项目构思是指对未来项目的目标、功能、范围以及项目涉及的各主要因素和大体轮廓的设想与初步界定。它是一种创造性的探索过程，是项目策划的基础和首要步骤，其实质在于挖掘企业可能捕捉到的市场机会。项目构思的好坏，不仅直接影响到整个项目策划的成败，而且关系到项目策划过程的繁简、工作量的大小等。任何项目都从构思开始，项目构思常常来自于项目的上层系统(即国家、部门、企业等)的现存需求、战略、问题和可能性。service.mypm.net
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   房地产企业在进行项目构思时，首先要预测可能的外部环境变化，放弃那些可能因外部环境的变化而难以持续经营的项目，。选择能适应外部环境变化的项目，并根据可能的外部环境变化对项目进行可调性设计，以应付可能发生的变化；其次要全面分析开发项目的环境条件，特别要分析影响项目的敏感因素，以确定项目的可行性及开发时机是否已经成熟。一般来说，环境条件对项目构思的影响可分为宏观环境和微观环境两大因素对项目构思的影响。

 

 

宏观环境对房地产项目构思的影响具有全域性，是非常重要的影，向因素。在具体的房地产项目实施过程中，宏观环境因素的影响表现在：

 

   (1)政治法律环境的影响。政治法律环境主要包括一个国家或地区的政治制度、政治形势、方针政策和法律等。政治环境对房地产项目构思影响最大的是政府的产业政策，产业政策是指政府对某些特殊产业实行扶植或限制的政策，可分为国家产业政策和地方产业政策，地方产业政策的制定虽然以国家产业政策为依据，但地方政府往往会根据本地区的资源优势而确定不同的产业政策。房地产产业政策一旦确定，该产业范围内的项目的立项审批程序以及税收、贷款和其他相关条件基本确定，不同等级的房地产企业进入该产业的“门槛”标准已经确定。法律环境对企业项目构思的影响主要体现在政府规制的变化。政府规制是强制性的，一旦规制出台，任何属于该范围的经济主体都将无条件地执行。

 

   (2)经济环境的影响。经济环境是指企业经营过程中所面临的各种经济条件、经济特征和经济联系等客观因素。房地产企业开发的项目都是在一定的经济环境中运作的，经济环境直接影响项目实施的可行性和经济效益。

 

  (3)社会文化环境的影响。社会文化环境是指一个国家或地区的民族特征、文化传统、价值观、宗教信仰、教育水平、社会结构和风俗习惯等情况。社会文化环境中许多因素都具有继承性和稳定性，受到传统文化和历史继承的制约。但是，当社会的政治法律环境发生巨大变化时，社会文化环境也将随之变化。这些变化将不仅直接导致人们的消费观念、价值观、教育水平、收人水平及结构的变化，而且会改变人们对一些产品的需求，引发许许多多新的需求，’促成许多新项目构思的形成。

 

   (4)技术环境的影响。技术环境是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展的动向等。当今科学技术发展的速度越来越快，其革命性成果大大改变了人类社会的生产和生活方式，也都会对项目构思产生巨大的影响。在房地产开发过程中，新技术、新工艺、新材料和新设备的运用，为企业提供了丰富的项目构思源泉，为企业取得较强竞争优势奠定了基础。

 

   市场经济的发展和住房体制改革的不断深入，使房地产市场日渐进入买方市场。项目运作的成功与否固然有多种因素，但创新是最重要的一环。房地产市场竞争的实质是创新的竞争，这已是众多开发商成功的秘诀。房地产项目构思的创新主要表现在：

 

    (1)房地产项目目标设计理念的创新。training.mypm.net
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    在房地产开发项目构思上，就要依据开发商自身的实力、能力，结合政治、经济、社会等要素，寻找市场可发展空间，确立项目的销售对象，在如林的项目竞争中标新立异、脱颖而出。在迎合买方需求心理的前提下，设法使其感到实用而又新颖、别致，产生巨大的吸引力和非买不可的购买欲望。

 

   (2)房地产项目的空间创新。项目管理者联盟
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    建筑空间是项目设计的具体形态，优秀的建筑之所以引人人胜或经济效益显著，最主要的是在于其建筑空间特色。一座建筑要保持长期不落后，同样依赖于所创造的建筑空间所起的作用。不同功能与特色的建筑，需要由不同的空间组成。空间构建的核心是人，以人为本是空间组合的依据，高效、感人、舒适、安全、便捷、张扬个性与环境互融，也是空间设计的关键所在。上海的金茂大厦、香港的会展中心、北京的故宫、合肥的琥珀山庄住宅小区不啻是空间组合的典范。

 

   (3)经营策略的创新。项目管理者联盟
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   经营策略的创新包括定价、销售渠道、销售策略、售后服务(物业管理)等方面的创新，这些创新都会吸引买家的注意力，是进行有效促销的必要手段。特别是物业管理方面的创新，在现阶段应该体现“以人为本”的亲情关怀，急业主所急、想业主所想。所以，房地产项目构思只有在理念、空间、文化、环境上创新，才能增强市场占有率，赢得买主的青睐，实现丰厚的经济效益，创造良好社会和环境效益。