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在房地产开发中采用不成熟的材料、工艺的教训

作者:杨光清   提交人:杨光清[杨光清]   属性:提交人原创   发布时间:2004-6-30   点击:4479   【收藏本文
在房地产开发项目中采用不成熟材料、工艺引起的教训项目管理者联盟
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要:房地产开发业是一个使用材料、工艺较多的行业。这是由于建筑产品、建筑生产的工艺流程、建筑产品市场经营方式决定的。只有不断的总结在工程管理中的经验,吸取教训,才能获得较好的实施效果和经济效益。

大型屋面的防水工程,运用了一种新型“凯顿百森”防水材料,施工完毕不久,就出现屋面大量渗漏。为此,防水施工单位反复整改,终究解决不了问题,在万般无奈的情况下,只得另委托一家防水单位采取一些被动措施进行整改,到如今也未彻底解决问题。

关键词:凯顿百森防水材料、景观屋面基层防水、游泳池、屋面裂纹、不成熟的施工工艺、整改、渗漏。

2000年9月某公司在重庆万豪酒店举行了一次新型防水材料介绍说明会,重庆的房地产开发企业的工程方面负责人均出席了该会议。会上凯顿百森防水材料的推销商对该材料材料性能、防水机理、施工工艺、施工环境条件、防水效果、耐久性均作了介绍。项目管理者联盟
会后我们结合本单位开发项目的工程特点,回填土1.2米厚的景观屋面防水设计的要求、游泳池与结构面之间的防水层设计及材料要求,防水施工的工作环境以及防水施工后的防水工作环境进行了分析,认为使用传统的防水施工材料——聚胺酯及SBS卷材,工艺——聚胺酯采用冷涂法施工,SBS采用热熔法铺贴。这种作法对防水施工的工作环境要求较为严格,特别是基层施工一定要达到基层涂刷(憎水性)的含水量要求;而新型材料凯顿百森是一种水泥基(亲水性)防水材料,对基层的含水率要求没有聚胺酯及SBS卷材高,根据项目的建设施工进度和交房时间要求,认为选择新型防水材料——凯顿百森对工程进度、工期、成本比较有利。特别是游泳池,池内水是不衡量的,荷载的变化会使SBS卷材变形。项目管理者联盟
在使不使用这种新型材料问题上举棋不定,推销商又上门推销他们的产品,并说他们的产品能深入砼内15公分,并拿出某科学院的微观晶体照片。并介绍这种晶体即使损坏还会自己修复。经他一介绍建设方项目部决定使用该产品作12000平米、6000平米、4800平米三大景观防水屋面的防水材料。项目部当时还多了一层设防,因为这种材料谁都没有实施过,就委托他们既供应材料,又承担施工,他们对交付的成品负责,合同条款规定如有渗漏,无偿维修。项目管理者联盟
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根据这种亲水基刚性防水材料特性,在合同中防水施工方要求业主提供清洁的完整的原砼结构面给他,他保证按技术要求涂抹1毫米厚,并在实施中,建设方出面协调与土建单位的相关关系,为防水施工提供支持。项目管理者联盟
在景观屋面结构施工完毕5个月,周边住宅楼外装修基本完成后才,开始防水屋面的防水层施工,是7——8月,屋面温度高达40度以上,结构砼面层含水率非常低,业主安排土建单位提供清洁的屋面后,新型材料供应商即防水实施承包商开始在砼表面进行再次清理,清理完毕就开始涂刷凯顿百森这种新型防水材料。涂刷完毕,在表面发白时开始养护,一直养护48小时。养护完毕,按设计再在上面作水泥砂浆保护层。保护层养护三天后,作找坡层,找坡层完毕,找坡层完毕作刚性层,后作屋面排水沟及滤水层而后回填0.8——1.2米厚种植土,再上面是景观绿化(软景和硬景)。项目管理者联盟
屋面防水施工完毕,是8月份,屋面景观绿化工程实施完成是12月,到景观水景开始投入使用,半地下室车库内墙面、板顶施工完的腻子面层,就发现开始出现渗水迹象。到春天,三个景观屋面整个地下室出项385处渗水点、线。

屋面景观水体开始使用在出现渗水的情况下,建设方项目部按业主与防水材料供应商即防水施工单位签订的防水材料供应和施工合同协议,要求他们对渗水点、线进行处理,该合作方到现场查看后,在如何整改的问题上提出了两种方案:1、迎水面处理 这种处理法是将屋顶已作好的景观绿化拆除,将回填土、滤水层取出再打掉刚性层、找坡层进行修补;2、在背水面(及板底)进行处理,将渗水的位置用铁斩开V型槽,用凯顿百森堵漏剂填缝,加强养护,让结晶体深入渗透的缝中。项目管理者联盟
经过多方案进行论证,认为板底处理是比较现实的作法。但是,有裂纹处的板梁钢筋长期处于水环境下,长此以往,板梁钢筋将会锈蚀,影响180毫米厚的屋面结构梁板的使用寿命。项目管理者联盟
就是该单位费了不少人力、物力也未解决渗漏问题,今天堵了明天就开始发现渗漏。在用凯顿百森防水材料及处理办法解决不了的情况下,项目部找了另一家防水处理维修单位。这家单位提出将原用凯顿百森处理的将其剔除,用聚胺酯加玻纤布进行处理,处理完毕花了接近10万元,后来漏的部位基本止住,但有裂纹处的板梁钢筋长期处于水环境下,长此以往,板梁钢筋将会锈蚀,影响180毫米厚的屋面结构梁板的使用寿命

原因分析:1、是表面一层1毫米厚的薄膜,由于在气温较高40多度的自然温度下,结构板温度也较高,在大气中的高温屋面板、梁,就没有足够的水分和适宜的温度与凯顿百森防水材料产生的结晶体,根本深入不了板内,更不要说能产生的晶体进入板内150毫米了,这是形成水合物结晶体的环境不适宜。个人认为这种材料的工作环境是水电站大型坝体内的廊道和高速公路隧道、地下室工程等相对空气湿度较大的、温差变化不大的部位;club.mypm.net
2、这种刚性防水材料,在屋面结构梁板处于温差变换(热胀冷缩)的环境里,若在冬天施工,就说它能产生水合物结晶体进入屋面梁板微裂纹内,一到夏天,梁板体胀,薇裂纹或裂纹缩小,势必挤碎水合物结晶体,此时晶格破坏,一到冬天,就失去了堵渗的功能。项目经理圈子
3、屋面梁板砼浇注现在大都使用商品砼,商品砼流动性大,在浇注过程中,其梁板表面或多或少都有一层浮浆,这层浮浆是不能完全清除的,这就是我们经常看到的结构梁板面层在砼强度发展过程中起皮现象,而凯顿百森在形成结晶水合物实际上被这层膜隔离,而深入不了真正的结构中。项目管理者联盟
结论与教训bbs.mypm.net
综上所述,凯顿百森防水材料作大面积的屋面防水,材料是不成熟的材料、工艺是不成熟的施工工艺。我们要这一案例中吸取教训。项目管理者联盟
设计人员对工程施工材料的设计使用,一定要有充足的设计依据,不仅要考虑理论上是否可行,还要注意其在施工过程中的可行性,尤其是施工工艺对工程质量的影响。全方位评估施工工艺对工程质量的影响,避免盲目采用工艺不成熟,实际应用中未得到充分验证的新技术。项目管理者联盟
业主在施工合同中,对施工材料及其施工工艺的推荐,一定要慎重。在合同中,施工材料及其施工工艺(尤其是新产品新工艺)推荐使用的越多,承担的风险越大。业主必然承担其风险。

杨光清项目管理者联盟文章
2004-6-27于重庆项目管理者联盟

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