“我认为，商业地产对社会、开发商和消费者的贡献非常大，对政府的税收、对城市的建设、对老百姓的消费有巨大的推动作用。”在接受联商网采访时杨建伟说，“商业地产是一个高回报、高风险、搞投入、高贡献的行业，需要我们兢兢业业，坚定不移地投入，同时需要具备一定的专业能力，有沟通能力，懂得经营。”

　　“商家开门就要费用，如果消费力不够，就无法继续经营。我们做商业地产，要了解商家，学会换位思考。”杨建伟针对自己的工作和商业地产行业本身向联商网记者进行了阐述。

　　办法肯定比困难多

　　鸿伟摩尔主要做三个方面的工作，一是市场研究、项目定位、规划设计和可行性研究，帮助开发商了解“我是谁，是干嘛的”；二是招商的策划、管理和执行及商业运营管理，这是帮助开发商和品牌商家实现真正价值的重要一环，就像两夫妻结婚一样，对接、领证，让商家与商业地产接轨；三是后期的全面运营管理，包括流程管理体系设计、绩效管理体系设计等。开发商很多原来都是从事其他行业的，比如家电、石油，他们经常用创业的方式来做商业地产，有时甚至不具备足够的资金实力，所以要让他们在运营流程、人力资源、人力考核等方面朝专业的方向走。从老板到员工，建立一套完整的培训体系。员工好办，关键在于老板，因为最终还是要通过老板来管理员工，进行具体实施，我们只是帮助建立体系，提供咨询，不是完全介入。

　　商业地产的技术要求很高，现在商业地产项目很多，但是问题也很多。我觉得现在商业最难的问题就是招商，
商家需要的物业你没有，你要的商家他不来。信息与要求不对等、不通畅，比如商家的租金实力只能支付每平方米十块钱，你弄的房子却要二十块。开发商基本上没有与商家良好的沟通。但是开发商的问题，正是我们公司的机遇。

　　现在做商业地产有很多困难，但办法肯定比困难多，关键在于你有没有决心。万达也是一路摔跤过来的，当然，他们有一定的实力，跟政府有合作，通过住宅部分来促进不动产。对于万达，我们可以借鉴，但不能模仿。未来商业地产的发展趋势，我认为将会是开发模式国际化，运营模式专业化，融资模式证券化。

　　我的五点建议

　　第一，前期要对项目的定位与选址进行充分评估。我们千万不要太急于开发，一定要注重前期的定位，包括建筑设计、城市经济承受量等。评估项目未来的商业价值，得到定位与选址的评估报告。这很重要，如果没有评估，你的定位就是空纸一张，没有任何依据，只是自己给自己讲了一个空的故事，是一个空壳，永远是不会生蛋。我们要好好做分析，比如周边的人口密度、消费能力、消费水平、消费习惯、消费行为、交通流量等。通过深入有效地市场研究做出定位和业态规划，并且在项目定位探讨阶段接洽目标商家来验证初步的定位。

　　第二，要有科学的规划设计。千万不要只是找一个设计公司做一个方案。当然，找设计公司是应该的，但在做方案的时候一定要多问问商家：我这样设计你会来吗？我的租金你能承受吗？我的管理你能接受？这些确定以后，你才可以放心地去做。我们做项目的时候，千万别只做规划设计，还要做商业设计，尤其是大卖场，一定要跟商家沟通。

　　第三，注重招商与养商。有的开发商根本不重视招商，现在大部分企业的销售团队很强，招商团队却很弱。招商是落地，销售是卖图纸，所有的商业要落地，产生商业价值，所以必须要重视招商过程和管理。招商不是拿一个招商手册，找一个商家，递一个名片，就可以了。品牌商家会问你：我来了以后你能保证我赚钱吗？对类似的问题我们一定要做足充分准备，你自己都说不清楚，凭什么让商家来跟你共担风险。

　　第四，加强后期运营的投入。大部分企业不重视这个，只做开发，后期投入如招商投入、运营投入都非常少。我认为，一定要让商家在你的项目里有可持续发展的空间。当商家没有空间的时候你来投入一点，同舟共济。如果没有这个理念，也许最好不要做商业地产。

　　第五，要重视专业经营团队。在我们行业里，有很多所谓的经营团队，做做广告，做做策划，给你做一个美好的梦想。美梦听听可以，但还要靠最终的实现。我建议开发商一定要有专业的团队，懂管理，善经营，建立一个有执行力的团队，有责任心的团队。所有的工作要持之以恒做下去；不要今天看看这个好，明天看看那个好，坚持不下去。尤其做大型项目，更要考虑专业团队，还有一个好的培训体系，提供可操作的理念和做法。