2005年商业地产市场分析

近日，香港证监会正式发布了经修订的《房地产投资信托基金守则》，撤销了香港房地产信托投资基金投资海外房地产的限制，让房地产基金可以投资于全球各地的房地产，此举对于内地的北京、上海等中心城市商务不动产来说，将是千载难逢的借用海外资本发展物业的绝佳机遇。下面我们就结合此背景对2005年的北京商业地产市场状况进行一些梳理，以期能发现一些新的市场价值。
一、2005年北京商业地产整体形势分析
北京商业地产在过去三年发展迅速，但建设完工开业的项目所占比重较小。从开发商项目操作的成长速度看，北京2005年、2006年进行营销的商业地产项目数量比较大，但真正开业估计集中在2007年、2008年。
而其中，北京中大型商业地产项目的数量占市场的主体，这完全符合商业地产的发展规律。中小型商业地产项目的市场结构比较稳定，而且商业功能及招商等问题不容易发生大的偏差。换言之，中小型商业地产项目的市场风险便于控制，所以建议第一次进行商业地产开发的开发商更多关注中小型商业地产项目。
在区域方面，北京三环到五环之间商业地产项目的在建规模几乎占未来市场供应量的一半以上，这说明这一区域将会成为未来北京商业地产激烈竞争的区域。从城市扩张的角度看，这一区域属于住宅开发最集中的地区，未来潜在的庞大的消费群体将会成为市场的保证，开发商不必过多担心竞争产生的压力，最重要的是如何专业化操作。
在物业类型方面，购物中心/综合项目所占比例最高，达到40%以上，社区商业供应量占到近25%。购物中心/综合项目的比例印证了当前中国购物中心投资开发趋热的状况，社区商业的比例实际上还不足以完全表现市场的现状，真实的市场供应量会高于这个数字。
根据搜铺网不完全统计，目前北京新兴商业地产项目（包括在建）总规模达600多万平方米，其中规模在5万平方米以上的中大型项目的总规模居然达441万平方米，占总在建规模的73%以上。根据欧美市场的发展经验，中小型商业是市场的主要类型，所以需要提醒北京商业地产投资市场对此趋势应给于足够关注。从上述统计也可以看出，建筑规模在3万平方米以下的商业地产项目总规模101万平方米，虽然所占比例较低，但是鉴于很多社区商业及底商项目未进行营销，很难被统计进来，所以北京3万平方米以下商业地产的市场规模要大很多，保守估计应该有50万平方米以上的供应量未被统计进来 。
从总体情况看，北京购物中心、百货、大型超市总供应量达到236.59万平方米，到2007年，新增加的供应量将达到294万平方米建筑面积；2003年北京市社会消费品零售总额1916.7亿元；其中百货、超市、购物中心的零售额合计占去了80%以上的市场份额。
从百货、购物中心、大型超市未来发展趋势来看，北京市未来百货、购物中心、大型超市的发展将有以下趋势：体量规模超大化，将以Shopping Mall 的模式出现于北京；购物中心内各业态集中化；体验业态成为中高档商业市场需求的动力；文化底蕴深入化；消费者对大型购物中心的需求不断增强；商品经营将向功能性转变；从大众化经营向中高档经营转变；百货商场将由多种经营转向主体性经营、主题经营；南城百货业态有市场需求，但是短期内开发商的利益无法最大化。
综合来看，北京百货业处于经营的萎缩期，随着各种新兴零售业态的不断发展和创新,传统百货业态受到的冲击非常明显，未来百货业态的发展需要对经营模式等进行合理的再定位和发展思路的调整。
与前几年相比，2005年对北京商业地产市场而言，是变数最大的一年。更多的人认为，从2005年开始，商业地产将从重开发、重营销，转向重经营、重管理、重风险的规避、重开发商对社会的责任，同时商业地产的发展将会更加理性。
2005年北京将有11个项目落成，可提供约50万平方米的优质零售商业面积，预计2005年市场对北京优质零售物业需求将保持供需两旺的前景，租金继续保持平稳。但地处主要商业区的优质商铺租金仍有上涨空间。
二、2005年北京商业地产市场供应状况分析
在2003-2006年间，北京市商业物业市场预计共有约400万平方米建筑面积的各类大型商业面积竣工。其中2004年是1998年以来供应量最大的一年，新增面积达到53万平方米。目前北京市各大商圈及商业区域的商业供应量为430万平方米左右，其中购物中心、百货店及超市三种业态，目前总供应量在240万平方米左右。2005年将是北京市各类商业面积新增供应量最大的年份，供应量共有149万平方米。新增供应量主要集中在中央商务区，越来越多的商业面积集中在含有写字楼、公寓和酒店的综合项目之中，尤其在中央商务区和中关村地区。同时，北京市未来将出现数量较多的大型购物设施和主题购物街，面积多在15-30万平方米之间！
据北京市房地产信息网统计数字显示，2004年初至今北京市商业营业用房正处于一个良好的发展成熟阶段，供需两旺，需求量略显不足，虽然目前北京整体商业营业用房空置面积仍有84万余平方米，但这并不影响投资者对未来北京商业市场的看好。北京商业营业用房的开发成为新一轮北京房地产开发的新宠已经是不争的事实。2005年北京商业营业用房开发将进入一个新的发展阶段，预计全年施工面积在700万平方米左右，新开工面积在300万平方米左右，竣工面积将达到170万平方米左右，加上市场上的存量，总供应量将接近300万平方米。销售面积也将突破100万平方米。从价格上看，商业营业用房的价格将会呈上涨趋势，价格增长幅度平缓。
目前北京商业物业市处于发展的初期阶段，尚不具备成熟市场的特征和发展规模。但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，北京经济持续发展，商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。个性鲜明的特色商业街、大型、现代化的购物中心、连锁超市、便利店等商业物业星罗棋布，北京市商业市场开始呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势，商业市场开妈逐渐走向成熟和完善。同时，居民对消费品的需求呈逐年上升趋势，消费品价格指数持续下降，为商业物业的快速发展奠定了较好的市场基础。因此开发商对商业地产重视程度加强，尤以街区型商业发展迅速。近年商业物业供应量较大，2005年中会有小幅度的调整，同时市场细分得到加强。
三、2005年北京商业地产市场需求状况分析
一方面，在WTO零售业解禁后，外资零售企业将加紧在北京市场的积极扩张，而国内外零售企业间的市场竞争将越发激烈，这会带来对商业地产的大量需求。另一方面，受整体经济走势强劲的影响，消费市场的规模将不断扩大。在2004年内人均可支配收入，全市社会消费品零售额都都保持增长的情况下，2005年全市社会消费品零售额将继续走强，居民购买力不断提高。
据一项商业调查显示，在未来2至4年内，对开新店有明确计划和有大概计划的商家占到受调查者总数的46.8%；其中，服务餐饮业有49.2%的人有开店计划，比例最高。
在未来2至4年内有开店计划的商铺中，43%的受调查表示会考虑租赁/购买商业街的独立店铺作为营业点，比例最高，其次为专业市场中的店铺。 据2003年北京市统计局数据显示，目前北京市人均商业面积约为0.8平方米，远低于国外发达国家人均1.2平方米商业面积的水平，同时也小于上海人均1平方米商业面积的发展水平。根据北京市商委的发展规划，预计到2010年北京人均商业面积将达到1平方米。
四、北京商业地产发展预测分析
目前北京商业物业市场处于发展的初期阶段，尚不具备成熟市场的特征和发展规模。但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，北京经济持续发展，商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。个性鲜明的特色商业街，大型、现代化的购物中心，连锁超市、便利店等商业物业星罗棋布，北京市商业市场开始呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势，市场细分加强，具备不同程度市场的需求，开始逐渐走向成熟和完善。
1、综合性大型购物娱乐中心，如Mall 、东方广场。依靠购物、休闲、娱乐等多种商业业态一体化，彼此带动人气及客流。但这种业态进入门槛高、投资大、经营难度高，仅适合自持经营运作，对开发商实力要求较大。同时，此类大型购物娱乐中心辐射范围较广，物业需求量并不会很大，因此应注意进入时机，警惕盲目开发造成风险。
2、鲜明主题的专业化市场，如海淀图书城、中关村电子市场、宜家家居、西单韩国城。此类市场多为早期自发形成，经过长期积累，能够聚集大量人气，成为客户某类商品的首选之地。但此类物业需要一定时间积聚人气，并要求有统一、出色的市场营销配合，因此成功经营难度较大；同时专业化主题市场辐射范围广，物业需求量也不会很大。
3、随着对商业认知的上升，街区型商业和底商成为近年商业开发的主流。随着北京住宅郊区化进程的加快，新住宅区不断产生，新需求也应运而生，社区训发展的市场空间也相应放大。此类商业立足于社区及周边区域，与人们生活密切相关，需求量较大。由于地产的商业部分往往是利润的最大点，因此近年开发商对地产项目商业部分开发力度增大，造成目前供应量较大，一些项目租售出现问题，因此短期会以消化前期存量为主，市场产生一定回调，但长期发展仍然看好。
从投资角度来讲，商铺投资因其投资回报率高，造成市场需求旺盛，投资客群更多样化，其中国内外企业经济组织倾向于购买较大面积的物业，外国、外省个人在北京置业面积也较大。根据不同客群开发不同的商业营业用房可以增加开发行为的针对性；对管理的要求也应相应提高。北京已经引进了外资商业管理公司来管理商铺，专业化管理的趋势将日益明显。相信未来的商业市场会更加的专业化、正规化。
REITs来了，而且来得如此之迫切。从已知的情况看，目前正在北京寻找物业投资的REITs，绝大多数目的是长期持有物业，以稳定的租金收益谋取回报。这一目的索求决定了其对所投资物业的考量标准，将主要是租金收益。而在决定租金收益水准及其稳定性方面，起决定作用的除地段位置和物管水准之外，更重要的则是物业自身的品质，这其中最重要的方面就涵盖了建筑节能理念和投入。
内地商业地产可以赴港上市，香港房地产信托投资基金可以投资海外房地产项目，实质上相当于允许国内发展商按照《香港房地产信托投资基金守则》成立房地产信托投资基金，然后注入其在内地的商业地产项目，继而在港上市。由于投资人基础扩大及素质提升，国内房地产项目有机会趋向更加稳定。