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一: 房地产项目的全过程pmp.mypm.net
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(1)项目前期策划和确立阶段。项目管理者联盟
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这个阶段工作是在市场调查研究的基础上，对房地产项目进行分析研究、综合论证和决策。其工作内容包括房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究 training.mypm.net
和报批立项。整个过程的主要工作是进行项目的可行性研究，所以有人把这一阶段称为项目的可行性研究阶段。 www.mypm.net
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(2)项目设计与计划阶段。项目管理者联盟
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这一阶段的工作主要包括：项目的设计、计划、招标投标和施工前的准备工作。 项目经理圈子
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(3)项目施工阶段。项目管理者联盟
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这一阶段是房地产项目产品的具体建造过程，一般从现场开工到竣工后交付使用为止。对于商业性房地产项目，如住宅、写字楼、公寓、商场等，在政策法规允许的范围 内(具有“五证”)，可进行项目产品的预销售。 项目管理者联盟
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(4)项目使用阶段。bbs.mypm.net
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它是指从交付使用到规定的责任期结束为止，这是房地产项目的特殊性所决定的。我国早期的项目管理绝大部分是指项目的施工管理，后来由于项目管理的内涵和外延的不断拓展，使项目管理的内容向前延伸到了项目策划，向后也延伸到了项目的使用阶段的管理(物业管理)。这也保证了房地产项目管理的连续性和系统性，同时使房地产项目管理具有全程性特点，符合房地产项目的特殊性要求。
二: 房地产系统结构 bbs.mypm.net
房地产项目是一个复杂的系统，是由项目的目标系统、对象系统、行为系统和组织系统所构成的，共同决定着项目的整体形象。
(1)房地产项目的目标系统。项目管理者联盟
项目管理者联盟
项目目标系统实质是项目所要达到的最终状态的描述系统。房地产项目管理采取目标管理的方式，所以房地产项目目标系统是项目实施过程中的一条主线，是由项目任务书、技术规范、合同文件等说明(定义)的抽象系统，在它的设计与实施过程中应注意：
1)系统目标的多级性。club.mypm.net
项目经理圈子
房地产项目目标系统可分为“系统目标——子目标——可执行目标”三级，任何系统目标都可以分为 若干个子目标，子目标又可分为若干个可执行目标。
2)系统目标的完整性。项目管理论坛
项目管理者联盟
项目目标因素之和应能够完整地反映上层系统对项目的要求，特别要保证强制性目标因素，所以项目通常是由多目标因素构成的完整系统。
3)系统目标的均衡性。项目管理者联盟
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各目标之间强烈的逻辑关系要求项目目标之间具有均衡性，不能任意强调其中的某些目标因素，否则就会破坏目标系统的自衡状态，造成整个项目系统的失衡。
4)系统目标的动态性。项目管理者联盟
项目经理圈子
项目是在环境不断变化的条件下进行的，其实施过程是一个动态发展的过程，所以其目标系统应根据实际的需要，进行动态的调整，不能够生搬硬套。
(2)房地产项目对象系统。项目管理者联盟
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房地产项目的实施是要完成一定功能、规模和质量要求的工程，所以房地产项目对象系统的实质是房地产项目本身，是行为的对象(或行为客体)，可进行实体分解为许多分部、许多功能面组合起来的综合体，有自身的系统结构形式。它通常是由项目的设计任务书、技术设计文件(如实物模型、图纸、规范)等定义的，并通过项目实施而完成的具体系统。因此，房地产项目的对象系统决定着项目的类型和性质，决定着项目的基本形象和本质特征，决定项目实施和项目管理的各个方面，在房地产项目对象系统的设计与实施过程中应注意：
1)系统空间布置合理。项目管理者联盟
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房地产项目空间结构的布置应使各分部和专业工程协调一致(包括功能协调和生产能力协调等)，能够安全、稳定、高效率地运行，达到预期的设计效果。
2)系统结构合理。
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房地产项目结构的安排应使各部分、各专业工程投资比例合理，质量和寿命期设计均衡，使整个项目的结构均衡，保证高效运行。
3)系统与环境协调。项目管理者联盟
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房地产项目不仅能符合上层系统的要求，达到预定的目标，而且还必须与自然、社会、经济、政治环境协调一致，特别是与当地的交通、能源、水电供应、通讯等各方面协调，保证房地产项目能和谐地融合于社会大系统中。
(3)房地产项目的行为系统。项目管理者联盟
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房地产项目行为系统是由实现项目目标，完成项目任务所必需的项目活动构成的。这些活动之间存在着各种各样的逻辑关系，是了一个有序的动态的工作过程，通常是由项目结构图、网络计划、实施计划、资源计划等表示的抽象系统。在房地产项目行为系统的设计和实施中应注意以下几个方面：
1)系统完整性。项目管理者联盟
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房地产项目行为系统应包括实现项目目标系统所必需的全部工作，并应将它们纳入项目的计划和控制过程中。
2)系统有序性。项目管理者联盟
项目管理培训
项目行为系统应保证项目实施过程程序化、合理化，均衡地利用项目的有限资源(如土地、劳动、材料和设备等)，并保持项目实施的正常秩序。
3)系统和谐性。项目管理者联盟
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项目行为系统应保证项目的各分部、各专业之间能够协调一致，实现项目能高效率运行的目标，切实完成项目的预期效益目标。
(4)房地产项目组织系统。项目管理者联盟
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房地产项目组织系统是由完成项目任务的行为主体所构成的系统，是许多人和组织共同形成的一个具体系统，如建设单位(业主)、设计单位、施工单位(承包商)、供应商、上层主管单位等。上述各个组织之间常常通过行政的或合同的关系连接形成一个庞大的组织系统，为实现共同的项目目标承担着各自的项目任务。因此，在项目组织系统的设计和运行过程中，应注意该系统的下列几个方面：
1)系统组织目标的明确性。转自项目管理者联盟
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即系统内各组织必须有明确的工作任务及相应的责任目标，否则会使项目组织迷失方向，或陷入混乱。
2)系统组织的开放性。 club.mypm.netservice.mypm.net
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