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如何做好投资分析项目的管理

作者:徐成彬   提交人:16[徐成彬]   属性:提交人转载   发布时间:2004-3-14   点击:15765   【收藏本文
保持一颗职业咨询师的良心
----- 关于如何做好投资分析项目的管理项目管理者联盟

彭先生,talent.mypm.net

您好!看了你的郁闷和苦恼,作为你的同行,深为理解;同时作为一名在项目投资分析领域工作时间比你长的朋友,我想谈谈我对某些问题的认识,谨供你参考。转自项目管理者联盟

正如你所说,市场调研是投资项目可行性分析的基础,没有市场调研的分析是闭门造车。在我们的项目投资分析中,一般而言,大约需要花费三分之一到二分之一的时间进行市场调研,包括市场容量调查(国际市场、国内市场、本地以及进出口状况)、价格状况调查、竞争力状况调查(项目产出品或服务在国内外市场的竞争程度,主要竞争对手的产、销、市场份额及其竞争力情况),最后要分析本项目的SWOT矩阵、定位和营销策略等。项目管理者联盟

在调研中,历史数据固然重要,但更重要的当前第一手数据,以及未来的走势。比如,我们作房地产项目的投资分析,九十年代的房地产数据参考意义不是很大;对历史数据,我们主要分析过去3~5年的本地区、周边楼盘的销售情况,更重要的是分析目前在售或在建的楼盘销售情况,并根据本地区或地域的社会经济发展情况,预测未来的走势,这才是房地产开发商或业主关心的焦点。talent.mypm.net

至于你说的“可行性,完全是老总手里的一支笔”,我也曾经有类似的经历。可以说,可行性研究报告变成可批性报告,是一定历史阶段的必然产物。老总们或者开发商需要项目“可行”,这样他们就可以拿着报告名正言顺地圈地、圈钱或向政府要政策了。但是,随着投融资体制的改革,政府已经退出竞争性项目,项目盈亏完全是项目法人单位自己的事,这类项目绝大多数不再需要经过“审批”关。对于工程项目,只要土地、规划、环保等方面没有问题,可行性研究报告只需要“备案”即可。这种形势迫使大多数“可批性报告”的文字或数字游戏宣告“GAME OVER”,真正的“可行性报告”才是老总们的至爱。这一、两年,我负责的真正“可行性报告”明显增多,其咨询费用一般要大大高于过去的“可批性报告”。真正的“可行性报告”需要咨询师们或投资分析师们专业的知识和技能,其分析过程往往很艰苦,当然可能结论可以很简单。 pmp.mypm.net

即使是做可批性报告,作为专业的投资项目分析人员或咨询项目经理,也不要干有愧于“独立、客观、科学、公正”职业道德的事情。很多投资项目,在项目分析前,项目法人单位或老总“甜言蜜语”,什么项目多么重要性、时间多么紧迫啊,目的无非是让你在规定的时间内装裱出一幅“项目可行”的美丽图画。至于支撑项目可行的方案和数据,往往要求投资项目分析人员随机应变或逆推。将来如果项目有问题了,他们又将责任推到咨询公司或咨询师身上,理直气壮地说“这是某某投资咨询机构的数据和结论”。届时,投资项目分析师的你就可能被搁进去了,白纸黑字的咨询报告摆在那里,还有什么好说的?为了避免这种尴尬的局面或咨询责任,也为了对得起自己的“职业咨询师”良心,我们不做假报告!我们拒绝“替罪羊”!项目管理者联盟

当然,这里一定要注意具体的应对策略和沟通技巧,我举一个前不久我亲身经历的例子。项目管理者联盟

某上市公司有一个房地产项目,规划意见书前年已下达,但是地面还没有任何拆迁,这家上市公司想在今年的股东大会和上报证监会的中期报告中,交付这个项目的可行研究报告,我负责了本项目的咨询工作。上市公司老总对我说,“本项目可研报告总投资控制在9亿多,投资收益率大约14%~15%,内部收益率20%”。很明显,这是一个“可批报告”,目的是在股市上圈钱(增发)。根据我们的现场勘查,本项目拆迁量很大,拆迁补偿费大约2亿元,项目总投资一定超过10亿元;同时,如果总投资真是“控制”在9亿元以内,项目的财务效益一定好于项目单位的要求。club.mypm.net

我们知道,投资收益率或内部收益率可以通过降低售价达到,因为价格是开发商自己的事,如果他们非要以低于市场价格出售(实际操作肯定不会这样),证监会也无可厚非。但是项目总投资就由不得开发商了。拆迁补偿费、土地出让金、建筑安装工程费、工程建设其他费等都是客观的,不是开发商想“控制”就能控制住的。通过详细投资估算和财务分析,结果如我所料。我和这家上市公司的老总沟通了多次,老总坚持可研报告总投资控制在9亿元以内。最后,我向我公司领导汇报情况后,采取了一种解决问题的策略:以我公司的名义,向这家上市公司发了一份“关于****项目有关问题说明的函”(盖我公司的公章),将项目投资估算中有关问题一一列出,指出取费标准是根据项目单位的要求采纳,而非咨询公司的独立意见,并要求项目单位提供取费依据或复函认可。信函送交上市公司后,立即请上市公司的收函人在“收函签报”上签字,然后让他将这份信函转交上市公司老总。这样做,也许当时让项目单位的老总感觉有点不舒服,他们一定也不愿承担项目投资分析“伪造”责任。最后,通过董事会,老总们不得不改变了“9亿元”的上限,采纳了我们的真正的“可行性研究报告”。通过这种策略,项目单位反而觉得我们是很专业的,遵循“独立、客观、科学、公正”的咨询准则,对我们产生了敬意,并与我们保持了良好的客户关系。club.mypm.net

我觉得,投资分析项目的管理与其他类型项目的管理原理都类似。作为投资分析项目经理,不仅要具有良好的专业知识、控制和沟通管理能力,更要无愧于咨询师的职业良心。

咨询项目可以不接,咨询费用可以不收,咨询工作可以不干,但是,咨询公司的信誉和牌子不能倒,咨询师的职业良心不能丢。项目经理圈子

徐成彬(randchina@sina.com)
2004年3月14日
项目管理者联盟


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