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浅谈房地产项目的规划设计管理

作者:杨光清   提交人:杨光清[杨光清]   属性:提交人原创   发布时间:2004-7-5   点击:12938   【收藏本文
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改革开放30多年,房地产开发10多年,在任何一个大城市都建造了数百万方的多层、别墅、小高层、高层、超高层建筑。这样多的建筑应该造就相当数量的设计大师和著名的开发商,然而,效果并不竟然。项目管理者联盟
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纵观房地产开发项目,市场对建筑师的评价:“设计千篇一律,缺乏创造力,意念落后,没有地域感、新鲜感和时代感。”PgMp.mypm.net
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而设计师则对房地产商的评价是:“实施别人的原始创意、情思和预谋、为别人莫名的观念拐扭自己的建筑。”项目管理者联盟
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在现实中,当设计出现问题,或者设计未达到预期的目的时,建筑师往往成了批评对象。这是因为,只有设计师才是专业的设计者,设计人员应该负设计的责任。项目经理博客
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在房地产开发的实践中,常常可以碰到“一个好的规划设计方案,为营销预设了卖点和卖相”、“一个设计方案害死一个项目”的情况。为什么会出现后一种情况呢?究其原因,大体有两种,一种是设计公司自己没有专业能力,“天下设计一大抄”,平庸浅陋,敷衍塞责,做出低下水平的作品;另一种是开发商自以为是,独断专横,听不进专业意见,完全不尊重设计院,把设计师当作一支笔,让他怎么画就得怎么画,最后的结局是项目失败,设计师承担罪名。 项目管理者联盟
从房地产开发营销角度来看,一个规划设计方案的好坏,在很大程度上决定着一个项目的成败命运。那么,我们怎样去审视一个规划设计方案?评价分析一个规划设计方案,出发点是什么?
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一、 规划设计必须以人为本,以住户的生活舒适方便为本。
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这应该是最高原则。楼盘建成是让人住的,要住七十年,业主花几十万买一套住房,你必须对住户的七十年(几乎是一辈子!)负责。许多规划设计在简单潦草仓促完成的同时,给住户留下的是长期的隐患。如小区主入口在主干道上,人车混流;而主入口旁边不远又是一个红绿灯十字路口,一旦红灯亮起,排队的车辆即可一直排到小区主入口,假若旁边还有公交车辆的车站,可以想象将来小区业主的车辆出入会遇到多少麻烦!把车辆入口改为另一个地方,做到人车分流。这些细节看起来是小事,其实有大隐患,万万不可等闲视之。“规划方案无小事”,一个细节留下麻烦,住户会抱怨一辈子。这种细节就显示出设计师有没有从用户的方便舒适角度考虑问题,只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计,犯了一条大忌。pmp.mypm.net
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二、 设计必须符合项目定位,不要偏离定位去追求不切合实际的东西。项目管理者联盟
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项目定位是一个项目的根本大纲,框定了规划设计的方向,背离定位就会做出完全不能用的方案。如定位是中小户型的白领社区,价位适中,档次中等,但如设计院做出了一个出人意料的中庭园林景观设计,作出几千上万平方米的中庭,在里面布置什么“地中海”、“爱琴海”、“波罗的海”,连成一个完整的水系,加上喷泉、叠水、几个水幕墙,这就完全是顶级豪宅的景观设计!我们粗略计算一下,每平方米的造价要几百元,而物业管理的运转费用更高得可怕,这样一个中档小区,向业主收取的物业管理费是很有限的,而单只是水景的运转费用,一年就需付出几十万元!谁来承担这笔费用?这就是设计师背离项目定位的情形。pmp.mypm.net
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三、规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。项目管理者联盟
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现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面,“买不买房看环境,掏不掏钱看户型,满不满意看管理。”以前设计方案是不考虑物业管理的,而现在策划项目时就必须提前考虑物业管理的各种问题。如以一个湖为中心,湖周围一圈是独栋别墅,别墅外围是多层住宅,再外围是小高层住宅。设计师的想法很简单:让别墅的业主最接近湖景,可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。他没有考虑到:这个湖不是别墅业主独享的,而是小区全体业主共享的,那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游玩时,都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边,别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰,个人隐私无法得到有效保护。service.mypm.net
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四、 计在条件许可的前提下,应该尽量考虑项目营销的方便。项目管理者联盟
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营销在规划设计上有两个基本要求,一个是卖点,一个是卖相。卖点要实在,如最大的卖点是户型设计,所有的户型都必须精心推销,户型面积必须趋向于实用化,中户型基本上以大厅小房为主,大户型通过增加房间数目、强化功能空间的手段达到效果;户内公共走道、室内走道、楼宇边角等公共空间减少,比以前更讲究如何充分利用每一寸空间;功能设计更趋完善。(1)、主人房带卫生间,已成为中大户型设计的必须配备条件;(2)、工作阳台的设置,应合理、方便(以前是家务操作、观景在一个空间内实现);(3)、书房、儿童房、健身房、衣帽间等配套,使室内生活丰富多彩,居家舒适;(4)、玄关的设计,增加户内空间层次,与生活水平提高的社会现实相吻合,使入室更衣、换鞋等新风尚变得可能,促进居家健康化、安逸化。功能分区必须明显:(1)、确立三大分区理念:动态静态分区、工作空间和生活空间分区、公共和秘密空间分区在设计中贯彻;(2)、打破平面厅室划分的传统,利用突出的边角、台阶、隐行走道等进行空间划分,使空间层次感更强,空间变化更大。户型设计更贴近人性。设计观念的变革:(1)、朝向观念的变革,不必再追求户户朝南,景观与朝向同样重要,在户型设计中更关注景观方向而不是南北方向;(2)、需求观念的变革,从人口构成确定居住空间,必须注重安全第一。项目管理者联盟

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而在那些户型比较一般的项目上,就力求环境景观园林设计有些出彩的新意。项目管理者联盟
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“先做卖相”的观点,坚持要求项目开盘时必须完成一个漂亮的小区大门、一条主轴景观商业大道、一处中心园林、一个布置精美的会所(兼做售楼中心)、一组精心装修温馨舒适的样板房等。现在许多项目在楼房建好之前,先做好环境景观园林,目的都是为了营销的需要。开发商只有完成销售才能实现利润,因此不得不要求设计规划工作也为营销服务。 项目管理者联盟
五、 划设计除了遵循专业规范以及技术要点之外,还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。项目管理者联盟
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一般来讲,容积率、建筑密度、绿化率等技术要点都是规定死的,只能在这些前提下做规划设计。但传统建筑景观学说,很多设计师都不大了解,所以经常在这方面出问题。另外,在楼盘规划和户型设计方面,关于路冲、角冲、门冲等等基本禁忌,都是只要稍加注意,就可以完全避免的,关键在于设计师必须懂得这些基本禁忌。项目管理者联盟


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本文为项目管理者联盟联盟会员原创文章,授权发布,非经同意不得转载!
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[发表评论]
[相关评论]
 
[评论人] 李宋江[时间] 2013-01-20
写得不错,看来我对设计管理的理解有偏差
[评论人] 陈晓冬[时间] 2006-11-29
言简意赅,道理说得很清楚
[评论人] 傅琼[时间] 2006-10-31
经验来之于遗憾,提升取决于领悟,文章写得很透彻!
[评论人] 李兴龙[时间] 2006-07-13
三点成一线观念新颖
[评论人] 李抗兴[时间] 2005-12-01
说得是啊! 很好的观点哦
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