房地产项目投资是一项极为复杂而又充满风险的经济活动，不仅能为投资者带来的丰厚收益，而且也有可能使投资者遭受风险而导致损失乃至破产。这是由于任何一个投资项目在其投资过程中，收益总是与风险结伴而行的，而风险越大则收益越大，风险越小则收益越小。房地产投资也不例外。

 

在房地产投资活动中，人们既想获得较大的收益，也想避开各种风险。显然，这是一对复杂而难解的矛盾。对一个敢于冒险的投资者，只为收益而不顾风险地进行投资是不可取的，而只有充分了解房地产投资的风险情况，对“易发险情”进行认真地分析和预测，并根据自身实力，估算投资风险的承受能力，综合权衡房地产投资的收益和风险，制定投资风险的防范措施，以求达到风险小而收益高的目的，这才是房地产投资开发商的理智选择。可见，了解和掌握房地产投资风险是进行风险分析和控制风险的思想基础和前提条件。

 

 

影响房地产投资风险的因素很多，既来自于房地产开发经营活动的本身，又来自于周围的环境条件，甚至还有人们认识的滞后性、财务管理控制的局限性以及来自于大自然的灾害等。总之，在房地产投资过程中，风险无时不在，无处不有。房地产投资的风险因素种类繁多且十分复杂，其中最主要的大致有以下几种：

 

(1)财务风险因素。财务方面的风险因素主要有融资风险和购房者拖欠款风险。房地产投资通常通过集资或贷款等方式筹集资金的，如果房地产的总投资收益率低于银行利率，则不仅资金筹集变得非常困难，而且会造成了负债经营的局面，出现融资风险。在房地产经营过程中，由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化，也直接影响到房地产的投资回收的可靠性，造成资金回收的拖欠风险。这两个风险是构成房地产投资开发经营中财务风险的主要因素。

 

(2)利率风险。由于房地产投资具有资金量大，开发周期长的特点，房地产投资不可避免地存在着随市场资金利率的变动而产生的风险。一般地说，若市场利率有微小的变动，便会使房地产价值产生较大的变化。

 

(3)变现风险。房地产投资的变现性较差，这是由于：

 

①非货币性资产的兑现能力本身就比货币性资产兑现能力差；

 

②房地产投资周期长，房地产市场具有区域性和不可移动性；

 

③急于将土地投资转化成现金常常会受到一定损失，而且土地投资和整个房地产建设投资必须要通过一段时间之后，才能作为房地产资产进入市场进行流通；

 

④房地产销售费时费力，且房屋产品比一般产品销售困难。这些过程或原因从不同角度和侧面造成了房地产投资的变现风险。

 

(4)社会风险和意外事故风险。社会风险通常是指由于国家政治、政策、法规、计划等形势和经济形势的大气候变化等因素的影响，给投资者带来的经济损失的风险。意外事故风险主要是指自然灾害和人为破坏而造成的房地产投资的经济损失，如暴风雨、洪水、雷电、地震、龙卷风、偷盗、抢劫、放火以及战争等。

 

 

风险报酬是指投资者冒着风险进行投资时可能获得的超过资金时间价值的额外报酬，如排除通货膨胀因素，一个风险项目的投资收益率应是资金时间价值和风险报酬之和。风险报酬原理是投资学中的一个基本概念。

 

风险报酬原理来源于经济学价值规律作用的结果。一般情况下的项目风险越大，人们越害怕，不敢问津，使风险项目产品的产量减少，市场定会出现供不应求，产品价格随之提高，这也就是风险项目投资收益率往往比其他项目高的原因。据有关资料表明，世界上一些发达国家，尽管投资和经营“风险企业”的成功率只有20％，但“风险企业”还能形成一股热潮，曾风靡世界。其原因就在于“风险企业”一旦成功，其巨额利润是传统企业所无法比拟的，通常利润率可达到25％-50％，甚至更高。

 

随着我国改革的不断深化，经济和科学技术发展，市场经济体制的完善，使风险报酬的科学原理越来越被人们所认识和重视。尽管房地产开发项目的风险较高，但其投资收益率高，自然会吸引投资者的投资欲望。因此，房地产项目高额的风险投资报酬率将吸引着无数的风险投资家，是房地产业的兴起和发展的根本原因。项目管理者联盟
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3.项目风险预测的方法

 

项目风险预测是一项复杂的工作，是贯穿于项目实施全过程的项目风险管理工作。风险预测的目标是预测和确定项目风险的类型、大小、特征、来源和作用机理等。如房地产项目究竟有哪些风险，是项目的工期、成本风险，还是项目质量风险，风险会给项目的工期、成本、质量、销售带来什么影响等。有代表性的项目风险预测方法有：

 

(1)财务报表法。通过分析资产负债表、营业报表以及财务记录，项目风险经理就能预测本企业或项目当前的所有财产、责任和人身损失风险，将这些报表、财务预测和经费预算联系起来，风险经理就能发现未来的风险。

 

(2)问询法。项目风险经理应该向涉及本项目的各部门、各专业技术人员、各部门经理或管理人员、有丰富的施工经验的工人等，广泛征询他们对本项目风险的看法。

 

(3)流程图法。流程图法首先要建立一个房地产项目的总流程图与各分流程图，它们要展示项目实施的全部活动。流程图可用网络图来表示，也可利用WBS来表示。   

 

(4)现场视察法。在风险识别阶段，风险经理对现场勘察非常重要。特别是房地产项目，风险经理应通过直接观察项目现场的各种设施及各种操作·，以便能更多、更细致地识别项目的潜在损失。   

 

(5)相关部门配合法。项目的风险经理应与其他相关部门(如：合同管理部门、采购部门、财务部门等)密切配合，一同来识别项   目风险。   

 

(6)索赔统计记录法。风险经理在进行风险识别时，应大量查阅已完工的类似工程的有关索赔记录(本企业或可以查到的其他企业的索赔记录)，这种方法也许发现风险的绝对量要比别的方法少一些，但这种方法可以识别其他方法不能发现的某些风险。  

 

(7)环境分析法。企业或项目的环境包括四个部分：即顾客(业主)、原材料供应商、竞争者和政府管理者。在分析环境风险时，应重点考虑它们相互之间的联系特征和稳定性。有时分析上述环境的组成，会发现许多风险因素。   

 

 

(1)收集资料。通过多种途径，尽可能地收集项目风险分析所需的资料信息，以保证风险分析的完整性和正确性。有关风险的资料信息能否全面收集，直接影响风险分析的结果。    ：

 

(2)风险估计。风险估计是要明确项目的目标、战略、战术以及实现项目目标的手段和资源，以确定项目及其环境的变数。风险估计还要明确项目的前提和假设，减少许多不必要的风险分析工作。有些前提和假设，在制定项目规划时，常常没有被意识到。   

 

(3)项目风险评价。项目风险评价是在进行风险估计并得出风险大小后进行的，此项工作是与采取何种风险处理方法密切相关的。风险评价首先要进行风险费用分析，进而做出风险处理决策。   

 

1)项目风险费用分析。既然在项目中存在风险，那么风险处理就需要花费一定的费用，这种风险费用包括直接的或间接的两部分，如图所示。  

 

 

①风险处理费用。项目对风险的识别、估计、评价和处理均要花费一定的费用，如保险费、预防损失设备费、咨询费、风险转移给合同对方的补偿费、风险管理人员的工资和日常开支等，这都是较易测定的费用。

 

②风险存在引起的费用。风险存在需要开列的费用有：项目储备基金、风险监测仪器或人员费用、潜在风险费用等。

 

③风险损失费用。风险损失费用分直接和间接损失，直接损失费用包括赔偿费、设备损失费、事故调查费用、事故应急措施费用等；间接损失包括返工造成的效率下降、项目时间拖长造成项目预期收益降低等。

 

④个人费用与社会费用。在上述风险费用中有较大一部分是个人或项目必须承担的，也有一部分是必须由社会承担的。比如公司员工因公伤残后，个人或公司要付出一定代价(个人的收人损失，公司的补偿金与医疗费)，社会也需要向残疾人提供一系列的社会救助或公益事业而花费。

 

2)项目风险评价准则。风险评价是评价风险存在的影响、意义及应采取何种对策处理风险等问题。为了解决上述问题，应建立风险评价的准则。

 

①风险权衡准则。风险权衡准则的前提是假设世界存在一些可接受的风险，其包含两层含义：一层存在小概率或小损失的风险，一层存在付出较小的代价即可避免风险。当然，风险权衡原则需要确定可接受风险的限度。

 

②风险回避准则。风险回避是风险评价最基本准则。根据这一准则，人们对风险活动采取禁止或完全回避的态度。

 

③风险处理成本最小原则。风险处理成本越小越好，然而风险处理的最小成本只是理想状态，难于计算的。因此，人们通常采用定性的方法进行处理，若此风险的处理成本足够小，人们是可以接受此风险的。

 

④社会费用最小准则。这种准则体现了企业对社会应负的道义、责任。在企业进行经营活动时，企业承担了大量风险，并为此付出了较大的代价，同时企业也将从中获得风险经营的回报。同样，社会在承担风险的同时也将获得回报。因此，企业在进行风险经营时，应考虑该风险对社会的影响，尽可能地使社会承担的风险费用最小。

 

3)风险评价的综合分析法。综合分析法常用于工程项目的风险评价实践，并取得了较好的效果。综合分析法在进行风险评价时不仅针对风险的一个因素，而是针对项目的各种因素进行综合分析。其基本方法是专家调查法。

 

(4)识别风险。即根据直接或间接的症状将潜在的风险识别出来。项目风险识别的任务是将项目面临的损失的不确定因素一一列举出来，其成果是编制“潜在损失一览表”。国外的一些专业风险学会或保险公司经常负责发布这种一览表。但这只是一般性的，对特定的项目则需要建立本项目的“潜在损失一览表”，如表所示。项目管理者联盟

 

建立风险一览表，最重要的是对风险的辨认。实践中辨认风险最常用的方法是根据“风险源”而不是风险发生的概率和影响来对项目风险进行归纳和分类，任何能进行潜在问题识别的“信息源”都可用于风险识别。“信息源”有主观和客观两种，客观的信息源包括过去项目中记录的经验和表示当前项目进行情况的文件，如工程文档、技术性能评价等；主观的信息源是基于有经验的专家的经验判断。

 

 

风险预测之后要把结果整理出来，写成书面文件，为风险分析的其余步骤和风险管理作准备。风险预测的成果应包含下列内容：

 

(1)风险来源表。在表中应列出所有的风险。并且应尽可能全面，不管风险事件发生的频率或可能性、收益或损失、损害或伤害有多大，都要逐一罗列其中。对于每一种风险来源，都要有文字说明，如风险事件的可能后果，对风险预期发生时间的估计以及对特定来源的风险事件应估计其预期发生的次数。

 

(2)风险的分类或分组。风险识别之后，应该将风险进行分组或分类。分组或分类的主要目的是为了便于进行风险分析的其余步骤和风险管理。对常见的房地产项目可按项目建议书、可行性研究、融资、设计、设备定货和施工以及运营阶段对风险进行分组，对每一个阶段可结合具体的人、事、物、政策、环境等类别进行分别分组分类。

 

(3)风险症状。风险症状就是风险事件的各种外在表现。项目管理班子成员不及时交换彼此间的不同看法，是造成项目进度出现拖延的症状；施工现场混乱，材料、工具随便乱丢，无人及时回收整理，是产生安全事故、项目质量和成本超支的症状。

 

(4)对项目管理其他方面的要求。在风险预测的过程中可能会发现项目管理其他方面的问题，需要完善和改进。例如，利用项目工作结构分解来识别风险，可能会发现工作结构分解做得不够详细，因此，应该要求负责项目工作结构分解的成员进一步完善。又如，当发现项目有超支的风险时，就必须向有关人员提出要求，制定措施防止项目超支。房地产项目风险控制

 

项目风险控制包括在整个项目过程中根据项目风险管理计划和项目实际发生的风险与变化，所开展的项目风险控制活动。项目风险控制是建立在项目风险的阶段性、渐进性和可控性基础之上的一种项目管理工作。

 

项目风险控制的内容主要包括：项目风险的识别与度量，监控项目潜在风险的发展，追踪项目风险发生的征兆，采取各种风险防范措施，应对和处理发生的风险事件，消除和缩小项目风险事件的消极影响，管理和使用项目的不可预见费以及实施项目风险管理计划等。

 

项目风险是发展和变化的，这种发展与变化会随着人们的控制活动而改变。因为项目风险的控制过程，实际是一种人们发挥其主观能动性去改造客观世界的过程，在这一过程中所产生的信息也会进一步改变人们对于项目风险的认识和把握程度，使人们对项目风险的认识更为深入，对项目风险的控制更加符合客观规律。实际上人们对项目风险的控制过程也是一个不断认识项目风险的特性、不断修订项目风险控制决策与行为的过程。这一过程是一个通过人们的活动，使项目风险逐步从相对可控向绝对可控转化的过程。

 

 

(1)尽早识别项目风险。项目风险控制的首要目标是通过开展持续的项目风险预测、识别和度量工作，尽早发现项目所存在的各种风险及其特性。

 

(2)避免项目风险的发生。在识别出项目风险以后，要采取各种风险应对措施，积极避免项目风险的实际发生，从而确保不给项目造成不必要的损失。

 

(3)消除项目风险的消极后果。项目风险并不是都可以避免的，有许多项目风险会由于多种原因的影响而最终是不可避免的，对于这种情况，项目风险控制的目标是要积极采取行动，努力削减这些风险事件的消极后果。

 

(4)充分吸取项目风险管理中的经验与教训。对于各种已经发生并形成最终结果的项目风险，一定要从中吸取经验和教训，从而避免同样事件的再次发生。

 

 

(1)项目风险管理计划。这是项目风险控制最根本的依据。通常项目风险控制活动都是依据这一计划开展的。随着项目新风险的出现，需要立即更新项目风险管理计划。所以，可以说所有的项目风险控制工作都是依据项目风险管理计划开展的。

 

(2)实际项目风险发展变化情况。在特定的项目中，某些风险事件必然会发生，某些风险是不会发生。这些发生或不发生的项目风险的发展变化的具体状况，也是项目风险控制工作的依据之一。

 

 

(1)建立项目风险控制体制。在项目开始之前，必须根据项目风险识别和度量报告所给出的项目风险的信息，制定出整个项目的风险控制措施和程序，以及项目风险控制的管理体制。这包括项目风险责任制度，项目风险信息报告制度，项目风险控制决策制度以及项目风险控制沟通程序等。

 

(2)确定控制的项目风险。它要求根据项目风险识别与度量信息，报告所列出的各种具体项目风险，确定对哪些项目风险要进行控制，对哪些风险可以容忍并放弃对它们的控制。通常要按照项目具体风险后果的严重性大小和风险的发生概率来确定。

 

(3)确定项目风险的控制责任。所有需要控制的项目风险都必须落实负责控制的具体人员，同时要规定他们所担负的具体责任。项目风险的控制工作必须要有专人负责，不能分担，否则将会造成大量的时间与资金的浪费。

 

(4)确定项目风险控制的行动时间。对项目风险的控制也要制定相应的时间计划和安排，即制定出解决项目风险问题的时间表与时间限制。因为没有时间安排与限制，多数项目风险问题是不能有效地加以控制的。许多由于项目风险失控所造成的损失都是因为错过了风险控制的最佳时机造成的。因此，制定严格的项目风险控制时间计划就显得特别重要。

 

(5)制定各具体项目风险的控制方案。在这一阶段由负责具体项目风险控制的人员，根据风险的特性和时间计划，去制定出各具体项目风险的控制方案。在这一步当中要找出能够控制项目风险的各种备选方案，然后对方案进行必要的可行性分析，以验证各个风险控制备选方案的效果，最终选定采用的风险控制方案或备用方案。同时还要针对风险事件的不同阶段，制定出相应的风险事件控制方案。

 

(6)实施具体项目风险控制方案。它要求按照确定出的具体项目风险控制方案，开展项目风险控制活动。这一步必须根据项目风险的发展与变化，不断地修订项目风险控制方案与办法。对于某些项目风险，其风险控制方案的制定与实施几乎是同时的。

 

(7)跟踪具体项目风险的控制结果。这一步的目的是要收集风险事件控制工作的信息并得出反馈，即采用跟踪的方式，确认所采取的项目风险控制活动是否有效，项目风险的发展是否有新的变化等。这样就可以不断地提供反馈信息，从而指导项目风险控制方案的具体实施和完善。通过跟踪可获得项目风险控制的工作信息，并根据这些信息去改进具体项目风险控制方案的实施，直到对风险事件的控制完成为止。

 

 

(1)回避。回避风险有两种基本途径：第一种是拒绝承担风险，如了解到某工程风险较大，拒绝业主的投标邀请；第二种是放弃以前所承担的风险，这一类事例很少，如了解到某一研究计划有许多过去未发现的新风险，决定放弃研究以避免风险。

 

一般来说，回避风险是一种消极的手段。因为，在现代社会经营中广泛存在着各种风险，要想完全回避风险是不可能的。

 

(2)风险损失控制。风险损失控制是一种具有积极意义的风险处理手段。在现代社会里，风险不仅很多，而且难以完全避免，所以风险损失控制方法具有较强的社会现实性，且可以通过事先控制或采用应急方案，使风险不发生或一旦发生后使损失额降到最小。

 

(3)风险分离。风险分离是常用的风险控制对策。从理论上讲，风险分离可以减少一种风险的最大预期损失。根据概率理论的大数规律(一种表述大量随机现象平均结果稳定性的定理)，企业或项目借助于风险分离，增加了独立风险单位的数量，但在其他情况相同的前提下就可以减少风险。风险分离对策往往应用于工程上材料设备的存放、资金来源多样化、多种施工方案、增加分包单位数量、扩大经营范围等方面。

 

(4)风险分散。分散与分离有类似之处，它们的不同在于：分散是将企业承担风险的单位增多或扩大，而分离是将风险单位分离开。通俗地说，分散风险是通过扩大企业规模来增强抵御风险的能力，而分离则是通过分离风险因素而减少风险带来的损失。比如一个核心的企业可以通过兼并、参股来扩大企业的规模，就可以分散规模经营中的风险，从而提高抵抗风险的能力。规模经济就是分散风险的好办法。

 

(5)转移。这里的风险转移是指风险控制下的转移，而不是财务对策下的有偿转移。风险控制转移只可以转移财务风险或人身风险，包括以下几个方面：

 

1)将风险的财产或活动转移。它主要是通过转卖方式，比如企业卖掉所有的一切设备，就将设备风险也一并转移给对方。总承包商如果担心项目的空调工程会超过投标时的预算，则可以分包给空调安装分包商，这就转移了这种超预算而致亏损的风险。

 

2)依据合同将风险转嫁给他人。业主可以利用苛刻的免责条款开脱自己的风险而转移给承包商。这是一种不公平的做法，但承包商在项目较少时往往能予以接受。这种风险控制转移与风险财务转移往往容易混淆，最重要的差别是前者往往是有失商业道德的。此外，如前所述，风险控制转移除可转移财产和人身风险外，还可以转移责任风险。

 

(6)后备措施。有些风险要求事先制定后备措施，一旦项目实际进展情况与计划不同，就需动用后备措施。项目的后备措施主要有费用、进度和技术三种。