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物业管理的关键在抓物业合同管理 [发表于 2014/7/14]

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因为物业管理的根本是执行国家《物业管理条例》，抓物业合同管理，就等于抓住了物业管理的根本。
现在大家都习惯性抓社区行政管理，但并不知怎样抓小区的物业合同管理，用抓社区的办法去抓小区管理是不行的。小区是业主花钱买了房子和小区的环境，不抓物业合同就想做好小区物业管理工作是不可能的。物业管理行为中所涉及的对人的管理，其性质不属于行政管理意义上的“管理”，其本质是业主行使物业所有权的延伸，仍应受私法的调整。物业管理分为自治管理和委托管理两大类，为了能说清楚这个问题，让我们先从自治管理这种管理类型谈起。
有执行物业合同有两个方面，一个是物业服务企业，另一个就是业主委员会。小区只有成立业主委员会，才能形成物业服务企业和业主委员会的管理机制。有人抵制成立业主委员会，甚至象红旗大街办事处、香坊区物业办那样，不支持业主委员会工作，为掩盖自己不指导的错误，铲除业主委员会。但业主委员会是代表小区业主按国家的《物业管理条例》检查、监督物业服务企业执行物业服务合同的情况。如果小区业主不履行《业主规约》，不按时交纳物业服务费，物业服务企业就要向业主委员会提出，业主委员会就要帮助物业服务企业做工作。当业主委员会和物业服务企业有做不了的工作才会找办事处、区物业办。
现在小区的业主为什么对办事处、区物业办不满？就是办事处、区物业办不执行《物业管理条例》，不执行物业合同。不抓国家《物业管理条例》，不抓物业合同管理，根本不维护法律赋予业主的合法权利。就是抓物业管理只能是形式的抓，根本不能解决实际问题。
现在小区物业公司的工作流程，也只是停留在人工整理，完全靠人来工作，这样不单单降低了工作效率，而且物业服务本身信息量就很大，完全靠人工记忆，会忘记处理很多事情。此时，是很有必要为企业做一次整顿，不能完全依靠员工的记忆来工作了，计算机在现在生活中的应用比例越来越重，我们因为引进一些先进的软件技术，例如友为物业合同管理软件，他可以帮助物业公司整理合同，并且，小区居民还可以在家就能看到物业公司的工作状态，这样不是一举两得的事情。
友为物业合同管理软件，避免了手工管理合同出现，利用审批流管理，可以方便、快捷地处理企业管理事务；预警平台可以协助合同管理人员更轻松地应对日常管理事务；报表管理的灵活定义，为管理部门的统计分析提供强大的技术支持。
友为物业合同管理软件通过全局设置和权限分配，可以由公司制订统一采用的管理标准；比如，由公司设置业务单据必填字段，信息录入必须填写这些信息；
数据字典可以为某些信息项提供标准的选择项，防止录入人员的录入随意性；设置统一的报表格式，信息输出时可以保证一致性；同时，系统也允许用户根据自身的实际情况采取个性化的措施，比如网格的列显示、自定义报表等。
友为物业合同管理软件利用互联网，用户，物业公司的领导可以在任何时间、任何地方进入系统，随时查阅与合同管理相关基本信息；准确定位员工的工作情况，掌握合同执行现状，并方便地生成各种数据报表或图表；同时，系统还提供强大的管理工具模块供客户选择，对这些信息进行深入分析，为公司决策人员提供更多的智力支持。　
物业服务合同不仅在合同主体、客体、效力等方面与传统私法上的合同存在诸多差异，而且在很多方面与传统契约理论明显相悖，有违传统合同理论的合同相对性原则和合同自由等原则。物业服务合同是公法契约还是私法契约吗？如果是私法契约，它属于哪一类民事合同？在物业管理服务中，物业企业与业主之间存在哪些法律关系？物业企业行使的物业管理权的权利来源是什么？对这些问题的回答，都涉及到对物业服务合同性质的准确定位。本文试就物业服务合同的性质和使其有名化等问题加以探讨，以期对物业服务合同的法律适用有所裨益。

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