开发项目可行性研究报告

一、        概述

（一）项目实施的背景

由于近几年的旧城改造，新建的住宅小区受到土地、环境、拆迁等诸多因素的影响，不可能适应中上层市民更深层次的居住条件要求，因此开发高档住宅小区是目前六安住宅发展的标志和趋势。

尽管六安每年有30余万平方米的商住楼建成，但需求的强劲动力仍不断刺激着开发商要多出高品味的商住楼，尤其是近3～5年内，具体表现为：

1、政府对适度地城镇化建设的力度仍很强劲；

2、每年仍有40～50万平方米的旧城改造和拆迁任务，道路建设和拓宽、周边环境改善的拆迁；

3、由于六安市区面貌的大变化，各县区有经济实力的市民逐渐涌入六安市区内居住和经商，以及六安籍人士在外地赚了钱回到六安市内购买商住房增多。

4、随着大部份市民收入的不断提高，居住的人性化使人们更加理性，一部份市民的住宅要更新换代；

5、外来投资者的涌入，工业项目的增多，使较高档住宅的房租不断提高，这无疑使部份市民对高档住宅的投资颇感兴趣。

为此，目前在造纸厂地块开发高档住宅小区正是时机，而且是房地产投资者最明智的选择。

（二）编制依据

根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体发问，该可行性研究报告的编制依据主要有：

（1）国家计委与建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》；

（2）《中华人民共和国城市规划法》；

（3）六安市总体规划；

（4）《安徽省建筑工程、安装工程、装饰工程综合估价表》；

（5）建设单位管理费取费标准；

（6）建设监理费取费标准；

（7）勘察设计收费标准；

（三）项目概况

1、项目名称: “阳光水岸”高尚水景社区

2、项目地点：六安市光明东路，南边紧靠光明路，东邻淠河，北连八中，西到造纸厂东围墙（原造纸厂堆草场及周边地块）。

3、项目规划：

（1）占地面积151434平方米

（2）总建筑面积：244000平方米

（3）容积率：1.61

（4）绿化率：40%

（5）建设期：3年

（6）建筑密度：30%

（7）投资与收益概况:该项目总投资约38745万元。

二、        项目建设必要性分析

1、该项目的建设，对于促进六安市住宅产业现代化具有积极的推动作用。

该项目计划盖高档住宅小区，有单体和多体多层次住宅以及别墅。可满足不同人群对住宅的不同需求。该项目的建设着眼于营造跨世纪的人居环境，社区内有人工水系环绕，体现“以人为本”的设计理念，突出人与大自然的融合。项目的规划设计以居住行为的功能出发，由环境和空间的组织入手，体现对人的理解和关怀，强调经济效益、环境效益和社会效益的有机结合，从而营造出高标准、高技术、充满情感的生态居住园区。

2、该项目的建设，将给六安市民带来全新的住宅理念，也必将推动六安城区房地产业更深层次的发展，优化六安市投资环境。

六安市位于安徽省西部，拥有四通八达的公路网，素有“大别山门户”之称。随着宁西铁路的全线贯通，沪赣蓉高速铁路的建成，交通更加便捷，地理位置较佳。目前六安市的各项功能和配套服务设施还比较欠缺，尤其缺少功能齐全、管理优良的高档住宅区，这就极大地限制了六安市经济发展。该项目的建设不仅弥补了这一不足，而且有利于改善六安市的投资环境，吸引外来资本来六安投资，促进六安市的对外经济开放向纵深层次拓展，对改善六安市的投资环境具有深远的意义。

3、该项目的建设，对提高企业的经济效益，增强企业的经济实力具有重要意义。

由此可见，该项目的建设是十分及时和必要的。

三、         市场分析

1、六安市房地产市场具体运行环境状况分析

六安市近几年房地产市场发展快速，其运行状况与全国形势和国家政策密切相关。在六安市委、市政府及有关部门富有魄力和成效的领导下，相应政策法规配套改革取得突破性进展，形成了有利于房地产业发展的宏观环境，经过几年的调整改革，房地产业的发展逐渐步入正轨，目前，六安房地产业正孕育着新的腾飞。

2、地理位置

该项目区位优势较为明显。该地块地处光明东路北侧，东邻淠河，北连八中，西到造纸厂东围墙，与六安一中，皋城中学，三里桥小学等教育设施大都不超过10分钟路程；该地块毗邻沛史杭灌渠，环境幽雅，避静，可使住户充分享受充足阳光及淠河美景，有良好的通风条件，有利于高档住宅群的开发；再加上独特的欧式建筑风格的高档住宅，营造成一个安静休闲、安全舒适健康的理想居所，优美的自然景观和绝佳的区位条件，是该项目最大的优势，是市区难得的住宅用地，也是目前为止其它小区所无法比拟的。

另外从市政道路规划得知，在该地块的西侧一条贯穿光明东路，连接解放北路、皋城路和人民路的市区次干道淠望路及东侧的河滨大道将在2006年前建成通车，必将使该地块交通变得更为便利。虽然该地块暂无大型商业网点，但随着该项目的启动和发展，周边将会很快拉动商业网点进驻。

3、区域规划

该项目规划用地151431㎡，项目总建筑面积257913.2㎡，其中：地上住宅总建筑面积244000㎡（住宅建筑面积233522.4㎡、商业门面面积6722㎡、服务中心建筑面积910㎡、会所面积1708㎡、幼儿园面积1214.5㎡），地下车库建筑面积13836.3㎡。

4、价格定位。

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