务价值链管理的体会项目管理者联盟
(1)不是为了应付某一方尤其是消费者的要求而使用, 是为提高自身管理效率和效益而进行的变革和创新。进行了业务流程的组合,准备了各种管理的规范和数据库。实现价值管理和信息化管理的应用与经济考核紧密挂钩。项目管理者联盟
(2) 领导带头，全员参与，通过培训，摆脱传统思想的束缚，领会和掌握服务价值链管理的思想内涵，提高自身素质。项目管理者联盟

本文为项目管理者联盟联盟会员原创文章，授权发布，非经同意不得转载！

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