| 目正式成立后（可能是公司和政府达成了土地一级开发的意向，也可能是公司通过招拍挂取得了某一块土地的开发权），项目经理（假设公司及时任命了项目负责人）要做的第一件事是什么呢？熟悉产品！从项目管理的角度来看，熟悉产品是设计项目生命期的基础。房地产开发项目，周期长、投资大，风险高（前段时间，风险被市场的膨胀掩盖了），同时，又不能象汽车行业似的，将很多设计和制造的问题，在开发阶段就给解决了，制造过程只是一个快速复制的过程。房地产项目没有机会采用试验的方式发现和改进设计和制造过程中可能遇到的问题，而这些问题却有可能影响到产品的质量、时间、成本。因此，为了尽早的发现项目进行过程中的问题，就需要对项目进行分解，将一个完整的项目划分成若干个阶段，这样可以在项目的进行过程中，对项目进行必要的监控和评价，及时发现问题，予以纠正。可以这么说，项目生命期设计的好，有利于项目管理，避免到项目结束时才发现，产品的质量不符合要求，进度落后，成本超支。下面是本人在房地产项目生命期设计中的一点个人的体会。
首先房地产开发分为一级土地开发和二级房地产开发。虽然不能说某个公司取得了一级开发权，就相应地取得了二级房地产开发权，但是也的确存在着一级、二级联动开发的情况。所以，一级和二级开发在房地产项目的生命周期设计中可以作为两个项目考虑，也可以作为一个项目的两个阶段考虑，这依据公司的习惯和项目的具体情况来确定。
一级土地开发可以分为如下几个阶段：项目决策，项目策划，完成土地计划批复，完成土地开发实施方案批复，与政府签订一级土地开发协议，设计、征地、拆迁、市政建设、上市交易、结算。上述各个阶段有些还可以进一步划分子阶段，具体划分到什么程度要根据项目、公司的要求、项目团队管理的需要来确定。
二级土地开发可以分为如下几个阶段：取得土地、产品策划、产品设计、建造、营销策划、产品推广、产品销售、售后服务等阶段。同样，各个阶段还可以细分为子阶段。
上述内容只是房地产生命周期设计的一个一个内容，而房地产项目生命周期设计的重要目的在于，对于各个阶段的可交付成果进行详细的描述，对于各个阶段参与的人员配备进行初步的描述，简单罗列此阶段可能设计的一些技术工作和相关的标准，每个阶段的成果检验方式等等。完成了这些工作，我们对一个项目的全貌就会有一个基本的认识。
上述内容仅是我个人在以往工作中的一些体会，在这里做一个积累总结。总之，项目的生命周期设计很重要，每个公司应当给与重视，必要时可以根据自身的特点和要求，制定一套标准的模板，然后根据具体项目的情况予以适当的调整，形成每个项目的生命周期。
项目的生命周期与产品的制造过程密切相关，是项目管理的基础。 |