三、 房價問題的本質認識。

房價問題的本質，反映政府職能部門的失職，反映社會制度的不完善，反映政府對人權保護意識的淡薄，本人從以下角度闡述：

長期以來，住房供給往往被視為私人範疇，從而各國也基本上實行由市場來加以調節的政策；住宅須有大量複雜、成本昂貴的公共服務結合在一起才能夠運行良好。這些公共服務包括開發前的地塊採購和清理、良好的周邊環境和城市規劃、有效並執行良好的社區規劃、給予住宅營造業者和業主的各種融資和其他幫助、為這個因其性質而科研力量不足的行業提供的政府資助的研究和建築設計服務，以及面向低收入家庭的政府直接投資或資助的公共住宅。住宅品質並非取決於住宅業本身，而是取決於對相關和支援部門的投資。

　　住房本身是社會大眾的基本生活必需品，具有公共品的特性，從而不能簡單地放任市場機制來加以配置。當然，作為社會必需品的住房首先是弱勢者的需求，他們在出現需求之後就要推動制度性變遷；但是，由於他們是弱勢者而不具有這種主導制度變遷的力量，因而制度變遷往往又是那些所謂的精英階層（知識精英或官僚精英）來主動供給的。顯然，精英階層要替代那些真正的需求主體來進行制度供給，就必須對人們的需求有切實的認識。就當前而言，普通社會大眾的住房權利如果得不到基本的保障，那麼就不僅影響個人生活，更會影響社會穩定；某市長就說，“住房不僅是經濟問題，更是一個政治問題”。事實上，儘管市場體制是歐美住房配置的主要手段，但市場體制卻未能滿足社會的最低標準，也未能導致有效率的住房數量；因此，歐美各國以及各級政府都試圖通過一系列公共政策來對住房進行幹預，都將“保證每個家庭在自己財力範圍內擁有一個體面的家”作為基本目標。

我們知道，隨著現代生產力的高度發展，人類社會的物質需求不斷獲得滿足；與此形成鮮明對照的是，在當前絕大多數國家中，廣大的普通大眾儘管辛勤勞作了一生，但最後卻連穩定的安棲之所這樣一個基本要求都往往無法滿足，這是為什麼呢？ 要探究這一問題，我們可以作兩方面的拷問：一是，這個社會的土地已經緊張得無貧苦大眾的立錐之地了嗎？顯然不是。二是，難道住房不能像一般必需品那樣成為人人都具有的嗎？當然可以。為什麼以前曾經解決的住房問題到了現代社會、其他一些國家或地區容易解決的住房問題到了國內，卻變成了絕大多數國家社會大眾一直夢寐而不得求的奢侈物了呢？

　　顯然，除了當前市場訊息的混亂所滋生的虛假需求引起房價非正常上漲外，更主要在於當前相關的社會制度出了問題。事實上，當前房價的高昂主要不在於建築成本，而主要是這樣三個方面：地價、利潤和租金；有報導就指出，在國內房價中三分之一是地價費，三分之一是關係疏通費，而三分之一是利潤和成本。一方面，高利潤導致高房價的原因就在於，受市場原教旨主義的思維支配下，現代社會將屬於基本生活品的住房問題推給市場去解決。正是在弱肉強食的競爭規則下，土地在社會大眾間的分配越來越不平衡，大量的土地集中在少數人手中，從而造成了人為的土地供求關係；而且，土地越集中，這種供求關係就越激烈，土地的佔有者也就越可以操縱土地的供給以獲利。這樣，在房地產市場上就形成了地位極端不對稱的供求結構，從而造成了極不均等的利益分配關係；顯然，這就反映出現代社會中政府的失職：一個社會存在大量的無房可住者，就意味著基本人權沒有得到保障。另一方面，其他導致高房價的兩方面因素則意味著當前社會的一系列政府政策和社會制度出了問題，他們非但不利於住房問題得解決，反而強化了住房得困難，抬高了房價。

　　譬如，就地價費而言，在政府壟斷土地的情況下，這些費用都納入了政府的口袋，成為財政收入的重要來源；而這些費用最終都被轉嫁到作為消費者的社會大眾身上，也即，一般社會大眾成為了財產收入的主要來源。要知道，既然作為“衣食住行”的住房本身是一般百姓的社會必需品，那麼，作為體現社會分配正義和補償正義的工具，政府的稅收就不應該主要來自這些基本生活品；事實上，低收入的廣大社會大眾在其必需品的住房上間接負擔了如此高昂的稅賦，這顯然違反了稅賦的負擔能力原則。那麼，為什麼各級政府都熱衷於從地價中獲取財政收入呢？這主要在於這種稅賦收入比較有保障，徵收起來也比較方便、易行，這就如傳統社會熱衷於實行鹽鐵酒煙專賣一樣。當然，傳統社會實行六筦政策時畢竟往往打著均平市以防豪民富賈要脅平民的口號，但當前的一些地方政府卻千方百計地試圖通過房價的上漲來抬升土地價格以增加土地財政收入；譬如，在土地如此緊張而本地居民住房還沒有解決的情況下，一些地方政府的官員就極力邀請外地居民來購地買房，以防抵償價格來推動本地經濟的發展。顯然，這些做法與現代社會對社會正義的認知是背道而馳的，也根本不是以人為本的政策；這也意味著，當前的政府也已經被異化了，它不再是為社會大眾服務的社會機構，反而成為百姓的主宰者。而就關係疏通費而言，這反映出當前社會制度是很不完善的，也正是不完善的管制造成了大量的尋租成本和內生交易費用，這些最終都要由普通社會大眾來承擔，從而人為造成了當前這種高昂房價。

　　可見，現代社會之所以離“住者有其屋”的理想越來越遠，關鍵就在於現代社會政策出了問題，缺乏對民生和基本人權的足夠重視。實際上，在人地關係極為緊張的當前中國社會，要有效地解決住房這個問題，就需要依靠政府的力量來對房屋土地和人口之間關係進行合理佈局，更為經濟和有效地利用土地資源，需要根本上解決收入分配和公共設施不足的問題，從而防止目前這種社會大眾的房屋需求畸形地集中在特定地域（大城市）的情形。即使在市場發揮主要作用的情況下，為了防止富裕者通過佔有大量房產造成的供求緊張，政府也可以通過各種措施來對住房的需求進行調節。譬如，可以對房地產徵收使用稅：在一定使用面積之下是不需要收稅的，而隨著佔有空間越多，就實行累進制的稅率；這樣，由於佔有的土地和房產越多，就需要繳納越多房地產稅，因而富人將更願意將資金投資在其他能夠帶來回報的地方，而不是消費在只有支出而沒有回報的地產上。

四、 未來中國房價將何去何從，是否會迎來拐點？

綜合以上所述，若中國房價回歸理性，需要政府的強力的制度支撐，新的政策貫徹實行。中國房地產業要發展，必須走民生路線，建立以社會保障性住房為供應主體的發展模式，還民眾最基本的居住權，只留下一小部分商品房滿足富人的需求。當絕大部分民眾通過保障性住房解決居住問題，不僅能節省出大量資金用於其他領域的消費，啟動中國的內需，更能把整個民族為沉重的住房壓力下解救出來，使得久違了的笑容和安全感重新回到人們的心中，使得這個民族輕裝前進，重新煥發出創造和奮鬥的活力——這何嘗不是實現中華民族偉大復興的一個最重要前提！否則，以維護高房價為核心的救市政策，只有徹底葬送中國房地產業的未來。

走民生路線，建立以社會保障性住房為供應主體的發展模式，儘快地消除房地產業中的掠奪性，是拯救中國房地產業的唯一有效途徑，也是把這個民族從沉重的住房壓力下解救出來的唯一有效途徑。

2010年的1月份，似乎政府已經開始行動，國務院1 月7 日公佈了《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》， 明確二套房貸首付款比例不得低於40%，貸款利率嚴格按照風險定價。二套房貸收緊將成事實，房地產拐點之說再起。寬鬆貸款助漲房價早在2007 年9 月，央行便發佈了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，要求二套房貸首付不得低於40%、貸款利率不得低於央行同期同檔次基準利率的1.1 倍。此後央行與銀監會多次要求嚴格執行這項政策，但在實際過程中並沒有得到很好的落實。正是在這樣相對寬鬆的貸款條件下，房價在2009 年“高歌猛進”（圖三所示），國務院辦公廳的通知也就是在這一背景下產生的。通知提出，隨著房地產市場的回升，近期部分城市出現了房價上漲過快等問題，需要引起高度重視。

通知要求，金融機構在繼續支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。

圖三、上海房產歷年均價趨勢圖

政府近來對房地產發出了從緊的信號， 一邊是加大供應，抑制房價快速上漲，另一邊恢復對不滿5 年房屋的銷售繳納全額營業稅，對囤地、捂盤再次發出警告。在政府表明了對樓市的態度後，消費者的觀望逐漸顯現， 2010 年房價將步入下行線，理由如下：

理由一：

房價暴漲已引起中央政府關注，並正密集出臺政策遏制房價上漲。但為了保持經濟平穩增長，一些對樓市利好政策還要延續， 一些政策對地方政府也不可能搞一刀切。但總體上看，國家還是想讓房價軟著陸，平穩回歸理性，寬鬆貨幣政策和經濟結構都將做適度調整，所以今年房價從政策上應該是穩中略降。

理由二：

房價虛高將會增加經濟風險， 比如大量“熱錢”、“遊資” 進入房地產市場都為經濟敲響警鐘，國家將進一步加大金融行業的監管力度和建立預警機制，並用經濟杠杆調控，讓房價回歸理性。

理由三：

捂盤惜售、假按揭等樓市騙局會越來越少，2010 年持幣待購購房者將會增多。

理由四：

民眾輿情日益對樓市不利，因其生活壓力對房價已經頗有微詞， 主流媒體也相繼報導過這種情形。房奴、租房者、無房者、棚戶區居民的生活狀況已經搬上螢幕，寫入文學作品之中，其影響力不可小視。此外受樓市部分優惠政策年末取消的影響， 樓市剛性需求在去年底提前集中釋放，2010 年房屋銷售量將會下滑。

理由五：

國家將會加強監管。嚴格房地產企業市場准入管理，嚴控銀行信貸風險，加強市場行為監管，查處惡意炒作、哄抬房價、捂盤惜售、囤地等擾亂市場秩序的力度也將加大，也會導致房價下滑。

理由六：

征管稅收變化。房地產稅制改革將會做基礎性的準備工作。徵收物業稅將會進入實質性實驗階

段，為進一步打擊囤房者，扼制炒家，抑制房價提供制度上的保證。

理由七：

加強廉租房及經濟適用房建設。廉租房及經濟適用房建設力度將會繼續加強， 解決“夾心層”住房問題也將納入重要日程。不可否認的是，在廉租房、經濟適用房的建設和分配中還會出現這樣或那樣的問題，但是這種情況肯定會減少，一部分收入偏低人將不再購買商品房而入住廉租房和經濟適用房， 因此將減少租房、購買商品房的數量。

理由八：

消費者理性抬頭。一些購房者認為，樓市“高燒”已半年多，中央已出臺政策遏制房價上漲，估計今年房價會有所下降，因此決定暫緩買房。

五、 簡短結語

當前房價的高居不下主要與被扭曲的社會制度有關，如果不認識到這一點，我們就根本不可能實現“住者有其屋”的理想；那些試圖依靠市場機制來解決住房問題的建議和措施，只會進一步強化住房問題的失範現象。跟随多项政府出台文件，政府已经意识到潜在的中国房产泡沫危机，这种意识需配合强有力的政治手段去加以实施，如本文中所述，房价问题已经不仅是经济问题了，已上升到政治问题的高度，政府的政策约束，可以缓解房价的高涨，希望政府相关职能部门能在政策纲领下，有所作为，有所手段，不折不扣，实是求是，才能救中国房市，若仍然睁一只眼闭一只眼，视平民生活而不顾，视民权利益于不屑，则将助长房地产无边无际的火焰，则势必選擇維護高房價，最後的結局就是經濟的硬著陸。銀行風險爆發，實體經濟蕭條，城市居民生活成本提高，中國社會將陷入長達五到八年的由全體城市居民為高房價買單的艱苦之中。而選擇房價的下跌，只是社會財富在重新分配的價值取向上有利於民生，但是，廣大城市居民的購買力可以激發出來，並由此啟動生產，有利於實體經濟的全面振興和社會就業率的提高，並能最大限度的創造社會財富。