|
市场调查人员主要调查过去和当前本地区及该类物业的供需情况,来分析当前市场的状况,并与经济分析专家一起预测未来趋势。项目管理论坛
造价工程师是对房地产开发项目中的土建、设备及安装等价格进行正确的估算。项目经理博客
注册房地产估价师是研究小组的核心,它的任务是参与经济分析专家等对未来市场的分析,并负责归纳其他人员所完成的工作,综合应用工程技术经济和财务管理的有关知识,对项目做出计算和总评价,编写可行性报告(可行性研究操作流程见图1)。项目管理者联盟
 training.mypm.net
2 规划设计阶段www.mypm.net
房地产开发项目的投资主要花费在施工阶段,这是发展商普遍存在的一种认识,他们认为只要加强此阶段的监控,就可大量节约成本。为了做好这一点,发展商加强预算审查,安排施工全过程的材料和质量的监理,为了订购便宜的材料,发展商甚至亲自出马“货比三家”等等。然而,项目建成之后,发展商却发现这样做并没有使成本下降多少。问题的关键在于发展商忽视了对设计阶段的监控。研究结果表明,房地产项目初步设计阶段,影响工程造价的程度为75%,施工图设计(技术设计)阶段,影响工程造价的程度为25%～35%,施工开始,通过技术措施节约工程造价的可能性为5%～10%,据国外统计资料,在规划设计阶段节约投资的可能性为88%。设计图纸一旦审定,工程成本也就基本确定。设计质量高,既可满足功能要求,又能降低成本;如设计保守,会增加工程造价;设计粗糙,会导致工程经常更改,增加工程成本。设计对于工程项目建设工期、项目成本和质量以及建成后能否获得较好的经济效益,都起着决定性作用。因此,在满足项目使用功能的前提下,合理设计可以使项目成本大幅度降低,充分挖掘设计潜力,将是控制成本的关键所在。在此阶段如何操作才能达到降低成本的目的?项目管理者联盟
运用并行工程(ＣＥ)的思想进行规划设计。项目管理论坛
规划设计阶段并不是孤立的环节,它需要规划设计人员从整个房地产开发项目的角度出发综合考虑各方面因素。例如某楼盘从设计师的角度说无可挑剔,但就是卖不动,没人感兴趣。为什么会这样?因为在设计之前,发展商就没有考虑到,能够接受这种黄金地段住宅价位的买家,对户型、面积及户外设施的较高要求。一个项目的规划设计及建筑方案的形成,要求制定者要懂得市场,有丰富的房地产销售经验,对买家非常了解,对个人居住生活中的行为规律、喜好,社交特点非常了解。PgMp.mypm.net
对于大宗产品来说,“需求”不足以概括顾客全部的心理和现实行为。当口渴的时候,会产生“想喝水或饮料”的需求,这一行为是低涉入度、低风险的,喝过以后几乎马上就忘却了。但当购房置业的时候,在这一行为发生的前期,往往目标购房者心里就有了种种憧憬,从大的方面来说,想到将要过一种完全不同的生活,生活有了另外一种风景;从小的方面来说,在心里勾划每一个房间的布置、为家里的每一个人安排一个自由的空间、为观景阳台所能呈现的画面浮想联翩……总之,有了一整套“需求愿景”,它外延既广,内涵也特别丰富。建筑设计的要求应当是具体而详细的,在建筑上每一部分应考虑哪些因素,应该表现什么,项目要赋予的特色是什么,功能是什么,这些特色和功能如何体现,只有从目标购房者出发,从需求出发,我们才能找到答案,建筑规划及设计要求,往往为项目所有的优势打下了伏笔,做好了准备,这就是并行工程的首要部分即对市场潜在机会的分析,营销策划人员由此来确定房地产开发项目的市场定位与产品概念,然后规划人员就可以根据目标客户的层次、爱好等来进行规划设计,这样开发的楼盘才有可能畅销,这也就是从实际出发,发现需求满足需求的过程。如此操作才能使楼盘面临的风险降到最低,从而使开发项目的投资迅速回笼,成本降低的可能性达到最大。项目管理者联盟
并行工程的思想是由与新楼盘有关的设计、建造、销售、物业管理等人员组成一个多学科的工作小组,在新楼盘的设计阶段就根据顾客的需要一起考虑产品的可制造性、可推广性、可维护性以及成本等方面的产品特性(如图2)。各个阶段的资讯流是相互关联的,与新楼盘有关的所有工作之间存在着多向资讯的交流。这样使新楼盘的研究与开发过程中的决策过程完全不同于传统的串行过程,它在每一个阶段同时 考虑楼盘生命周期中的所有约束条件。设计过程和其他过程的集成有助于新楼盘在设计阶段就发现问题并马上予以解决,这样,当最后的设计被验证以后,该新楼盘就是可制造、可推广、可维护的,并具有很高的品质,满足顾客的需求。
 项目管理者联盟
例如奥林匹克花园的规划设计环节(如图3)。
 项目管理者联盟
规划设计阶段运用并行工程的思想对房地产开发项目的成本管理起着关键的作用,房地产开发企业应以此为指导思想,从多方面入手,结合多种手段(如采用招投标、加强对设计人员及工程造价管理人员的要求、对设计单位进行限额设计、积极行设计监理制度、优化设计、加强设计图纸的审核等),来达到降低整个房地产开发项目成本的目的。talent.mypm.net
3 结论项目管理者联盟
在决策和规划设计——“软”环节阶段,弹性空间较大不易控制和把握,相应的如果开发商能够做出正确的选择,那么对于项目的成本节约来说是最可能的也是最大的。而施工阶段是将抽象的施工图纸变成实体的过程,这是一个“硬”环节,即使尽最大的努力进行成本控制和管理,节约的成本也只是有限的,但并不是说这一过程不需要成本管理,若不加强这一阶段的管理反而会造成最大的成本超支、浪费现象。因此,对房地产开发项目的成本必须从决策到销售(或物管)进行全方位全过程的管理和控制,任何一个环节都不可忽视。项目管理者联盟
参考文献:
[1] 陈建国.工程计量与造价管理〔Ｍ〕.上海:同济大学出版社,2001.
[2] 严治仁.房地产企业管理学〔Ｍ〕.重庆:重庆科学出版社,2001.
[3] 邱学永.房地产市场操作技巧〔Ｍ〕.北京:经济科学出版社,1993.
[4] 刘洪玉.房地产投资与经营管理〔Ｍ〕.北京:中国物价出版社,1995.
[5] ＳｏｌＡ.Ｗａｒｄ.ＣｏｓｔＥｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇｆｏｒＥｆｆｅｃｔｉｖｅＰｒｏｊｅｃｔＣｏｎｔｒｏｌ〔Ｍ〕.ＮｅｗＹｏｒｋ,1992.
项目管理者联盟项目管理者联盟
|
