房地产开发企业的目标是实现开发项目的最大经济利益，以获取持续的竞争优势。这就要求开发企业向市场提供质优价廉的房地产商品来满足不断变化的市场需求。质优价廉的房地产商品来自开发企业对开发项目有效的质量管理和成本控制。房地产开发项目的开发过程可以分为项目前期工作阶段、设计阶段、项目实施阶段和竣工结算四个阶段，每个阶段特点各不相同，如何在各个阶段管理好项目的质量，控制好项目的成本是每个开发企业应重点研究的问题。

　　长期以来房地产开发企业普遍忽视项目前期工作和设计工作阶段的质量管理与成本控制，往往把主要精力放在项目实施阶段，这也能起到一定效果，其结果是不能从源头上进行管理和控制。要有效地进行项目质量管理和成本控制，必须把管理和控制重点转移到前期工作阶段和设计阶段上来，尤其抓实、抓好设计这个关键阶段，尽可能全面考虑，取得事半功倍之效果。

　　一、房地产开发项目前期工作阶段

　　房地产开发项目前期工作主要是编制项目建议书、可行性研究报告及项目策划书等，是整个开发项目的基础，其质量高低对后阶段工作有着重大影响。主要办法是建立开发项目前期工作成果质量评审制度。通过质量评审制度可以吸取专家们的知识和智慧，及时发现问题，优化前期工作成果。不论是开发企业自行编制还是聘请项目咨询公司提供的相关报告资料，均要求报告资料提供方组织本项目人员对其工作成果先进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，该成果才能提交给开发企业，由开发企业组织有关专家对该成果进行评审与完善，形成相应记录文件，以提高投资效益。

　　在进行有效的市场调查基础上，开发企业可以根据房地产市场价格采取拟订目标利润的办法来推算目标成本，把目标成本按开发成本和期间费用进行分类、分解。在正确划分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟订费用标准，根据目标成本预测各项税费支出，预ding支出计划，让目标成本、目标利润具有可预见性和可控性。

　　二、房地产开发项目设计阶段

　　项目设计阶段是开发项目进行质量管理与控制成本，实现经济效益的最直接最重要的环节。一般来说，设计费只占项目总投资的约1%，但设计工作对工程造价的影响程度可达75%以上。优秀的设计是开发项目盈利的基本保障。项目设计阶段分为初步设计和施工图设计两个阶段，两阶段设计是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式，它可以确定具体的技术经济指标，每一项指标直接关系到项目的开发成本与质量。整个设计阶段既要将目标进一步优化，又要具体分解目标成本并进行落实。

　　1.开发企业在寻找规划设计单位时应实行建设方案招投标制，实现设计方案最优化。即由开发企业选择几家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计。设计前，向他们详细介绍项目可行性研究、产品市场定位、各项经济技术指标、建设成本范围、质量及效果等方面的资料和情况，特别要强调设计方案的经济与合理，使各设计单位做到心中有数。设计时，让设计人员尽情发挥，开发企业不要干涉设计思维。设计方案提交后，开发企业组织专家进行评审，选出最优的初步规划方案，确定中标单位且与之签定合同，在此基础上细化。

　　2.初步设计完成后，根据一些建设方案设计的经验教训，开发企业要认真审查比对，不能对设计单位过分依赖，这是非常重要的一环。重点注意的是细化后的设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。合理主要体现在：

　　(1)布局是否合理。户型设计是否超前，功能分区是否分明，是否合理安排居住、使用、卫生等功能空间，体现其最大的使用价值，是否严格控制每套住宅的价格与功能价格比，住宅结构和设备布置是否最大限度满足建筑功能及美观的要求;环境配套设施、建筑造型和风格艺术感怎样，是否体现了以人为本的设计理念，具有较高观瞻价值。这些都是购买者很注重的影响房屋销售的重要因素。

　　(2)经济性是否合理。设计应将使用功能分区相对集中，减少浪费。尽量避免不必要的装饰和过多的悬挑，建筑尺寸尽量采用经济尺寸。环境配套设施要做到经济适用、美观，新颖但不奢华。

　　开发企业全面审查后，对设计方案提出合理化建议，以便设计单位进行修改。尽可能做到详尽周到，避免设计返工。修改后的设计方案要重新预算成本并与目标成本对照，看是否超预算设计。

　　3.施工图设计阶段是工程成本控制的关键。设计过程中，有些设计人员只注重设计质量和设计期限，没有过多的考虑设计对成本的重大影响。当施工图设计完成，开发企业要专门组织专业技术管理人员细致地审查。主要是：在满足抗震及安全功能的前提下，建筑结构形式是否根据建筑体量尽量采用成本较低的结构形式;基础结构形式的选用是否依靠真实的地勘资料，认真选择持力层;配筋和截面是否存在不进行单独计算，统一配筋，浪费建材资源的现象;厨、卫间管道布局的设计是否没有过多考虑，只按标准图集套用的情况;安全系数取值是否偏大;结构是否按取大值的方式进行统一标示等等。开发企业对施工图中存在影响工程质量、成本的问题应及时与设计人员沟通并更正，避免不必要的浪费及损失。

　　4.开发企业要严格掌握工程招标条件，认真编制标底和标书，做好评标定标工作。开发企业尽量自行编制标底，保证其质量，把标底控制在合理造价的下限，反复审查造价水平的合理性。招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用尽量包死，少留或不留活口。严格按现行的招投标程序办事，确保严密性与公正性，以选择优秀的施工队伍，从源头阻止不符合条件的施工企业进入。

　　5.中标后合同各项条款的内容必须严密、实际、细致。特别是违约、索赔和争议条款，形成操作性强的合同文本，为以后争议的解决奠定基础。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。开发企业相关人员都要求熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的惯例和有关规范，各尽其责。开发企业项目责任人员应正确预测施工过程中可能出现的索赔因素，对索赔具有前瞻性，有效避免过多索赔事件的发生。

　　三、房地产开发项目实施阶段

　　在项目施工阶段，虽然影响项目投资可能性小，但是项目要投入建设资金，浪费投资可能性大，开发企业必须加强施工现场的动态管理。主要体现在：

　　1.实行效益奖励制度，充分调动管理人员的积极性，管好施工现场。开发企业应牢固树立管理人员的经济观念，培养他们实事求是的办事作风，让他们认识到节约资金的重要性。当管理人员发现施工图设计错误或不合理时，在确认的情况下根据其节约效益给予适当奖励。严格督促施工方按图施工，如发现不按图纸施工，管理人员要及时纠正并令其返工。

　　2.尽量减少设计图变更。工程设计图粗糙，市场供应的材料规格标准不符合设计要求等是引起设计变更的原因。一般情况下不允许设计变更，除非不变更会影响项目功能的正常发挥或使项目无法继续下去。严禁通过设计变更扩大建设规模，增加建设内容。认真处理必须发生的设计变更，涉及到费用增减的设计变更，必须三方即设计单位、开发企业和监理单位共同签字方为有效。开发企业派遣常驻施工现场的工程造价管理人员随时掌握工程造价的变动情况。

　　3.严格现场签证管理。工程技术管理人员之间互相配合，现场签证随做随签，且应达到量化要求。签证单上的字迹清楚，签证内容要与实际相符，不能超过签证范围。

　　4.控制进场材料的质量与成本。开发企业对工程所用的大宗主要材料进行统一招标和购进，多方验收，减少材料在使用前的多余环节，做好材料抽检工作，将质量不合格的材料不采用原则落到实处。严格控制材料代用。

　　5.严把隐蔽项目的验收关。特别是主要隐蔽项目，开发企业应按程序与行业的要求验收。关键隐蔽点要求标明项目、被隐蔽部位、工艺和质量完成情况。如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明尺寸，附上简图，最好能保留摄像资料，切实做到上道工序达不到要求下道工序不开工。

　　6.支付工程进度款要实行多级化管理并有效控制，严格按签证及审查制度办事。杜绝施工方绕过多级管理直接找开发企业支付工程进度款的怪现象。每一级管理人员谁签字谁负责，达不到质量要求暂停付款，不能让多级化管理流于形式。

　　四、房地产开发项目竣工结算阶段

　　开发企业要对工程竣工结算进行审查。最好采用三级审查方式审核结算书，即监理公司初审，项目部门复审，开发企业终审。这既可互相监督又能保证结算的准确性。

　　结算完成后，开发企业应及时做好项目的开发评价工作，主要是：前期费用成本分析，策划营销成本分析，建安成本分析，收益分析及项目整体的财务成本分析，对项目各分部分项和整体进行质量分析。其目的一方面总结开发项目的成败得失，吸取经验教训;另一方面可以取得一些经验数据和技术经济指标，为以后的开发项目提供成本控制与质量管理方面的参考依据。

　　综上所述，项目质量管理与成本控制是一个动态的过程。开发企业对之应贯穿于项目的全过程，在项目管理的各阶段，时时要有“控制成本，质量至上”的观念，将主要成本控制在设计阶段，随时纠正发生的偏差，减少或避免资金的流失，最大限度地提高资金的投资效益。开发企业要不断完善项目质量管理制度，以保证项目管理目标的实现，获得较好的经济效益和社会效益。