天津燕宇艺术城项目可研报告

一． 项目环境概况
1．名称、位置与环境
《燕宇家园（暂定名）》位于天津市北辰区的西南侧（见附图一），
是天津市政府2001年正式启动开发的“西横堤居住区”的一个组成部分。
天津市建委规划处和天津市安居工程办公室在1998年8月初即着手进行了“西横堤居住区”修建性详细规划的设计竞赛工作，目前尚处于进一步完善的阶段。
“西横堤居住区”位于天津市西北部，南侧为天津市第二高教区，北侧为规划屈家店风景区（刘园苗圃及以北），该居住区四至范围，按顺时针顺序，周边道路为北仓道，规划路（丁字沽三号路与丁字沽一号路之间），玉泉东道，丁字沽三号路，南仓道，桃江路，总占地面积110公顷；其中丁字沽三号路、规划路、桃江路与北仓道围合地块占地约16公顷作为天津市第四工人文化宫选址（见附图一）。
《燕宇家园》居住小区四至范围，按顺时针顺序，周边道路为玉泉东道，丁字沽三号路，南仓道，桃江路（其中，刘家房子村 B-1998-18地块的28812.7平方米以及相邻界外的11570.7平方米不属于《燕宇家园》居住小区地块），占地面积23.38公顷（350.69亩）。
玉泉东道至南仓道之间的丁字沽三号路区段的方位为北偏西 30°51′36″（南偏东30°51′36″）（见附图二）。
《燕宇家园》居住小区南侧隔南仓道、西侧隔桃江路与已交付使用的“佳园里”居住区毗邻，东侧隔丁字沽三号路、北侧隔玉泉东道与“西横堤居住区”成为一体。
与《燕宇家园》居住小区毗邻的“佳园里”居住区所处的地理位置是最早形成的丁字沽及本溪路居住区向北的延伸，“佳园里”地区始建于1998年，当时仅为佳园南里和佳园北里，最早的居民为老西北角地区的拆迁户，经过近12年的扩建和发展，“佳园里”地区已经成为红桥区广大拆迁居民的居住地区，这里的家庭一般都是普通收入的工薪阶层，所以这里是普通老百姓的居住地，成为这一地区的人文地理特征。“佳园里”地区经过10余年的发展，商业、零售业发展比较快，目前该地区的人气比较旺。
在《燕宇家园》居住小区的周边，生活服务设施有：小型超市三座（富老八超市、万家利超市、百货大楼超市）、大规模市场一座（佳园里市场）、早市一个（双环村早市）、医院一座（佳园医院）、学校三座（佳园里小学、亚细亚小学、亚细亚中学）、幼儿园二座（十九幼、二十一幼）、邮局一个。在“佳园里”所辐射的周边两公里半径的范围内还有大型超市两座（大荣丁字沽店、家乐北辰店）、医院三座（咸阳医院、红桥医院、红十字会医院）、文化娱乐场所一座（梦园娱乐中心）、大型商场一座（裕华百货商场）、高等学府三座（天津商学院、理工学院北院、河北工业大学）。随着“西横堤居住区”的兴建，该地区将成为一个建筑面积为200余万平方米、配套齐全的大型居住社区。

《燕宇家园》居住小区的东
北方向约2公里处，是北仓工业
区，该区目前对造成大气环境污
染的生产工艺所配备的净化设施
尚不十分完善，但是，东北风不 附图三 天津市的风玫瑰图
是天津市的主导风向（见附图三的风玫瑰图），因此北仓工业区对《燕宇家园》居住小区的大气环境污染的影响并不明显。
“西横堤居住区”北部规划中的屈家店风景区，其南部边界距《燕宇家园》居住小区约1.5公里，该风景区的兴建对天津市，特别是对本居住区的环境质量将是一笔浓墨重彩的亮点。
2．建设用地的获得
《燕宇家园》居住小区24.54公顷地块的中心地带，原为天津市
红桥区环卫局在北辰区地域设置的一个垃圾堆积场，占地约5.66公顷，其余18.88公顷的地块为与垃圾堆积场相毗邻的村镇所有（见附图二）。
从1998年年起，天津燕宇置业有限公司与北辰区政府和红桥区环卫局经过一系列的反复协商，于1999年6月份达成协议，北辰区政府和红桥区环卫局以出让的方式将24.54公顷的土地出让给天津燕宇置业有限公司进行房地产项目开发。除地价外，天津燕宇置业有限公司同时承担垃圾撤场清运费、现场杂土清运费、土地复垦费以及现场土方平衡等费用。

3．市政配套设施现状及规划
⑴道路
《燕宇家园》居住小区四周，现有道路为东邻的丁字沽三号路和南邻的南仓道，规划路为西邻的桃江路和北邻的玉泉东道（见附图二）。
丁字沽三号路为按规划实施的现状路，路宽43米，两块板结构，断面为：4.5—15.5—3—15.5—4.5。路中心线3米宽范围，为地铁一号线地面高架线的预留地，有关地铁一号线的有关内容，参见附图四。
南仓道现状为路宽7米，规划南仓道为主干道，红线宽50米，四块板结构，横断面为4—6—1.5—12—3—12—1.5—6—4。
桃江路和玉泉东道均为规划次干道，红线宽30米，一块板结构，断面为4—22—4。
规划路中心桩的技术资料见表一，桩号的相对位置见附图二。
规划路中心桩坐标及规划高程 表一
桩号 Y X 规划高程
410301 92507.907 307848.705 4.86
512303 92961.266 308095.960 4.56
410401 93257.186 307600.829 4.47
410302 92757.171 307431.632 4.74
410304 92632.538 307640.167 4.90

注：1．规划坐标值采用1990年天津市任意直角坐标系
2．规划高程采用1972年天津市大沽高程系，以1993年水准高程起算。
《燕宇家园》居住小区的周围，目前尚无规划公交车的场、站设施，与本居住小区隔南仓道相望的“佳园里”居住区及其周围现有的公交车设置为：

34路：佳园里—东北角（经本溪路、丁字沽一号路、京津公路、中
山路）
37路：王庄—中心公园（经三号路、西站、西南角、南市、劝业场）
606路：佳宁里—尖山温泉小区（经三号路、北门、食品街、海光
寺、南京路、白楼、乐园、尖山）
634路：瑞亨小区—天津站（经三号路、芥园道、东北角、百货大
楼、中心广场）
658路：瑞亨小区—体院北（经商学院、三号路、河北大街、百货
大楼、海光寺、八里台、体院北）
837路：双环村—中心公园（经商学院、三号路、西站、西南角、
南市、劝业场）
962路：金苑公寓—下瓦房（经佳园南里、三号路、西站、北门、
南市、滨江道、白楼、下瓦房）
规划地铁一号线沿丁字沽三号路中心线高架通过（见附图四），规划要求地铁中心线两侧15米（车站段两侧各22米）范围内不得新建建筑物，高架车站站台控制用地范围180×20米，车站两侧各设一个出入口，每个出入口规划占地400平方米。
鉴于丁字沽三号路和南仓道均为规划主干道，规划要求《燕宇家园》居住小区的主要出入口不应设置在南仓道和丁字沽三号路上，可设置在玉泉东道和桃江路上，确需设置时，只允许车辆右转进出。
⑵给水工程管线
该地区属新开河水厂供水范围，目前，在丁字沽三号路下埋设有一条φ600给水干管和两条φ300配水管。
根据天津市城市总体规划修编成果，在“西横堤居住区”规划范围内设一座自来水服务站，占地2000平方米。
《燕宇家园》居住小区的规划水源由丁字沽三号路上φ600给水干管和南仓道上规划φ800给水干管提供。根据规划需要，在桃江路上规划一条φ600给水干管和二条管径分别为φ300、φ400配水管；在玉泉东道、南仓道上规划二条管径分别为φ300、φ400配水管。对于丁字沽三号路上现状输配水管，规划与以保留（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。
⑶排水工程管线
目前，在丁字沽三号路上有两条φ800～1200污水干管和两条φ800雨水管，在南仓道上有一条φ1200杨咀罐站雨水出水管道。
规划排水采用雨污分流制。根据天津市城市总体规划修编成果的排水专项规划安排，丁字沽三号路以西收水范围内的雨水排入南仓道与外环线交口处规划雨水泵站后入外环河，以东收水范围内的雨水排入南仓道与北运河交口处规划雨水泵站后入北运河（见附图一），污水分别排入丁字沽三号路与北仓道交口处现状污水泵站（规划对该泵站进行扩建）和南仓道以南与丁字沽三号路以西规划污水泵站。
规划保留丁字沽三号路现状排水管道，因南仓道现状雨水管道在规划路分车岛下，同时结合该地区排水规划要求，规划给予废除。在桃江路、玉泉东道、南仓道两侧，分别规划一条φ400～1000污水管和一条φ600～1500雨水管。《燕宇家园》居住小区内排水排入以上管道内（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。
⑷热力工程管线
规划热源由区外西横堤规划锅炉房提供，在南仓道、桃江路、玉泉东道上均规划了热力管道（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。
⑸燃气工程管线
目前在丁字沽三号路上有一条φ500煤气中压管；在南仓道上有二条φ600煤气中压管。
根据天津市城市总体规划修编成果，规划气源采用天然气，由现状燃气中压管提供气源。在桃江路、玉泉东道上均规划φ300煤气中压管和φ200煤气低压管（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。
⑹电力工程缆线
目前，在丁字沽三号路上有二条10KV电力电缆；在南仓道上有一条35KV电力架空线。
根据天津市城市总体规划修编成果，《燕宇家园》居住小区工程的规划电源来自延吉道、勤俭道现状220KV变电站。规划将南仓道上现状35KV电力架空线入地。在南仓道上规划35KV、10KV电力电缆及220KV电力电缆；在桃江路上规划10KV电力电缆和35KV电力排管；在玉泉东道上规划10KV电力电缆，保留丁字沽三号路现状电力电缆（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。
⑺电讯工程缆线
目前，在丁字沽三号路上有二条30孔通讯管道。
根据天津市城市总体规划修编成果，在“西横堤居住区”规划范围内，设电话局一座，占地1200平方米。规划在南仓道二侧、玉泉东道、桃江路上分别规划一条12孔通信管道（见地下配套工程管线现状及规划示意图）。
图 例
410401———•———•———512303 控制点编号，路中心线

现状
——S12 ——
——CW——
——CY——
——CNL——
——CDH——
——M1 ——
——CM2——

规划
——S11——
——W——
——Y——
——NL——
——DH——
——M1——
——M2——
——R——

自来水管道
污水管道
雨水管道
电力电缆
通讯管道
燃气低压管道
燃气中压管道
供热管道

玉泉东道地下配套工程管线现状及规划示意图
───M2φ300，M1φ200─────────────────
────────────S11φ300─────────────
───DH12───────────────────────
──────Yφ600～800─────────────────
410301────── • ────── • ────── • ──────512303
────────────Wφ600─────────────
───R─────────────────────────
─────S11φ400────────────────────
──────────NL10KV───────────────

桃江路地下配套工程管线现状及规划示意图
───NL10KV──────────────────────
───────S11φ300──────────────────
────────────R────────────────
──────────────NL35KV───────────
───Wφ400～500────────────────────
410302─── • ───Yφ800─────────── • ───410301
────────────DH12──────────────
───S11φ600──────────────────────
───────S11φ400──────────────────
───────────M2φ300，M1φ200─────────
丁字沽三号路地下配套工程管线现状及规划示意图
───CNL10KV，NL35,220KV───────────────
───────────────S12φ300──────────
────────────────────CM2φ500────
───CWφ1200─────────────────────
────────CYφ800────────────────
─────────────CDH30────────────
410401────── • ────── • ────── • ──────512303
───CYφ800─────────────────────
───────CDH30──────────────────
───────────CWφ800─────────────
────────────────S12φ600─────────
──────S12φ300───────────────────
──────────CNL10KV，NL35KV──────────

南仓道地下配套工程管线现状及规划示意图
───2CM2φ600─────────────────────
─────────NL10KV────────────────
─────────────S11φ300────────────
─────────────────Wφ800────────
───DH12───────────────────────
──────R──────────────────────
───────Yφ1200～1500───────────────
410302────── • ────── • ────── • ──────410401
───S11φ800──────────────────────
───────Yφ1200──────────────────
───────────DH12───────────────
──────────────CYφ1200(废)─────────
───Wφ1000──────────────────────
───────S11φ400──────────────────
───────────NL10,35,220KV───────────

4.红线外现有建筑及自然风貌
《燕宇家园》居住小区南侧隔南仓道，西侧隔桃园路与“佳园里”居住区毗邻；北侧隔玉泉东道，东侧隔丁字沽三号路与规划“西横堤居住区”毗邻，现状为果园树林。
鉴于“佳园里”居住区始建于10余年之前，限于当时的国民经
济条件和设计标准，该区域环境条件和工程单体的标准均相对较低，
近几年相继完成的工程亦按安居工程的标准兴建，“佳园里”居住区及其附近地域经10余家房地产商的开发，存量现房约计200万平方米。
二．市场需求分析
1．国家房地产开发政策的分析
按照党的十一届三中全会所制定的“一个中心，两个基本点”基本方针，国家在农村的改革开放工作取得重大成绩的基础上，又将改革开放的工作在城市深入展开，到80年代中期，城市经济体制的改革已经取得了突破性地进展，在基本建设的房地产开发领域，土地的有偿使用和住宅商品化的理论已经全面形成，在全国各地由南向北地建立了第一批房地产投资开发经营企业，与此同时，第一批商品住宅出现在全国的建筑市场上，这不仅是对我国40余年的住房分配体制的冲击，更重要的是标志了市场经济体制向计划经济体制的冲击，解决困扰国民多年的住房短缺问题，开始进入了良性循环的轨道，国民的思想观念在这个冲击下，也发生了重大转变。
我国房地产开发这个新兴行业的发展，走过了兴起、发展、膨胀甚至出现泡沫、调整、又发展的道路，在1997年亚洲发生金融危机以后，我国采用适度紧缩的经济政策，使国民经济的发展顺利地实现了“软着陆”。近两年，特别是在新世纪的第一年，国务院召开了全国整顿和规范市场经济秩序工作会议，提出了“大力整顿和规范市场经济秩序，为加快推进现代化建设创造良好环境”的报告。会议指出，在经济体制转轨的过程中，市场经济秩序出现某些混乱现象，有着复杂的经济、社会和思想原因。整顿和规范市场经济秩序，既要做好长期斗争的思想准备，又要抓紧解决当前的实际问题；既要全面推进，又要突出重点；既要治标，又要治本。“十五”期间要切实抓好八个方面的工作，其中就包括以查处规避招标、假招标和转包为重点，整顿和规范建筑市场的工作内容。
天津市建委按照国务院的精神和市政府的同意也召开了“全市整顿和规范建筑市场秩序暨城建系统安全会议”，会上明确提出今年整顿建筑市场工作的重点是：
1． 坚决查处规避招标和在招标活动中弄虚作假的行为。
2． 严厉打击转包和违法分包行为。
3． 坚决纠正不按法定程序招投标的行为。
4． 严厉惩处不执行强制性技术标准，降低工程质量的行为。
5． 严肃整治勘察设计单位的违规行为。
6． 彻底纠正不执行安全生产法规的各类行为。
我们因此有理由相信，房地产开发行业必将更加健康和蓬勃地发展和更好的充当促进国民经济增长的一个重要力量。
从2001年2月15日召开的“天津市2001年住宅与房地产管理工作会议”获悉，在第九个五年计划期间，天津市房地产业突飞猛进，住宅建设快速发展，房地产业已成为拉动全市经济增长的重要力量，在此期间，全市各建设单位、施工企业和各级建设管理部门，按照天津市委提出的“乘势而上，开拓创新，全面上水平”的工作基调，创造性地开展工作，取得了显著的成效，对拉动全市经济增长作出了贡献。
“九五”期间，全市房地产开发累计完成投资518.9亿元
其中住宅累计完成投资385.9亿元
全市累计销售商品住宅1624.0万平方米
住宅二级市场成交 544.2万平方米
其中私房成交 242.3万平方米
公房置换 301.9万平方米
全市出售自住公房1450.0万平方米
全市住房自有率为49%
在第十个五年计划期间，天津市房地产业将着眼于大幅度提高群众的居住水平，改善城市居住环境，发挥房地产的支柱产业的作用，使房地产业及其所带动的相关产业继续成为促进国民经济增长的重要因素。
“十五”期间，天津市房地产业的发展目标确定为：
⑴全市房地产业完成投资850亿元
其中住宅完成投资650亿元
公建完成投资200亿元
房地产业增加值以年均12%的速度增长。
⑵ 加快住宅建设步伐。新建住宅3000万平方米，2005年底城市人均住宅建筑面积达到21.5平方米，人均住宅使用面积达到16.5平方米。
⑶ 建成一批具有浓郁天津地方特色，集旅游、文化、购物、休闲为一体的大型商业步行街和标志性公建项目，公建竣工面积600万平方米。
⑷ 结合城市形象工程建设，完成重点地区的危陋房屋改造，拆除危陋房屋300万平方米。
⑸ 活跃房地产交易。完成商品住宅销售2700万平方米，公建销售600万平方米，住宅二级市场交易1100万平方米。
⑹ 促进物业管理市场化、专业化、社会化。全市住宅物业管理覆盖率达到50%，物业管理投标率达到50%以上。
⑺ 提高住宅产业化水平。
“十五”末期，新型建筑体系住宅比重达到60%
新建住宅实现建筑节能达到50%
住宅配套率达到90%
提高住宅建设的标准化、配套化、工业化和装配化水平。
⑻ 初步建立城镇住房新制度的框架。全面落实住房分配货币化政策，全市住房自有率达到60%，逐步提高住宅公积金缴存比例。
⑼ 推进房地产业信息化进程。完善和加速住宅小区和公建的智能化配套设施建设，以信息化提升房地产的水平和档次。建成房地产信息系统，实现行业管理自动化。
⑽ 加快村镇住宅建设。加快城市化进程，新建村镇住宅1500万平方米，人均建筑面积达到26平方米，建成一批现代化的新型城镇。
为保证“十五”计划制定的房地产业发展目标的实现，天津市提出了2001年度的住宅建设和房地产业发展的明确目标，目标确定：
⑴ 完成房地产投资160亿元
⑵ 商品房施工面积1700万平方米，其中住宅施工面积1500万平方米。竣工面积650万平方米，其中住宅竣工面积600万平方米。
⑶ 加快试点小城镇建设，新建村镇住宅250万平方米。
⑷ 结合城市景观工程建设，改造重点地区危陋房屋，完成拆迁100万平方米。
⑸ 建设梅江生态居住区，该区新开工32万平方米；开工建设一批精品示范小区，市内每个区开工建设一片20万平方米以上的项目，广泛采用先进技术，成为代表21世纪天津住宅新形象的标志性项目。
⑹ 商品房销售600万平方米，二级市场实现交易180万平方米，出售公有住房200万平方米，完成未登记房屋产权补登810万平方米。
⑺ 完成配套投资7亿元。加快危改配套和甩漏项补建为重点的一批配套工程的实施；加快成片危改项目和西横堤、双林居住区配套工程建设。
⑻ 在招商引资扩大开放上寻求新的突破，扩大招商引次规模，引入国内外资金20亿元。
天津市建委为实现“十五”计划目标和在“十五”第一年就有一个良好的开局，在市城建工作会议上提出了一系列的明确目标，这就为天津市房地产业的健康发展提供了保障和机遇。
“十五”期间，天津市房地产业面临新的发展机遇主要表现在：
⑴住宅仍然是我市的主要消费热点之一，也是我市推动国民经济增长点的主要因素之一。根据国际上的常规经验，当一个国家的人均国民生产总值在1000～3000美元之间时，应该是解决民众住房问题的关键时期；我市2000年人均国民生产总值为2160美元，可以看出，这正是一个住宅建设加快发展和需求较旺的重要阶段；从居住面积方面分析，国际经验认为，人均居住住宅建筑面积在30平方米以下时，属于住宅建设高速增长时期，统计资料显示2000年年底，我市人均建筑面积占有为17平方米，与国际标准尚有较大的差距；再者，根据全市经济和社会发展五年计划，在“十五”期间我市GDP将保持年均10%以上的增长速度，随着居民收入水平的逐步提高及恩格尔系数的不断下降，居民在住宅消费方面的能力将稳步上升，因此住宅将继续成为我市的主要消费热点之一。
⑵住房需求的主体，将逐渐由安置型需求向改善型需求过渡。根据1999年至2000年的抽样调查资料的分析，尚未购买住宅的家庭，理想的住房标准有建筑面积增大的趋势，2000年的抽样调查资料显示，对每套60平方米以上面积的住宅需求已经达到77.9%的比例。
⑶商品房市场空间将更加拓宽。在我国加入WTO的工作完成之后，外资企业的涌入将带来对写字楼、高档公寓、标准厂房和高档商贸、服务等商品房和用于第三产业的各类公共建筑的更大需求。
⑷住宅的产业化水平将全面提高，优胜劣汰的法则促使我市的房地产开发商以及建筑施工队伍的管理水平和技术水平将进一步提高；今后五年，墙体材料改革将会有重大突破，围绕推进新型建筑结构体系的开发、推广和应用，我市在住房标准化、规范化等方面将加大力度，住房开发的标准化、智能化水平将全面提高，节能、环保住宅将是今后房地产业发展的主要方向之一。
⑸我国加入WTO，将促使我市的房地产业与国际市场接轨，加入WTO将会加快天津市进入世界经济一体化的进程，通过引进外资注入房地产开发领域，房地产业的融资渠道将呈现更大的多元化趋势。
2．居住住宅开发现状、需求趋势及需求热点的分析
随着天津市提出的用5～7年时间，基本完成全市危陋平房改造任务的提前实现，大规模的拆迁工作趋于结束，按照天津市城建工作会议制定的计划目标，“十五”期间，完成重点地区的危陋房屋改造，拆除危陋房屋300万平方米，其中2001年度，结合城市景观工程建设，改造重点地区危陋房屋，完成拆迁100万平方米。
大规模危陋房屋拆迁工作的基本结束，意味着安居型住宅的集中需求将会明显下降。存量现房的巨大数字体现了房地产的开发现状和为今后的房地产开发提出了更高的要求。
统观近两年民众对待住房问题的观念、收入水平、对居住环境和房型的要求等方面的表现，可以对居住住宅的需求趋势和需求热点作出如下判断：
⑴民众对住宅的购买决策更加理性化，主要表现在：
①购房者对房地产开发商的实力越来越看重。因为有实力的优秀开发商才能组织出优秀的规划设计和单体设计，才能组织管理出优秀的施工质量，保证单体工程和配套工程的按质按时的实施，才能组织好完善的物业管理和售后服务。
②购房者对房地产产品的品牌效应越来越看重。因为有实力的优秀开发商才可能有长远的眼光，才不会有意或无意地以牺牲消费的权益来换取公司的短期效益，才可能制定出开发公司自己的近期和长远的发展规划，其中当然包括树立每个时期的过硬的产品品牌，优秀的房地产产品的建成面世，不仅会带来产品自身的良好的社会效益和经济效益，对本公司今后的发展和今后开发的新的项目，显然是一个举足轻重的铺垫。
③购房者对房地产产品的工程质量的关心越来越有针对性。由于房屋产品的价格对我国民众来说显得“十分巨大”，因此民众对建筑工程专业的科普知识的学习，甚至是专业知识和法律知识的学习越来越下功夫，这是一个很好的发展趋势，它既反映出了国民整体素质在不断提高，同时又从一个侧面促进了房地产开发企业不断提高自身的管理水平和工程质量。
④购房者对与工程建设有关的人员组成越来越看重。购房者不仅对房地产开发商在进行了解和考察，甚至对工程设计单位和设计单位的项目主持人的有关情况都要问一问，对工程监理和工程总包、分包的单位的有关情况也都要了解；对中国国民来说，这是一个多么大的进步！
⑵对安居型居住住宅的需求量急剧增加的趋势在减缓，对改善型
居住住宅的需求在逐步增加，主要表现在：
①对户室面积的需求在增大。据1999～2000年的调查资料显示，尚未购买住宅的家庭，对每套60平方米以下的住宅需求的比例仅为22.1%。
②对户型设计的要求提出了越来越高的要求。更加合理的功能分区和交通联系，更加合理的光照和通风要求等等专业性很强的问题，常常被购房客户摆在重要的挑选条件之中。
③对室内设备专业的设置，有的购房者甚至于提出了前瞻性的要求，大多数购房者都明确地表达了对“容量”的关心。比如电气专业的设置、容许客户使用总功率为多大的家用电器、采暖设施的设计摆放位置会不会影响装修效果、卫生间和厨房的管道走向是否便于使用和维修等等。
④对室外环境，购房者已发展到了“从远到近，从大到小”地进行考察。随着人们购房理念的日趋成熟，购房时人们更加关注房屋的周边环境，从粗略注意社区环境，发展到了首先注意中意房型的房前屋后的环境怎么样，然后再了解自己拟购的楼左楼右的环境怎么样，最后才是考察组团周围和小区整体的环境怎么样。
⑤购房者对小区配套设施和配套的内容提出了新的要求。不仅要求水、暖、电、路、绿化等专业齐全到位，同时提出了对多媒体网络、电子保安系统、非入户查表收费（远程抄表）系统、紧急呼叫服务系统、院区中心绿地的背景音乐系统等等所谓的“智能化”服务设备的配置。
⑥购房者对社区的人文环境和文化内涵越来越重视。表现出既考虑到成年人的生活环境，又着眼于子女的成长，中华民族自古就有“孟母三迁”的感人故事，同时也流传着“物以类聚，人以群分”的说法。
⑦购房者对入住后的物业管理越来越关心。聘请哪个公司进行物业管理，这个公司有过哪些业绩，收费额度大小等等问题，都曾被消费者提出。
三．项目规模开发的指导思想及工程建设规划
1． 项目开发的指导思想
《燕宇家园》居住小区工程的开发总定位为“二十一世纪的康居住宅小区”。
市场定位为中等收入及部分中偏下收入的民众，采用销售与租赁相结合的出让方式。
为取得房地产开发项目尽快投入使用的社会效益，以及投资少、回报快的经济效益，在总体规划中的组团分区及区内综合配套管网的设计时，要考虑到分组团实施兴建，在进行分期施工时，二期工程的施工，不能影响已投入使用的组团的各项使用功能的正常发挥。
市政污水管网的设计（见地下配套工程管线现状及规划示意图），为《燕宇家园》居住小区的区内排水管网的设计与实施提供了一个非常有利的条件，它可以使区内排水管网实施分区出口，这样既可以减少区内管线长度、降低管径、减小放坡埋深，又便于分组团安排施工和交工后的使用维护。
2． 工程建设规划
⑴对工程规划设计的基本要求
按照《燕宇家园》居住小区的开发总定位为“二十一世纪的康居住宅小区”的总体要求，对规划设计提出如下基本要求：
a.规划设计的主要技术指标在满足“西横堤居住区详细规划”基本要求的前提下，要达到容积率≯1.2，绿化率≮40%，并考虑设置一处不小于1.5万平方米的集中景观绿化区，在集中景观绿化区的地下部位，设置机动车的集中泊车车库并兼有战时的人防功能。大型集中景观绿化区与地下泊车库的功能结合，不仅能解决部份高档机动车的泊车问题，还可以造成大型集中景观绿化区的地面高程起伏的独特建筑效果，这在冲积平原地貌特征的天津地区，人造地面高程起伏的构造做法将给《燕宇家园》居住小区的绿化环境形成新的突破。
b.小区主入口按机动车与行人分离的原则设置，机动车主入口设在南仓道和玉泉东道一侧，行人主入口设在三号路和桃江路一侧。
c.要使《燕宇家园》居住小区成为一个园林绿化环境下的建筑群，不仅要满足绿化率指标，还要考虑采取诸如院区地貌起伏、不同树种分群、适当设置小品、窗前屋后私家花园、区域竖向绿化、屋顶上人平台、庭院灯园林灯与道路绿化融为一体等等手法来烘托居住小区的宁静典雅的居住环境。总之，小区室外环境设计布局要求立意明确，布局紧凑，有完整的设计意图和艺术构思，既能衬托主体建筑的美观，又相得益彰，同时又丰富和美化了城市街区的面貌。
d.在小区内统一考虑泊车区位和行车主干道，楼间仅设置行人道路，机动车流和人流的组织及疏散要能很好地反映出流动活动的顺序规律，除必须满足正常状态下的要求外，尚应适当考虑紧急情况下的疏散特征。
e.《燕宇家园》居住小区工程是房地产开发项目，因此在工程设计时必须考虑工程落成后，该工程既可整栋、整层、整个功能分区出售或租赁，又可将同一功能区分割出售和租赁。
f.小区内综合配套管网及设施的内容包括：上水（生活用自来水、生活用热水和直接饮用水）、雨水、污水、热力、燃气、电力、电讯（市话网电讯、宽带网络电讯、小区闭路监控电讯及住户与物管中心间的双向直通呼叫电讯）、电视、道路、绿化、路灯、邮政、物管服务中心及商业配套设施。
将市话网电讯及市话宽带网络电讯系统引入小区住户及公建内；保安服务采用系统联网可视对讲门禁系统、保安人员定岗、巡更报警及社区闭路电视监控系统和周界防越报警系统相结合的管理方案。
闭路监控控制室、与客户的双向直通呼叫控制室均设在物管中心内，并执行24小区服务制。在住宅楼道的管道井内，设置远程抄表系统。
g.小区集中供热站负责提供采暖用热水、生活用热水及自来水净化消毒后管道输送到户的直接饮用水。
集中供热站在小区内兴建，区内室外综合配套管网均在地下敷设。
h.小区室外照明系统所采用的路灯、庭院灯、园林灯、草坪灯等设备的选型要与整个园林绿化设计融为一体。在大型景观绿地及组团中心绿地设置社区背景音乐系统。
i.邮政信箱在各楼宇门处设置，并尽量使其成为体现既定建筑风格的单体装饰构配件。
j.小区的商业、服务业及非营业性公共建筑的配置要完善，商业建筑及服务性建筑主要设置在区内中心绿地及人行道附近。
k.小区建筑按组团组合，单体建筑以南北朝向为主，可适当安排一些东西朝向的建筑，以丰富组团的总体造型，建筑形象要富有创造性，形式要新、造型要美、充满生机、经久不衰。住宅采用平层、错层、大落差错层（底层设车库）、跃层等多种形式设计，以适应不同的客户需求。
l.梯户组合为一梯一户、一梯两户、一梯三户。
m.层数：多层为5～6层，按总住宅建筑面积的70%设置，小高层为9～11层，并要考虑在顶层与屋面阁楼之间设计为跃层形式，小高层住宅按总住宅建筑面积的30%设置。
n.住宅层高为2.8米。
o.考虑到售、租的不同出让方式，设计时要考虑到住宅与公寓使用功能的有机结合。
p.户室比与户型面积：
一室户占总户数的35%，建筑面积为50～70平方米
二室户占总户数的40%，建筑面积为70～110平方米
三室户占总户数的25%，建筑面积为110～200平方米
（三室户宜按一梯一户的方式设计）
q.屋面采用四坡顶与私家独立上人平台相组合的构造形式，首层设独立的私家花园，外窗均不设护栏。单元住宅的南向阳台为封闭的观景阳台，北向阳台为封闭的生活服务阳台。
r.楼宇入口设置对讲门禁系统，户内设可视对讲话机，并设置与物管中心相通的双向直呼通讯系统，市话电讯网系统，在住户的厅、卧、厨、卫均设终端插头，市话宽带网络系统在厅、书房设终端插头，在厅、卧设电视同轴电缆终端插头。
s.供电容量按设计规范要求做足够的配置。
t.采暖系统考虑取消外露式暖气片及供热管线的采暖构造作法。可采用地板采暖的供暖方式，设置设备管道竖井，各专业的远程抄表系统的计量显示在单元住户外设置。
u.《燕宇家园》居住小区工程的详细规划（初稿）见附图五。

⑵相关的面积参数
①征地面积（见附图二）。附图二所示的刘房子村B-1998-18地块的28812.7平方米地块及相邻的界外11570.7平方米地块，不在征地范围之内，征地总面积为233795.2平方米（350.69亩）
②红线内面积（见附图二）。
路宽及相应的规划退线要求 表二
道路名称 规划路宽 规划要求退线宽度 退线面积
丁字沽三号路 43米 15米 14385.75平方米
南仓道 50 35 14037.00
桃园路 30 15 14576.49
玉泉东道 30 15 13497.00
按表二所列数据，红线内面积为177298.96平方米（265.95亩）
③规划区用地面积204610.95平方米（306.91亩）
④规划总建筑面积
按“西横堤居住区”详规参数要求，容积率≯1.2，按容积率为1.18计算，规划总建筑面积为24.14万平方米。
注：《燕宇家园》居住小区工程的“详细规划“的设计人所计算出的规划总建筑面积为23.92万平方米，对于此计算数据与24.14万平方米的正误，待进一步校核。
⑤其它的相关数据，摘引于“详细规划“的说明书（初稿），列于表二、表三。
用地平衡表 表二
项目 公顷 平方米/人 %
规划总用地面积 23.3  
居住区用地面积 20.3 20.35 100
住宅用地 12.6 13.23 62.1
公建用地 2.93 2.56 14.4
道路用地 1.58 1.38 7.8
绿化用地 3.19 2.63 15.7

经济技术指标表 表三
序号 项目 单位 数量
1 规划总建筑面积 万m2 23.92
2 住宅总建筑面积 万m2 21.67
其中 多层住宅建筑面积 万m2 16.40
 高层住宅建筑面积 万m2 5.27
3 公建总建筑面积 万m2 2.25
 (其中公益性公共设施建筑面积) 万m2 1.02
4 住宅平均层数 层 7.2
5 住宅面积毛密度 万m2/ha 1.07
6 居住总户数 户 2890
7 居住总人数 人 9248
8 户均人口 人/户 3.2
9 户均面积 m2/户 75
10 人口毛密度 人/ha 455.57
11 容积率  1.18
12 建筑密度 % 16
13 绿地率 % 36.2
14 日照间距  1:1.3
15 机动停车位 辆 390(地上)
   333(地下)
16 自行车位 辆 5780
⑶室外地面高程和雨水经流方向
根据天津市城市总体规划修编成果，《燕宇家园》四邻市政道路的规划高程（见附图二和表一）在4.47~4.90米的范围内变化，市政道路路边面的规划高程在4.62~5.05米的范围内变化。由上述数据看出，《燕宇家园》居住小区四邻路边面高程为由西北方向向东南方向逐渐降低的走势。
据天津市勘察院1999年12月13日测绘的工号为C—1999—418的测图，《燕宇家园》居住小区工程红线边界在四界方向的自然地面现状高程见表四所列各项数据。

《燕宇家园》红线边界自然地面现状高程 表四
方位 自然地面高程
丁字沽三号路西侧沿线 4.76 4.89 4.96 4.85
南仓道北侧沿线 4.80 4.97 4.92 4.89
桃江路东侧沿线 4.78 4.82 4.94 4.93
玉泉东道南侧沿线 4.80 4.76
据天津燕宇置业有限公司与天津警备区青光农场一分场签定的《燕宇家园》居住小区工程现场的“场地平整工程”的施工协议，土方平整后的地面高程为：
挖运土方地点，平整后的大沽高程为4.70米
垫填土方地点，平整后的大沽高程为4.60米
清运垃圾地点，平整后的大沽高程为4.50米
《燕宇家园》居住小区各单体栋号±0.00标高和室外地坪标高宜按区内由西北方向向东南方向逐步降低的走势为宜；室外地坪高程可定为西北方向向东南方向找坡，高程为5.31米～4.92米（比相邻的路边石高程约高出0.3米），区内道路的泛水坡度约为0.6‰。
⑷单体工程的结构形式及相应的地基处理方案
《燕宇家园》居住小区工程的单体建筑分为三类：多层住宅、小高层住宅及不同使用功能的公共建筑。
多层住宅的主体结构可采用保温复合墙、钢筋混凝土楼面、钢丝网架聚苯乙烯水泥复合板斜屋面体系，基础按其座落位置的地基情况（见天津市地质工程勘察院工号为KC2001C09的“天津燕宇置业有限公司丁字沽三号路场区岩土工程勘察报告”）可分别采用石屑回填钢筋混凝土浮筏基础及复合地基基础的形式。
小高层住宅的主体结构可采用钢筋混凝土异型柱框轻结构体系，保温复合墙、钢筋混凝土楼面、钢丝网架聚苯乙烯水泥复合板斜层面体系，基础为沉管灌注桩基础。
综合服务楼类型的公建可采用钢框架结构、钢筋混凝土楼面、保温复合墙、钢丝网架聚苯乙烯水泥复合板斜屋面、沉管灌注桩独立基础。
托儿所类型的公建可采用保温复合墙、钢筋混凝土楼面、钢丝网架聚苯乙烯水泥复合板斜屋面体系，基础视座落地块采用钢筋混凝土浮筏基础或复合地基基础的形式。
四．工程成本估算
1．土地出让金、土方平衡费用及相关配套增容费用
⑴土地出让金
①红桥环卫局垃圾堆放场土地补偿费
86.518亩×20万元/亩=1730.36万元
②北辰区青光镇政府地块征地补偿费
19.35亩×16.3万元/亩=315万元（包括上交区土地局的税金）
土地复垦费
19.35亩×1.2万元/亩=23.22万元
③北辰区天穆镇政府地块征地补偿费
246.43亩×16.3万元/亩=4016万元（包括上交区土地局的税金）
土地复垦费
246.43×1.2万元/亩=295.72万元
土地出让金总额为6061.36万元
土地复垦费总额为318.94万元
⑵土方平衡费
①红桥区环卫局垃圾堆放场现存垃圾清运费100万元
②红桥区环卫局垃圾堆放场现存杂土清运费
86.518亩×2万元/亩173.04万元
③天津警备区青光农场一分场清运环卫局垃圾堆放场以外的垃圾清运费45万元。
④天津警备区青光农场一分场施工的土方平衡费55万元。
垃圾清除及土方平衡费总额为373.04万元。
据土方平衡施工合同的技术数据现场填垫平整后的平均高程为4.60米，拟定的设计室外地坪平均高程为5.15米。
红线内道路基本上不需再对自然地坪进行填、挖，而在平均高程4.6米的基础上施工，完成后的路面高程即可达到大沽5.15米～4.85米的设计高程。
红线内绿化面积（红线内面积减掉单体建筑的占地面积和道路面积）需在现自然地坪上平均填垫0.2米后，再铺垫0.3米耕植土即可达到平均5.15米的设计室外地坪标高。
填垫土方量为
12.32公顷×0.2米=24640立方米
基础处理后，剩余的挖方余土即可满足现场土方平衡所需的24640立方米用土，而不需再从场外购土。
⑶相关配套增容费用
按天津市的相关规定，将相关配套增容费用估算额列于表五。
表五
相关配套增容费用名称 收费标准元/平方米 计费面积 金额
通信基础设施建设费 6 23.92万平方米 
燃气基础设施建设费 28 23.92 
供热设施建设费 40+17+10+25+28 23.92 
非营业性公建配套费 70 2.25 
市政基础设施大配套费 165 21.67 
住宅电力配套工程费 (600+21)元/千伏安 239.2×50W 
电缆区供电工程贴费 900元/千伏安 239.2×50W 
自来水、燃气增容费和燃气民用住宅发展基金 600元/立方米•日 3000户×0.6 
 1500元/立方米•日 3000户×0.8 
 20元/平方米 23.92 
 9元/平方米 23.92 
2．区内配套工程费估算
红线内各专业配套工程费用估算额，列于表六
表六
专业名称 费用标准（元/平方米） 估算金额（万元）
给水工程 6.2×23.92万平方米 148.30
排水工程（雨水、污水） 24.0×23.92 574.08
热力工程 11.5×23.92 275.08
燃气工程 29.2×23.92 698.46
电力工程 3.2×23.92 76.54
电讯工程（电视、电话、保安） 21.6×23.92 516.67
道路工程 61.0×3.13万平方米 190.74
绿化工程 82.5×7.41万平方米 611.33
路灯工程  78.0
通邮工程  18.5
3．建安工程费估算
《燕宇家园》居住小区单体工程建安工程费估算分为三个类型，即多层（5~6层）砖混结构住宅、小高层（9~11层）框轻结构住宅和公建。各类型建筑的建安工程费估算额见表七。

表七
 多层砖混结构住宅 小高层框轻结构住宅 公建2.25万平方米
 投资成本 费用总额 投资成本 费用总额 投资成本 费用总额
施工前期费 25元/m2  29元/m2  30元/m2 
建安工程费 690  843  844 
小区配套和增容费 391  391  410 
其它费用 205  216  216 

1.2万平方米地下泊车车库建安工程费估算额为：
土建工程结构费用1950万元
设备工程配套费用 460万元
总 计 2410万元
4．售楼费及管理费估算
⑴销售预算的拟定：
①销售现场计划
现场售楼中心              300万
售楼中心内外装饰             50万
路牌广告、围墙、小区指示标志        100万
②广告计划
报纸广告               500万
电视广告               300万
网上广告                30万
载体广告               150万
杂志广告                30万
电视影片                20万
③宣传促销计划
楼书                 20万
海报 0.5元/本×10万           5万
DM 1.5元/本×10万           15万
消息稿发布               5万
人际关系费用               10万
多媒体制作               50万
胶片                 2万
各种图表制作               1万
模型沙盘                5万
各种促销活动费用            100万
不可预见费用               10万
④其他项目
和约书（合同）              20万
价目表 0.1×10万             1万
销售训练（培训费用）            2万
售楼处管理费（清洁、警卫、水电杂费）       20万
内业各项报表               1万
销控各项表               1万
名牌、名片、服装             3万
人员薪资600元/月×12×4×10         30万
人员提成               250万
不可预见费用               20万
⑤总计                2050万
⑵管理费用摊销的估算
我公司目前对《燕宇小区》和《燕宇新城》两个运做项目进行了管理费用的分项计账。
《燕宇小区》项目摊销的管理费约计88.48元/平方米（其中贷款利息及手续费支付为22.21元/平方米）
《燕宇新城》项目摊销的管理费约计76.66元/平方米（其中贷款利息及手续费支出为33.29元/平方米）。
市建委主编的《98天津房地产市场》列录的1997年多层商品住宅投资管理费摊销的统计平均值为45元/平方米(利息为88元/平方米)
《99天津房地产市场》列录的1998年多层商品住宅投资管理费摊销为40元/平方米（利息为77元/平方米）
仅以管理费摊销数额分析，我公司在管理经费支出方面处于天津市房地产开发行业的平均偏上水平。
《燕宇家园》居住小区工程的管理费摊销额度按120元/平方米估算，其总额为：
120元/平方米×23.92万平方米=2870.40万元
5．平方米楼面价的构成及数额估算
⑴平方米楼面价的构成成分为
土地出让金、土方平衡工程费、市政大配套费、施工前期费用、建安工程费、小区配套费和增容费、行政事业性收费、公司综合管理费摊销、贷款利息、不可预见费。
⑵《燕宇家园》居住小区工程平方米楼面成本平均值的数额估算（见表八）
表八
项目 金额（万元） 多层住宅平米成本价 小高层住宅平米成本价
土地出让金 6380.3  
土方平衡工程费 373.04  
市政大配套费   
施工前期费用   
建安工程费   
小配套和增容费   
行政事业性收费   
公司管理费摊销 2870.40+2050  
贷款利息   
不可预见费   
五．营销策略
古今中外产品营销的方法万千，学说著作洋洋洒洒，究其真谛不外乎为“以产品质量为依托，以真诚服务为手段”。
中国古代经济发展史中提出的，从宋朝开始的商业经济发展中，不论是名铺店堂的商贾，还是市井摊群的小贩，都深谙“人喊人可能三声不理，货喊人必定驻马勒疆”的经商常言。
我公司在制定营销策略，研究营销方法，采取营销手段时，应该以提高全公司的总体管理水平为总前提，使“营销业绩的优劣是每位员工工作成果的综合反映”的观点深入人心，才可以使营销工作有更大的进步。这也是国内外所有企业对获得“ISO国际质量管理体系认证”视为莫大荣誉的原因，也说明该企业具有保证其产品质量的系统的管理机构和严格的运作程序。
1．《燕宇家园》居住小区工程的销售策略构想
⑴告知阶段
工地周边搭建围墙、售楼处以及POP等，引起过往人员注意。
选择一或二家津门和全国知名杂志为传播媒体载文和企业广告活动推广逐步加强企业形象后推销售本案印象，并引起社会大众的好奇。
选择电台、电视进行公司整体形象宣传，树立购买群体的信誉度，提高本案形象。
选择相关运输载体进行广告包装，以车辆动性引起相关销费群体注意。
选择相关网址，建立本案网络、信息平台提高台案亮点。
⑵唤起购买都需求阶段
此阶段承接上阶段工作进度，先仍采用拉式策略，运用上述广告媒体的宣传，唤起目标客户的关切和需求。
选定定向目标客户群体，采用DM宣传手段，直接寄发本案各种进度讯息。
售楼处工作人员甄别目标客户，担当销售解说本案卖点，进一步面对面直接攻南目标客户。
楼书海报担当着目标客户由售楼处到回家之后的本案项目的传播媒介功能。
利用现存网点平台搭建本案销售宣传平台充分利用网络媒体转发各种讯息。
⑶促成购买阶段
售楼工作人员集中前两阶段成果集中攻击目标客户本阶段采用推式策略，采取主动出击客户形成定购热潮。
配合SP活动，再度刺激销售高潮。
配合开盘工作召开目标客户与社会名流酒会，确定本案社会的格调进而提高社会知名度促成购买成交。
利用网络媒体平台进行目标客户攻南直接网上购买新概念，提高本案现代营销的信息概念。
2．销售计划建议
⑴工地现场布置的建议
任务：将整个工地现场依建筑设计风格配置给予参观者一目了然的感觉。
构想：依本案小区现存设计方案，左边搭建售楼中心和样板间。
在售楼中心门前建立一临时喷泉以助长销售声势。
在售楼中心两侧建立停车场，划好车位，适度布置一两部名牌车效益，增大本案项目高级感。
售楼中心入口处停车场处，分配两名制服保安以唤起参观者的虚荣感，并进而显示社区气派。
其余空地满植草皮外围间植一定树木与鲜花，使有余荫满园之感。
高大的旗帜沿售楼中心两旁设计，以旗帜飞扬声势浩大。
围墙与周边户外广告适外摆放，但避免繁多以免降低本社区高级感。
现场四周矗立风格独特的路灯在入夜后有助于对目标客户群体的吸引。
⑵售楼处的建议
任务：增进客户对购买标的物的认识进而引起其强烈的购买欲望。
显示本案项目的智能化特点魅力增加客户对本案的充分了解。
动用现代媒体的多重功能，影响客户对未来世纪生活的再次评估。
构想：整个销售接待中心根据本案建筑师设计的平面配置划分功能，分为入口大厅，多媒体厅、样板间、谈判区、高商品馆，售楼处内全实施微机管理建立背景音响随时播放柔美而动听的音乐。
入口大厅大约应100平方米，中心放置本社区1：2000小区规划大型沙盘，风格独具的社区造型将是第一个视感焦点，尤其模型车部分配属电动人、车不断移动极具效果，简洁明朗的现代设计高敞气派的空间充分显示本社区高水准、高格调的全智能的气势充分显示投资者的不同凡响的鉴赏能力，大厅两侧为售楼人员接待处发入宣传资料并引导客户逐步进入谈判区以加深参观者的好感。
多媒体厅大约80平方米，此厅为智能化体现厅，本厅充分利用最现代化电教手段，引进三维立体（3D）实景展示系统加以现代多种媒体系统展现本案。
①燕宇置业的各项目业绩
②本案建筑设计的前卫性及智能性
③本社区的细化说明及销售人员亲切简明清晰的旁白均将引发
参观者的极大好奇与兴趣
样板间
①样板间大小，平面配置均按原建筑设计房型而定。
②采用建材设备，均按本社区设计建材标准并均附带简牌说明。
③采用现代化家居设计运用大牌装饰公司进行装饰。
④采用最新流行家私进行实物布置。
⑤样板间的完善功能将大大吸引参观者流连，售楼人员的详细
说明强烈刺激的购买欲望。
谈判厅
①谈判厅将是本案项目销售执行的最后一站，也是最重要环节并达成销售任务的落实之处。
②参观客户经由大厅、多媒体厅、样板间后进入谈判厅时满脑
子已充满本案项目印象，可以减少销售人员对商品的再说明
的负担。
③本谈判厅设计将尽量摆脱一般柜台式的距离感，而应采用面
对面谈判的方式。
④谈判空间进一定格式化分，利用空间在一定范围内充分满足，
客户的私密性使客户心情放松并感到受到尊重感觉。
⑶直接邮递计划的建议
说明：本案成为本市较为前卫和独一无二高价位项目，在目标顾客有选择，因此本案特性如向被接受的方式皆将迥异一般房屋销售。因此本DM的运用将在销售策略里扮演表一个极重要的角色，尤其它将针对过滤后的名单目标，直接渗透并传导项目各种讯息的传送。
构想：
第一阶段：将刊登有本案推广广告后的来电进行记录并对相关的企业进行细化，选择目标客户4000名直接寄发，内附本案简介一份。
第二阶段：再针对已发4000名客户DM反馈信息及时调整宣传制度，再度寄以本案各项宣传信息VCD光盘一套，用富于煽动性的本案介绍再次加深了其对本案的注意与兴趣。
预测：本案执行之后预测每20人有1人将有兴趣洽谈，通过邀请进入售楼处进行面对面谈判再经过一谈判之后每十人将有一人成交。
⑷售楼书的企化建议
售楼书：本案售楼书诉求内容
首部唯美诗集，重点强调本社区规划的前卫性、智能性及世纪
性的特色。
中部采用理性诉求介本社区重要功能及建筑设计的设计风格与
之配套的建材设备，严肃而真实。
尾部管理服务制度的拟定方法，充分显示燕宇公司对本社区日
后社区保养管理的认真负责的态度。
DM
DM微缩楼书随时针对对象赠发。
DM的设计构想将采取不同于楼书方式，有小日记本的功效，
借以消除广告抗性。
适用先进手段一定的VCD宣传盘，以此带来视觉效应。
⑸广告计划的建议
杂志广告：
媒体选择：天津及国内知名度较高的一、两家杂志社。
版面大小全部彩色广告。
期别：开始于6月~10月
求重点：①二十一世纪的智能化建筑社区
②前卫水平
③规划特色
④智能化特点
⑤建材特点
⑥大企业保证
报纸广告：
媒体选择：天津知名三家报纸及全国知名的一家报纸。
版面大小：整版、半版、20通、15通、10通。
刊登时间自5月开始以单纯的企业广告内容逐渐转为商品性为
重的企业广告，再强调商品特色的商品广告。
广告强度
2001年5月~ 8月 10%
2001年8月~12月 55%
2002年1月~ 4月 15%
2002年5月~12月 20%
诉求重点
①初期企业印象广告
②商品印象广告
电视广告
车体媒体
网络媒体
⑹销售人员作业的建议
本案针对的目标顾客与一般房屋个案不同，广告的功效仅在于
宣传的知名度及至现场参观的目的，至于成交与否，销售人员
的素质训练皆占有举足轻重的地位。
本案为突破一般房地产销售的瓶颈，并大大提高销售人员的素
质，建议如下方式作业：
①本销售人员必须做过销售工作并且精电脑。
②本部销售人员均需佩带识别牌，有别于其他地区的销售人员。
③本案项目销售以底薪加提成的分配销售。
④每月必举行检讨会议一次，以随时改进大厦的销售方式，并
提供企化作业人员发薪。
⑺其他销售活动的建议
对于本社会是以小高层板式建筑群体，作1~2栋为公寓用以出
租。
并针对社会内部的公共建设进行提前买和招租。
3． 本案销售效果预估
第一阶段：（2001年10月~2002年12月） 预售期
预定成交销售率占总额数 20%
第二阶段：（2003年1月~2004年1月） 强销期
预定成交销售率占总额数 35%
第三阶段：（2004年1月~2005年1月） 促销期
预定成交销售率占总额数 30%
第四阶段：（2005年1月开始） 清盘期
预定成交销售率占总额数 15%
本案预想该项目整体销售完毕为五年期
本销售率拟定是针对市场状况，以及各项与销售工作进度的配合而定，若本案在执行中未遇特殊状况干扰则本销售的达成应按以上预测而无疑虑。
4．广告宣传计划：
⑴设计燕宇家园的图标以及各个组团的名称，为了进行炒作，可以通过广告对燕宇家园的标识及各个组团进行有奖征集。
⑵包装家园的施工现场及售楼处。（包括：广告墙的绘制，将确定下来的标识及广告语绘制在墙上，同时在售楼处内进行整体包装，将燕宇公司的企业文化充分体现出来，同时可以在开盘当天请电台、电视台以及新闻媒体报道开盘盛况，并在当天举行标识有奖征集的颁奖活动）
⑶对燕宇家园的周边道路进行包装。（包括：灯箱、广告牌等）灯箱：从中环线（勤俭道）沿丁字沽三号路到燕宇家园售楼处的道路上采用“S”型（即两边路灯采用隔一个悬挂）方法悬挂灯箱，共计70个。
广告牌：初步拟定在丁字沽三号路（果酒厂门口空草地内）树立一个单柱广告牌。
⑷对燕宇家园周边公共交通进行包装。（包括：站牌、车体广告等）
站牌：将606路公交车的终点站（佳宁里）改为燕宇家园
车体：可以选择606路、34路、634路、658路、37路公交车进行车体广告宣传。
⑸可以采用报纸软稿对燕宇家园进行软性宣传。
⑹可以对燕宇家园的开工进行报导，同时请市领导参加开工仪式（通过新闻媒体、报纸、电视等进行报导）突出主题：市重点安居工程（西横堤外居住区）首期工程开工。
⑺在家园售楼处建立一个网站，同时将自己的信息登录在网上，实现网上购房。
⑻可以对社会演出活动进行冠名及协办，扩大公司及北辰项目的知名度。
⑼建议将北辰项目分组团开盘，分别命名同时辅以广告宣传，这样可以多次制造开盘轰动效应。
六．财务收益分析
（暂缺）
七．工程进度安排，资金投入计划及资金筹措
1．工程进度安排 方案
⑴两种工程建设方案
《燕宇家园》居住小区工程的建设，可采取“先单体，后配套”和“先配套，后单体”的两种方案予以实施。
若采用“先单体，后配套”的建设方案，可以较早地获得房屋销售许可证，有利于工程建设资金的筹措。
若采用“先配套，后单体”的建设方案，可以较早的展现居住小区的环境特色，为房屋的销售提供有力的铺垫。
不论采用“先单体，后配套”还是“先配套，后单体”的建设方案，综合服务楼工程总是要首先安排建设的，该工程的首层完工后，即可安排售楼处的设置，从而减少了售楼费用支出和企业形象的突出体现。
不论采用“先单体，后配套”还是“先配套，后单体”的建设方案，小区住宅交付使用的时间是不会有太大的变动的，因为从2001年3月1日开始实施的“天津市新建住宅商品房准许使用管理办法”规定，房地产企业对其建造的住宅商品房在取得住宅商品房准许使用证后，方可交付使用。
申请领取住宅商品房准许使用证，应当符合下列条件：
① 已经交付全部土地出让金或按规定取得划拨土地使用权，并取得土地使用权证书；
② 住宅商品房已经竣工验收合格，并提供竣工验收报告；
③ 持有《建设工程规划验收合格证》；
④ 具有供水、排水、供电、供气、供热、道路以及其他配套条件，并由相关配套单位出具住宅商品房已具备配套条件的证明；
⑤ 非经营性公建与住宅商品房同步建成，已具备使用功能，并由区、县配套单位出具证明。
房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的住宅商品房准许使用证。
⑵建设周期
多层砖混结构住宅工程的施工周期按12个月考虑，小高层框轻结构住宅工程的施工周期按18个月考虑，多层钢框架综合楼工程的施工周期按12个月考虑，区内综合配套管网及地下泊车库工程的施工安排与单体工程交叉进行。
鉴于总体规划设计中，小高层住宅与多层住宅的布置是在各个组团中错落组合布置的，因此总的施工周期应该按不少于18个月进行安排。
如果《燕宇家园》居住小区工程不能在2001年5月末以前全面开工建设，而安排在2001年6月末开始全面开工建设，那么由于道路工程的施工技术要求不能在冬季施工，因此18个月的总施工周期的安排，必须考虑道路工程和绿化工程的甩项安排，住宅商品房准许使用证将在2003年4月中旬获得。
如果《燕宇家园》居住小区按组团分一、二期的分期建设方案，那么二期工程同样需要安排18个月的建设周期。
2．资金的分阶段投入计划
⑴工程前期费用的阶段投入计划
按照与北辰区政府及红桥区环卫局签定的协议，土地出让金及场区垃圾和杂土的清运、平整费的投入计划见表九所示。
土地出让金和场区平整费用投入计划（万元） 表九
项 目 99年6月 00年1月 00年12月 01年4月 01年6月
红桥环卫局土地出让金及垃圾清理 1100 200 530.36  
红桥环卫局杂土清理   172.04  
北辰青光镇土地出让金  47 110 157.5 
北辰天穆镇土地出让金  602.4 1405.6 2008 
青光农场一分场土方平衡   95  5
土地复垦费     318.94

市政大配套费和贴费的资金投入计划见表十
表十
项目 01年5月 
大配套及贴费  
⑵单体工程和区内配套工程施工阶段的资金投入计划
① 按所有工程全面开工兴建方案实施的资金投入计划
预计2001年6月初全面开工兴建，2002年12月末交付使用。
其资金投入计划见表十一所示。
全面开工兴建方案的资金投入计划（万元） 表十一
项 目 01年8月 01年10月 02年1月 02年5月 02年10月 02年12月 03年12月
多层住宅的工程进度款 2000 4000 4216   1100 
小高层及公建的工程款 800 800 800 800 800 2916 630
区内配套及增容费    300 5000 3107 930
② 按一、二期工程的分期兴建方案的资金投入计划。
预计2001年6月初开工兴建12万平方米住宅和公建，预计
2002年12月末一期工程交付使用。
预计2003年2月末开工兴建12万平方米住宅和公建，预计
2004年8月末二期工程交付使用。
一、二期工程的资金投入计划见表十二、表十三所示
一期工程的资金投入计划（万元） 表十二
项 目 01年8月 01年10月 02年1月 02年5月 02年10月 02年12月 03年12月
多层住宅的工程进度款 1000 2000 2108   550 
小高层及公建的工程款 400 400 400 400 400 1458 315
区内配套及增容费    200 3000 1500 

二期工程的资金投入计划（万元） 表十三
项 目 03年4月 03年8月 03年12月 04年5月 04年8月 04年12月 05年8月
多层住宅的工程进度款 1000 2000 2108   550 
小高层及公建的工程款 400 600 400 600 1458  315
区内配套及增容费    2100 1607  930
⑶销售费用投入计划
按预计的销售费用总额2050万元，需求年度计划见表十四所示
表十四
日期 2001年度 2002年度 2003年度 2004年度 2005年度
用款额度 700万元 350 400 300 300

3．资金筹措
《燕宇家园》居住小区工程建设的资金筹措按四个渠道运作：公司自有资金、银行贷款、期房和现房销售及合作伙伴的投入。
期房和现房销售的资金收入预计情况如下：
期房销售预计从2001年10月末开始，总销售周期预计到2005年6月末结束。
预售期为2001年10月—2002年12月，销售效果预计为总建筑面积的20%，多层住宅期房均价为2000元/平方米
小高层住宅期房均价为2100元/平方米
2000元/平方米×16.4万平方米×20%=6560万元
2100元/平方米×5.27万平方米×20%=2213万元
强销期为2003年1月—2004年1月，销售效果预计为总建筑面积为35%，多层住宅现房均价为2100元/平方米
小高层住宅现房均价为2200元/平方米
2100元/平方米×16.4万平方米×35%=12054万元
2200元/平方米×5.27万平方米×35%=4058万元
促销期为2004年2月—2005年1月，销售效果预计为总建筑面积的30%，多层住宅现房均价为2150元/平方米
小高层住宅现房均价为2250元/平方米
2150元/平方米×16.4万平方米×30%=10578万元
2250元/平方米×5.27万平方米×30%=3557万元
清盘期为2005年2月—2005年6月，销售效果预计为总建筑面积的15%，多层住宅现房均价为2000元/平方米
小高层住宅现房均价为2100元/平方米
2000元/平方米×16.4万平方米×15%=4920万元
2100元/平方米×5.27万平方米×15%=1660万元
售房收入预计总值汇总于表十五（不包括底商和公建的售房收入）。
表十五
时间 2001.10-2002.12 2003.1-2004.1 2004.2-2005.1 2005.2-2005.6
销售额 8773万元 16112万元 14135万元 6580万元
八．投资风险分析及降低风险影响的对策
1．国家政策及市场经济秩序的整顿
有关资料表示，“九五”期间，天津市房地产业突飞猛进，住宅建设快速发展，房地产业已经成为拉动全市经济增长的重要因素；“十五”期间，天津市房地产业将着眼于大幅度提高群众的居住水平，改善城市居住环境，发挥房地产的支柱产业的作用，使房地产业及其相关的产业继续成为促进国民经济增长的重要因素。
为了使改革开放的工作取得更大的成绩，为了使国民经济更加顺利地发展，2001年4月国务院提出了“大力整顿和规范市场经济秩序，为加快推进现代化建设创造良好环境”的要求。天津市随即也召开了“全市整顿和规范建筑市场秩序暨城建系统安全会议”，并且明确提出了整顿建筑市场的工作重点和各项要求。
国家的发展计划和政府的有关工作，为房地产业的健康蓬勃发展提供了一个广阔的舞台。房地产业与国民经济的其它行业一样，同样是机遇与挑战并存或者叫做机遇与风险并存。
从2001年1月开始，建筑工程的竣工工程取消政府对质量等级的核验，改为竣工备案。工程竣工后由建设单位组织竣工验收，编制竣工验收报告，向市、区（县）两级建设行政主管部门委托的备案机构进行备案。
从2001年3月1日开始，住宅商品房实行准许使用制度。房地产开发企业对其建造的住宅商品房在取得住宅商品房准许使用证后，方可交付使用。未取得准许使用证的，不得交付使用。
所有这些规章制度和管理办法的出台，以及住房销售合同的严肃性，无疑对天津市的房地产业的发展提供了良好的条件和严格的要求，因此有理由相信，房地产行业必将更加健康和蓬勃地发展和更好地充当促进国民经济增长的一个重要力量。
2．市场的竞争
全市范围的存量现房，特别是丁字沽三号路佳园里一带的大量存量现房，决定了房地产开发企业的各种销售手段的出现。
佳园里地区的大量存量现房，鉴于兴建年代的规划标准和建筑标准相对较低，从而造成地理环境、居住环境相对较差，售价也较低，又连锁产生了人文环境相对较差，因此在《燕宇家园》居住小区的规划建设和销售宣传上，要特别突出小区的良好的环境、智能化系统、合理的房型和套面积、高科技产品的应用等等卖点。
3．立项的基础标准
《燕宇家园》居住小区的开发定位于“二十一世纪的康居住宅”。这既适应于时代的发展要求，又考虑了市场的需求趋势。公司要采取得力的措施把这个思路灌输到公司的每一位员工，特别是公司的高层人员要为这一思路的不断充实完善而努力，从而形成一个好的规划，好的施工图和好的施工安排和实施。
4． 资金筹措和施工队伍的选择
天津市新建住宅商品房准许使用管理办法的出台从一个侧面保证了房屋销售合同的严肃性。准许使用制度事关每个开发企业，因此公司要要求各个部门认真学习这一办法。
资金的及时筹措是保证工程顺利进展的重要条件之一，短期内资金的需求量较大，前期启动和后期需求均较急切，这就给融资工作、营销工作、寻求合作伙伴工作等均提出了急迫的任务。与此同时，总包分包队伍的考察和确定、构配件生产商及材料供应商的考察和确定、施工现场安全、质量和进度管理的进一步加强、前期配套工作的到位、销售人员专业知识的学习和销售环节和手法的提高、后勤工作的保障等各个环节均需要有一个不断完善的过程。
5． 管理水平
良好的产品质量和真诚的服务，是每一个企业管理工作的出发点和归宿，是企业取得社会效益目标和经济效益目标的根由，在市场经济的法规逐步完善，市场竞争日益激烈的今天，以提高企业的管理水平来保证企业的形象和效益越发显得重要，我燕宇置业有限公司在获得天津市房地产开发企业二十强荣誉的大好局面下，仍然要激励全体员工努力进取，不断提高素质水平，以期为社会、为公司作出更大的贡献。
九．结论
《燕宇家园》居住小区工程的建设，存在有风险，但有利的因素较为突出，外部有国家和天津市仰仗和支持房地产业继续成为促进国民经济增长的重要因素，成为大幅度地提高民众的居住水平和改善生活环境的重要因素；我公司内部有一个奋发图强、团结一致、努力工作的领导班子，再加上不断充实完善的工程技术和工程管理队伍和营销队伍的敬业精神，以及公司不断完善和提高的管理水平，抓住机遇，集中精力，科学地安排和解决工程技术、工程管理、经营销售等等各种问题，我燕宇置业有限公司一定会在《燕宇家园》居住小区的工程开发建设上，取得良好的社会效益和经济效益，因此《燕宇家园》居住小区的开发建设是可行的。