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前不久，位于上海闵行区的超级大盘夏朵小城再次把价格上调至6月初开盘时候的5700元/平方米，前期价格曾一度下调至4100元/平方米。在大部分楼盘降价后依然销售遇阻的情况下，夏朵小城上调价格被外界看作是自杀行动。 但真正熟悉夏朵小城目前处境的人并不这么认为，在前期价格下调以后，6月初购买首批房子的业主正联合起来要求退房。夏朵小城开发商或是希望通过这次价格回调来打消他们的“团退”念头。 在复地某楼盘的“业主论坛”上，“复地又遭集体大退房！翠堤苑闹哄哄”、“复地购房者，请千万注意！”等名目的帖子被业主反复点击，跟帖热烈。 不光是夏朵和复地的楼盘，上海不少降价楼盘纷纷遭遇前期业主“团体退房”纠纷。 一位工作人员告诉记者，他已经数不清楚在业主论坛上，到底有多少楼盘多少业主聚集起来讨论向开发商“团退”的事宜。 业主心理失衡？ 价格调整是业主们退房的根本原因。 以前述复地楼盘为例，现在翠堤的叠加别墅70来万元，联体别墅约90万元，而前期业主有的是以120多万元的高价买进的，短短几个月就损失了20%左右。但这个比例在当前的
上海楼市中还不算最高。 “一下子把房价调整30%，我们对开发商的诚信没有信心。”一位降价楼盘的业主表示。 仅在11月份，就有数个楼盘掀起了业主集体退房的浪潮。 阳光威尼斯三期业主表示，开发商将三期的近半数房源作为动迁房低价卖给了动迁居民，事先没有对业主有任何告知。前期业主的购房价格有的在8000元/平方米，最高达到了10000元/平方米，而卖给动迁户的单价只有5000~6000元。 为此，前期业主认定这是开发商的“商业欺诈”行为。在一份给开发商的声明中，业主们提出的要求是：全额退房，或拿到总房款10%的赔偿。 到了月底，退房出现了新高潮。11月23日，因退房要求未获开发商回应，大华集团旗下楼盘“水岸蓝桥”的51名业主将联名信送到开发商、贷款银行和贷款担保公司手中，明确表示其退房要求在获得大华集团答复前，将于2005年11月起集体停止还贷。 这些业主的“解约通知”称，决定单方解除合同并请大华集团七日内通知具体洽谈事宜。据了解，退房业主购买房产的价格在9000元/平方米~14200元/平方米之间，多数是在去年底、今年初的高价位买进的。而目前周边的同类二手次新房挂牌价在8000元/平方米左右，而且不少房子是带新装修出售。 11月26日，地杰国际城售楼处，40余名业主齐声高呼：“我们要团退！” 当初，他们为了求得地杰国际城的一房，几乎个个历经折磨：房子单价每一次开盘都要拉一个涨停板，从6200元/平方米开始，第四批已经到了9000多元/平方米。4月国家抑制炒楼的“组合拳”打出，地杰国际城第四批的购房者中大多数投机者拿到号后最终都没有买房，很多人放弃了购买权。到了今年10月，新的房源推出，价格只有6000多元／平方米，由此提出退房要求的业主达到了70多户。 借交房不完善提出退房 “从7月开始，就有很多购房者要求我们代理退房，以前这项业务几乎是零。”上海申浩律师事务所合伙人田庭峰律师表示。 业主们的退房理由当然不能是市场价格，他们找到了交房过程中一些不完善之处。 在过去房价上涨期间，“严重的工程质量问题”只会带来索赔的要求，有的业主因房价飙升而不敢找开发商理论；而今房价一跌，业主开始频频借质量问题找开发商的麻烦，甚至引发集体退房上访事件。 比如说，复地楼盘的业主自称“经过实地勘察发现自己小区的楼盘未达到开发商在广告中的低容积、低密度的承诺”，接下来“同复地集团反复交涉，其都未予理睬……” “我们今年3月购买了万科蓝山小城别墅，但后来才知道周边有异味。”业主陈先生抱怨。该楼盘约1公里处是新亚制药厂，约1.8公里处是罗氏制药厂，几公里外还有个处理居民生活垃圾的企业。 九、十月间，万科业主就此与上海万科展开谈判，要求万科向业主承认小区存在空气污染，并且提出退房并索赔。 “这些现象(气味问题)早已存在，而现在提出退房和赔偿，显然是在当前市场形势下寻找各种各样的理由。”原万科上海公司总经理丁长峰此前对媒体表示，一年多前就曾有客户提过罗氏制药厂的问题，当时万科就跟浦东新区环保部门和罗氏制药厂进行沟通，政府出具了罗氏制药环保合格的证明，随后万科将此事告知了客户。至于垃圾场，其位置在5公里之外，并不是万科公司能控制的。 据了解，万科上海公司曾与业主展开协商，之后万科浦东置业有限公司拒绝退房。“我们不能开这个头，一旦退让，万科在上海的其他在建楼盘会没法收场。”万科内部人士强调。 “购房保价”非开发商义务？ 前期有的楼盘给予业主“补偿”增添了少数业主要求退房、赔偿的信心。 比如说，要求赔偿的阳光威尼斯业主的一个理由是：周边楼盘“金沙雅苑四期”的部分业主拿到了“房价补偿”。阳光威尼斯的业主公开表示：“金沙雅苑不就是怕影响后期销售而补偿了业主20%吗？”在日前召开的地博会房展上，就有数个楼盘遇到了手持抗议横幅站在展区前的“维权者”。 在要求团退的业主中，很多人把自己的行为叫做“维权”。有趣的是，不少律师并不认同他们的观点。 房产纠纷的裁定标准都是以合同为准。一般来讲，只有出现重大工程质量隐患等情况，购房者才能成功退房。并不是所有的瑕疵都能成为退房的正当理由。 以前述复地楼盘的案例来讲，上海海华永泰律师事务所颜学海律师表示：对于周围房源卖给动拆迁安置户为理由要求退房，理由并不充分。 上海申浩律师事务所合伙人田庭峰律师坦言，绝大多数退房的理由都不大充分，有的称银行贷款办不出，有的贷款贷出来了买家也拒不签字，还有的借口开发商延期交付、配套设施没跟上等等。 专业从事房地产诉讼的上海联业律师事务所王展律师则表示：对于买房人来说，买了房子以后房屋价格的涨跌应属于商业风险。这种风险是随着购房合同的生效就从开发商转由买房人承担了。除非开发商在销售房子时曾对前期业主做出“购房保价”的承诺，但“购房保价”必须写进合同。 如果合同上没有这一款，前期业主在法律上很难要求开发商补贴或赔偿房屋的跌价部分。另外，“购房保价”条款可以承诺，若在短期内房价下跌，将补足原先购房者差价。但这并不是房产商的义务，也非房屋买卖的普遍规则。 大多数人的观点是：买房的就不怕亏。买房时自己就应该想到有风险，怕亏不要买。还有人表示，上海的房价就是你们(前期业主)跟风抢购而抬高的，现在开发商降价凭什么要告知你们？根据合同你们付款就是了，亏损活该，购房是市场行为，自已对自已的行为负责! 据了解，地杰国际的业主与开发商进行了交涉。开发商不同意退房要求，但称愿意拿出一笔额外的资金来回馈前期业主。 “我们将严格按照合同规定，以法律手段解决这起纠纷。”这是大多数开发商的观点。“价格高低是市场行为。”有的开发商甚至表示：“对于业主的行为，我们已经在派出所备案。”
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