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项目承包下的年薪制管理

作者：张有方提交人：[张有方] 属性：提交人转载发布时间：2006/8/18 点击：2926 【收藏本文】

对于大型房地产项目，一般都具有周期长、投资风险大、项目开发管理程序复杂等特点。如何加强项目承包管理，实现效益最大化，是股东或上级企业最关心的事情。项目管理者联盟
项目管理者联盟
   一、房地产项目开发的基本特点。项目管理者联盟
项目经理博客
按照常规来说，一个房地产项目，主要有项目前期论证、投资分析、项目策划、土地确权、规划设计、建筑设计、工程建设、营销、物业管理等几个方面。对于一个大型房地产集团来说，项目分布点多面广，管理幅度较大；而且，由于房地产项目具有不可复制性的特性，项目之间存在差异化，有些项目的开发周期较长。因此，作为股东，最好的办法就是在把握好项目总体策划的基础上，配备一支强有力的项目经营管理队伍。项目管理者联盟
项目管理者联盟
   二、对项目经营管理层实行项目承包管理的总体思想。项目管理者联盟
项目管理论坛
作为上级企业对开发项目实行项目全过程承包管理，可采取项目竣工业绩考核与年度计划考核相结合的办法，实现项目开发建设的可控在控。促进项目效益最大化。对项目公司的考核管理，主要体现在企业效益（利润）、过程控制程序化、企业持续稳定发展等方面，强凋在实现利润最大化的同时，保证企业的健康发展。项目承包利润主要指项目公司房地产开发实现利润，不包括项目公司之间交叉持股形成的收益，这是项目考核的关键点。利润指标一经确定，一般不予调整。因政策变化，如利率调整、费率调整、不可抗力、集团重大决策调整等因素直接影响承包指标的，经上级企业项目管理委员会同意在考核兑现时予以调整。项目经营班子是项目承包主体的承包方，是项目承包责任压强的主要承载者。因此，本文主要针对项目公司在经营承包管理中，如何实施经营者年薪制进行重点阐述。项目管理者联盟
项目管理者联盟
   三、项目承包的基本原则。项目管理者联盟
pmp.mypm.net
一是责任、权力、业绩、利益相统一原则。二是按绩分配、效率优先、兼顾公平原则。三是项目过程控制与总体业绩评价相结合原则。项目管理者联盟
转自项目管理者联盟
   四、承包指标核定程序项目管理者联盟
项目管理者联盟
   １.项目承包考核指标的核定。在项目立项阶段，集团应组织项目前期工作组对项目进行立项调研和策划工作，提出项目开发定位和运作思路，编制项目可行性研究报告。上级企业对项目可行性研究报告进行审查，按先进、合理的原则对项目主要技术经济指标进行优化调整，据此确定项目承包考核指标，并据此确定经营者年薪水平。club.mypm.net
项目管理者联盟
   ２.项目公司应根据上级企业批复的可行性研究报告，编制项目全程开发计划和项目财务收支估算，确定项目开发各年度财务预算及年度里程碑计划，经上级企业审查批准后执行。年度计划和年度预算的执行情况与经营者预支年薪挂钩考核。talent.mypm.net
项目管理者联盟
   ３.随着各期单项项目规划设计方案的确定，项目公司应根据项目开发方案及设计概预算，对单项项目的开发计划及项目经济效益进行评价。通过投入产出分析，确定目标单位成本、目标单位售价、目标销售率、目标工期等指标。项目公司上报上级企业，经审查批准后，列入项目结束年度的考核计划。在项目结束年度进行考核，并与该年度的预支年薪挂钩。项目经理博客
项目管理者联盟
   五、项目总体评价项目管理者联盟
项目管理者联盟
   对于项目的全过程评价，主要综合运用了平衡记分卡、经济增加值理论等管理思想。www.mypm.net
   １.主要评价指标
   ①过程控制指标 service.mypm.net
工程优良率：主要为了保证工程质量，这是企业参与市场竞争的根本保证；项目管理者联盟
项目开发周期：主要考核项目的实际开发运作周期，鼓励提前竣工；项目管理者联盟文章
安全管理：出现一次安全事故，视情节扣分，该项指标得分扣完为止。club.mypm.net
   ②财务指标 PgMp.mypm.net
净资产收益率＝净利润÷平均净资产×１００％；项目管理者联盟
不良资产比率＝项目竣工年末不良资产总额÷项目竣工年末资产总额×１００％；项目管理者联盟
盈余现金保障率＝经营现金净流量÷净利润×１００％。项目管理者联盟
   ③企业健康指标 pmp.mypm.net
经营者基本素质：取项目周期内该项指标考核平均值； PgMp.mypm.net
员工满意度：取项目周期内该项指标考核平均值。项目管理者联盟
   ２.项目总体评价程序项目管理者联盟
   ①项目公司成立后，组建项目公司经营班子，根据可行性研究报告，认真研究开发思路、功能定位，开展市场策划与分析工作，确定项目开发计划。项目管理者联盟
   ②签订项目承包合同。项目经理圈子
   ③经营班子任期届满后，由上级企业项目评审委员会对项目开发情况进行总体评价（实行百分制），其中财务指标可采取内部审计与外部审计相结合的方式。talent.mypm.net
   ④财务指标、过程控制结果指标以经营班子任期届满最终确定的结果为准。项目管理者联盟
training.mypm.net
   六、加强年度考核，保证顺利完成项目总承包任务项目管理者联盟
项目管理者联盟
   为保证项目总承包目标的实现，要加强项目年度考评管理。通过考核，保证完成年度里程碑计划和企业健康稳定发展。项目管理者联盟文章
   １.年度考评指标项目管理者联盟
   ①年度里程碑计划：主要按照项目可行性研究报告、项目运作规划等，对项目主要目标任务按年度分解，确定每年度的里程碑计划，纳入年度考核管理。项目经理博客
   ②常规性工作指标blog.mypm.net
   综合管理：主要考核各种报表、计划、调查资料的上报情况，各种管理职责的履行情况，各项规章制度的执行情况等；项目经理博客

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