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就是说我获得的那个收益率一定要大于我设定我自己理想的，当然这里面我理想的东西可能会低于资金的成本，我为了挤占市场。比如说原来假定海尔要进入计算机市场，进入计算机市场可能定的目标就比较低，只要稍微盈利就行，可能IBM培育比较高，这样海尔的IC就会低于IBM的IC，而且海尔的IC可能低于海尔本身的加权平均资金成本。项目管理者联盟
财务净现值是按照投资者最低可接受的收益率算出来的，这就是折现以后的内容，大家看一下就可以了。还有损益表，这个损益表是进行非折现的盈利能力收入，前面是进行现金流入折现的盈利能力，这是非折现的盈利能力，这是利润和利润分配就能够做出来，这没有什么区别简单就可以过去。项目管理者联盟
还有一个还款能力的分析，它清偿能力有三种，一种是最大偿还能力，最大偿还能力就是你有什么钱就还什么钱，按最大偿还能力计算；现在执行就是等额还本，或者是等额还款这么两种方法。利息计算方式也有规定，还款资金来源有自有资产折旧与销售，还有可用于还款的利润；可用于还款的预售房款，这也是其他的产品和项目所不具备的，就是预售房款可以还款，还有一些其它资金。talent.mypm.net
我们的指标有三个，一个是借款偿还期，这对应最大还款能力；还有利息备付率和偿债覆盖率，这两个指标都是银行考察的指标。财务计划现金流量表主要是搞资金平衡，保证项目有支付的能力。资产负债表主要是考察项目，资产负债表跟一般的项目是一样的。项目管理者联盟
我给大家演示一下，这是房地产开发项目经济评价逻辑关系图，绿色的是我们要分析的一些报表，蓝色的是我们基本的一些数据，红色的是一些过程东西，这些过程都是数据之间怎么来往，都比较详细。还有不确定性分析，不确定性分析就是指时间、地点、程度、可能性等都不确定；还有敏感性分析，敏感性分析计算不确定性因素的变化对项目经济效益产生影响程度，并找出对于项目经济效益影响较大的不确定性因素；还有转换值，可能有的同志还不大熟悉这个，现在也作为我们一个比较大的值，有的同志一般统称临界值，是指项目由可行变为不可行时不确定因素变化的量或者是变化率；这里面提醒大家一下，只有自营部分才做盈亏平衡分析，开发部分不做，为什么？盈亏平衡分析是分析不变成本和可变成本的关系，我们很多书上还在做这个，是不正确的。项目管理者联盟
风险分析大家可能都比较清楚，但是对于风险我们要解决什么问题？就是说风险和不确定性是两个不同的东西，不确定性只知道它是不确定性，但是风险应该能够区分它能够发生的概率和发生的内容。风险分析的内容首先是风险识别因素与程度，风险分担，事前减少损失与规避风险；最后有风险管理，就是事后有一些应对的措施。项目管理者联盟
我们在经济评价当中要注意一些什么问题？就要注意我们开发产品投资含息与不含息的开发产品投资，目前我们利率比较低，一旦利率提上来相当高；要注意资金筹措安排；要注意建安成本、开发成本与经营成本的区别与联系；要注意可用于还款的资金来源；资产负债表的平衡；注意有关政策与会计制度的变化。国家政策的变化对于我们房地产行业非常重要。项目管理者联盟
另外还要注意哪些项目比较适合做，如果你要把项目分析得比较细，半年或者是季度，就应当用我们这个办法做；第二要有滚动开发，分阶段开发的要用这个方法做；另外还有就是如果你是项目肯定是全部出租的，可能有10、20年出租的东西，这样的项目就一定要用还款投资，因为我们房地产开发项目一般说来和其他项目开发周期比较短，运营周期也相对短，一般我们房地产投资大，开发周期长，实际上跟任何一个水电站比起来都是很小，所以相对比较起来时间跨度不到5、6年，分期开发也就是6、7年，这个希望大家注意。
评估在国外的应用。这是我去年访问美国的时候，访问美国评估协会，这实际上就是不动产房屋评估协会，他们写了一本书叫做不动产的评估，书有一英寸半厚，这里面第24章这一章的标题是折现现金流量分析。就是在美国这个协会等于是美国评估师协会，就是房地产评估师协会，它是为房地产评估师协会制定标准，或者是制定规则这么一个单位，这个书里面规定用这个方法来做，大家如果有兴趣可以参考这本书，可能咱们房地产估价师协会已经翻译出来，大家有兴趣可以联系一下。项目管理者联盟
（根据建设部标准定额所李明哲研究员在“2004中国房地产行业发展与创新研讨会”上的讲话整理）
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