随着中国城市化快速进程，经济的快速发展、商业地产的迅猛发展，人民对城市的要求也越来越高，除了对居住环境的要求，对购物环境、休闲环境等要求也随着上升。三四线城市原来的历史商业圈，虽然经政府着力改造，但是还是受交通、建筑本身、车位等因素的制约，难以满足现代都市人的购物需求。

三四线城市，特别是沿海发达地区的城市，新城市商圈的建设悄然发展！比如浙江绍兴县（柯桥）、浙江诸暨市、浙江临海市、浙江温岭市等沿海城市商圈发展，鸿伟摩尔都做了深刻调研总结。

一、城市新商圈的由来

    1、新商圈一般伴随着城市政务新区的发展而产生，如浙江绍兴县；

    2、传统商业圈不堪城市发展的需求，如浙江临海市，传统以崇和门广场为核心商圈难以承受巨大的购物人流，所以在高档小区集中区域靖江中路打造新的都市商圈。

3、城市化发展需要，如浙江温岭市，由于城市的快速发展，原由的太平镇（街道）传统商圈无法满足温岭城市日益发展的需求。所以九龙新城、石粘新峰新城也在建设之中。

4、一个城市新商圈的形成都不是某一个方面因素的决定，都是几个因素的共同推动。

二、城市新商圈的优势

1、城市新商圈一般都配合政务新区的发展而发展，所以政府都对新商圈十分重视，着力打造，如浙江绍兴县政务新区的建设规划；

2、城市新区（新商圈）一般由政府统一规划，统一建设，整体布局形象、风格统一；

3、城市新商圈一般处于原老城区的效区，无繁重的拆迁任务，项目只要资金良好，建设比较顺利。

三、城市新商圈的劣势

1、城市新商圈远离城市中心，新区居住居正在逐步形成，商圈缺乏人气。一般城市新区的形成需要5-8年，甚至更长，比如浙江绍兴县的政务新区规划5-8年的时间来打造新区，活力新区、商业新区。

2、城市居民的消费习惯短时间内无法改变，中国几千年的城市中心消费模式将在今后一段时期内存在。比如浙江临海市，居民普遍接受崇和门消费，统一规划统一建设的大洋步行街甚是冷清。

3、城市新商业圈缺乏文化的依托，一种文化的形成必须经过历史的沉淀，凝聚时间的精华，目前各城市新区尽管注重文化，但是无法与自然城市老城市凝重的人文文化无法抗衡，新区的商业圈没有老城区有生命力。

四、新商业圈的生存之道

1、政府统一规划、统一管理、在土地出让方面不要单纯的以土地价格定输赢，寻找有社会责任感的开发商运营土地。

2、开发商不要只顾短期利益，以开发纯住宅的理念开发商业物业，以销售为目的。但是考虑到开发商毕竟不是社会福利机构，所以鸿伟摩尔建议商业物业以3/3/3模式开发：建议1/3计划销售，用于回笼资金；1/3计划招商，招进主力店，用于集聚人气；1/3计划自营，开发商1/3的物业用于自己运营，向投资者或者经营者表明自己的态度与决心，后期的管理也是开发商的重点工作。

3、合理的规划布局。商圈由若干个商业物业构成，每个物业组合都要统一协调发展。这里有政府的政策引导，也有开发商的规划定位。只有准确和谐的物业组合成的商圈，才能立于不败之地。

鸿伟摩尔根据几年来对三四线城市的实际操作，发现新城市商圈的共同困惑。得出几条此类物业的生存之道。