在某地的一个老板，早先是做建筑、贸易、纺织的，虽然规模大但利润很低。在大约10年前他花极低的价钱拿了几万亩的滩涂，但当时无人问津，一直未开发。等到几年后当地建设的长江大桥要通车了，才请了一个经理班子来做房地产。三年开发了两期不到3000亩，其净利润就超过十个亿，老板非常欣赏这个经理班子，以至于给股份，并到工商局进行了注册登记。

这个老板跟我谈的时候也不真诚，只是说讲一个上述这样的故事，而后来我才知道，这个所谓的朋友其实就是他自己。这就好比一般女孩子说有一个朋友爱上一个有妇之夫，问你该怎么办，其实就是她自己身上发生的事一样，这个老板也不例外。而我当时就告诉他，他这个朋友十分愚蠢。

为什么这么说呢？首先从滩涂拿地、到开工、到开盘，这中间数年时间激增的升值部分，事实上是该老板的眼光导致的，而不是这个经理班子操作所得，故而在测算整个项目的利润时，应该将其扣除。从前滩涂拿地，便宜得几乎都不算钱，但等长江大桥通车以后，该地成为热土，只要对比周边同期招拍挂的可比地块价格测算现期土地成本，再综合考虑，进行适当回调，以此来去除收益中新的土地成本。

其次是该老板自己是做建筑的，给自己的房地产做了大量的内部配套。简单地说，当时因为还不重视房地产市场，也缺乏操作经验，所以令自己的建筑子集团以远低于市场价格的、偏离公允价值的价格，来做房地产板块的总承包，这一部分也应在收益中扣除。

再次是建设过程中的建材贸易，应该加上正常利润，而不是平进平出，算成房地产板块的利润。

最后还要加上老板在各项审批中的一些人情、公关，包括赠送的一些房产等等，把这部分价值还原了以后，从利润中扣回来，通过这几步之后才大约是这个经理班子所产生的利润。

同时根据他说的情况，一是该经理班子动用老板的宝贵的自有资金，而没有能够依靠老板在当地的社会资源，没有充分利用财务杠杆。二是在房地产和建筑行业中，众所周知的是存在房地产开发商占用总包商资金、总包商占用分包商的资金的天然融资的情况，这在一般房产和建筑项目做测算时都是已经计算在内，而这个经理班子为了让建筑子集团为其低价施工并没有这么做。实际上这两部分财务成本还应该再去掉。

综合这些情况来分析，这个经理班子其实是害了这个老板。之后的故事就很有传奇色彩了，这个老板幡然悔悟后与经理班子大打出手，对簿公堂。其实如果他早承认那个老板朋友就是他本人，那么既然故事已经发生，股权已经给了，我也就不会说穿这些了。

（作者：华彩咨询集团总裁--白万纲；联系作者：mars.bay@china-co.com电话：4006969110华彩QQ：1307588370）