资金是房地产企业发展的血液。然而，由于不同融资方式所产生的成本、风险、时间性等方面的差异，其对各企业的影响可能会迥然不同。即使同一种融资方式，对于不同发展状态下的企业也可能有着截然不同的影响。通常来说，企业追求更低成本的资金以创造更高的收益。然而，当某些渠道受阻或受限时，企业不得不转而探索新的融资渠道。在当前行业背景下，境外融资成为房地产企业实现更快的业务发展的重要手段。目前国内的研究多集中于对境内融资的分析及其对企业资本机构等方面的影响，对境外融资的研究虽偶有涉及但不算深入。在此情况下，本文尝试进行房地产企业境外融资行为分析，为企业探索新的融资方式，采用合理的方式筹集资金，调整企业的资本结构，采取最优化融资安排以控制资本成本，防范风险，进而实现企业的持续增长，有着重要的参考价值和现实意义。

　　关键词：期刊论文代发,房地产企业,融资方式

　　一、房地产境内融资渠道研究回顾

　　目前国内学术界对于房地产境内融资渠道的研究文献虽然比较丰富，但主要集中于以下几个方面：不同融资方式的融资金额比例、宏观政策下日趋严峻的融资形式、不同融资方式的比较分析以及多元化融资渠道的探索等。综合其中部分文献的研究结论可以看到：目前我国房地产企业融资模式较为单一，银行款成为房企最重要的外部资金来源。同时，有一部分房企已在探索新型的融资模式并成功的拓宽了自身的融资渠道，例如通过债券发行、股权融资、房地产信托等。然而对于多数中小房地产企业而言，无论是在公开市场上发行债券抑或是IPO上市都有些遥不可及。

　　二、房地产企业境外融资研究回顾

　　相比于境内融资的研究，目前有关中国企业境外融资的相关文献还不多。上海交通大学欧阳令南教授早于2001年即对我国企业在境外发行可转换债券进行了前瞻性研究，并对境内、境外发行可转债进行了比较研究。贺利对中国民营企业境外借壳上市进行分析后认为这是一种适合我国国情，有利于民营企业获得低成本扩张机会的融资方式。中国社会科学院金融研究所曾发表文章本文对中国境内机构海外债券融资的情况进行了分析，特别关注于国际债券的利率结构、币种结构、期限结构几个重要因素、成本的决定因素进行了实证研究，考察了发行期限、发行金额、票面币种汇率、发行地基准利率等因素对国际债券发行利率的影响。文章认为：“中国机构海外债券发行中最重要的问题是对市场因素重视不够，而政策性因素影响过多。

　　由于政策性约束，境内企业海外发行公司债的金额非常少。由于中国企业发展速度较快，融资的欲望越来越强烈，而国内金融市场比较狭小，因此未来中国企业海外发行债券的市场前景很大，但政府和企业似乎并没有为这种情况做好准备”。该所还通过分析国内企业海外上市的原因后提出：企业上市是企业自身的决策行为，不应该受到政府的干预，而大量国内企业海外上市既给中国的资本市场带来了压力，也是促进国内金融市场重组和改革的动力。在有关中国企业境外融资的文献中，关注于房地产企业的更少，且多数集中于对个体案例的研究。

　　例如，余伟在研究绿城中国在香港上市及发行债券的案例后认为：“公司海外债券融资是企业根据自身的发展需求和资本市场情况来确定的，是一种市场化行为。由于境内资本市场不能满足民营企业资金供给，境外融资成为企业在特定条件下的必然选择。在境外金融市场上发行债券，审核体系和信息披露制度比较健全，对债券契约履行情况的监察也较为严格。另外，由于国际投者通常认为新兴市场国家发行的债券风险较高，因此需要更高的溢价，要求企业在债券合约中包括严格的排他性条款，并提供资产抵押，以降低了购买债券者的投风险。一旦企业违背债券契约，将会面临很高的债券风险”。

　　三、我国房企境外融资

　　需求分析及融资规模资金是房地产企业发展的血液。作为资金密集型行业，房地产行业依赖资金来维持其每日庞大资金消耗的正常运转及规模扩张。然而，境内房地产总是受宏观调控的周期性影响，当境内市场的资金无法满足需求或在境内无法争取到更多的融资时，企业自然会将目光放到资本海外市场。事实上，我国房企海外融资早已不是新闻。早在上世纪90年代，中国海外发展、华润置地、上海证大等就在香港联合交易所红筹上市，成为大陆第一批在香港上市的地产公司。进入21实际，复地集团2004年在香港主板上市;富力于2005年在香港上市，融资金额22亿港元;2006年7月，绿城中国在香港挂牌上市，集资总额为24.5亿港币，而在公开上市之前，绿城中国于2006年1月发行本金总额为1.3亿美元可转债，在新加坡证券交易所上市)。2008年以来，信贷趋紧、资本市场融资受阻、预售款监管趋严、限购导致资金回笼速度严重影响等因素带来的冲击使房地产的现金流状况面临挑战。以上市房企为例，“2010年末，国内上市房企经营性现金流净额平均值为-7.07，较2009年明显下降，且低于2008年末的水平。2011年第一季度末，该指标均值也达到了-3.36亿元。

　　四、属于我国房地产企业的“融资优序理论”

　　根据本文前述对境内、境外融资渠道的比较分析，本章尝试整理出对我国房地产企业融资行为进行总结并整理出属于现阶段我国地产企业的“优序融资”。当企业存在融资需求时，首先会选择内源融资。可动用的金融资产、销售回款以及留存收益等内源融资是企业最首要的资金来源。这些资金使用限制少，机会成本低。然而对于房地产企业而言，只有不断获得土地储备才可能实现持续的增长。仅仅是内源融资远远不够满足企业增长的需要。此时，企业就需要寻求外部资金。在选择外部融资渠道时，企业一般会选择债务融资，其次才是股权融资。我国房企最依赖的外部融资方式是境内银行开发贷。银行贷不仅融资成本低、金额大，融资手续也较为简便。除银行贷以外，许多企业利用了房地产信托方式进行融资。然而，信托资金成本高，偿债压力大，房地产企业不应广泛地使用信托资金。

　　本文认为，在A股大门完全关闭的情况下，境外上市应该是房地产企业除银行贷外的最佳融资手段，同时可能也是其寻求规模扩大的仅有选择。上市融资没有固定的偿债风险，不但可以为企业提供资金支持，同时也可以扩大其知名度而获得更高的销售溢价，还能能够为企业日后的再融资打开通道。目前，瑞安、绿地等均有计划分拆其旗下的商业、酒店或海外业务寻求境外上市。可以说，上市本身对房地产企业的吸引力不言而喻。而在众多海外市场中，香港仍然是目前最适合的上市地点，香港市场最为内地企业所熟知，而且香港投者对于内地房地产投业务的接受度最高。无论是已经完成上市的，或者计划进行上市的房地产企业，绝大多数都选择了香港作为目的地。而在上市方式的选择上，资金实力相对雄厚的企业可以以借壳方式实现较快的上市，但是借壳过程企业需要支付高昂的并购成本。