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标题:   建筑工程项目风险评估与价值分析

  土地是房地产项目的第一要素,土地现状的不同对于项目融资定价也会导致许多不同的融资条件。

  1)完成项目规划(项目概念、规划设计等)的初步审核和批准,但土地的征用与收购需要融资,包括原协议出让土地(已过关或遗留项目)项目和新规划建设用地项目。

  许多项目方对此以为拥有房地产市场土地供应的紧缺资源的来源(如项目规划、土地),其心理意识是:没有这些资源就不会由投资和开发的机会与项目的存在,往往将项目融资定价维系在一个极高的水平至上,大多数的项目方在开始融资谈判方案的设计中会期望保持在项目投资权益40%-60%的比例份额,而绝大部分项目方会在49-51%之间取舍。

  实际上,在不涉及土地成本的前提下,这一类项目的融资谈判能够获得投资方认可的合理的权益比例也就在5-10%以内,而且在谈判的过程中其走势是向低走绝不会高走,并且随着对项目结局的不确定性的分析和忧虑越来越多地被投资方高估,成功的希望越来越渺茫。这里根本不存在关于项目规划与概念的市场价值评估的程序和需求,它们只是为投资和项目开发提供了一个市场机会和投资资讯。这就是项目方的全部“资产”和“价值”,而对于投资者而言,只是许多个机会中的一个,在这种不均衡的状态下所进行的谈判是不存在对价和等价的。

  另一个谈判定价的方法在于投资方希望和愿意全部接盘开发建设,在此种情形下,项目方必须要综合考量寻找其他投资机会的可能,如果没有更多其他确实的胜数,理想的选择由两个,一个是将前期的工作成果折合成相应的对价,一次性将项目沽出;另一个方案是将前期成果折合成为投资股权或相应的权益份额,与投资方共同运作项目建设。后一种反而可以获得一个较高比例的回报预期。

  在当前国内投资环境和金融体制下,上述条件的房地产项目很难通过资本市场和金融体系获得项目的战略投资、信贷融资和财务融资,而所谓过桥融资更是痴人说梦的妄想。唯一可行的选择就是将项目作为一个项目策划案转让由投资者独立运作,项目方必须认识到没有投资者会采取合作开发和分享权利的模式进入。

  2)土地和项目的权属相对明确,项目已经开工或仅进行初步的基础建设,但土地出让金或土地征用费未能交清。这一类土地在“8.31大限”中有不少未能过关,给房地产企业或投资商造成的间接经济损失是当初购入土地价格的数倍。

  这类项目融资的目的包括,缴纳土地出让金,获得项目的土地使用权证,进而通过土地使用权证进行下一步的融资(主要为银行土地抵押贷款),或以便能够获得项目的销售许可证,通过销售获得资金来源;继续工程建设,加快建设进度,尽早达到可销售阶段以及利用项目进行融资(主要银行在建工程抵押贷款)。也有的是为了偿还其他借款(如贷款到期),以保证项目的相关权益可以继续为项目方所有和有效控制,如早期的融资借款将项目公司股权抵押或托管给出借人,土地抵押给贷款银行等,项目方期望通过进一步的融资来释放原先首控制的权利与权益。   这类项目可能的融资方式包括转让收购、重组合并、合作开发、财务融资等,但在具体的项目运作过程中往往由于房地产项目自身的要件制约投资方对项目进行有效的控制和风险规避,比如土地使用权的抵押、变更在程序上受到非常严格的法定形式和程序限制,项目资产的产权性质以及所有权形式却又是与项目资质及各类项目批准证书密切相关,特别是涉及投资方拟通过资产渠道的方式退出时,这些批准文件及其变更的法定要件几乎无法逾越,这些都会使房地产项目的融资业务陷于极其复杂的法律关系之中。

  在这一类项目融资活动中,关键的就是项目的谈判定价,主要就是项目评价与估值。

  项目评价与估值包括以财务分析各项指标分析定义的项目市场价值,主要是通过分析项目的全部投资现金流量表、资本金现金流量表、损益表、资金来源与运用表、总投资估算表、投资计划与资金筹措表、借款还本付息表,并同过净现金,财务净现值、静态投资回收期、动态投资回收期、内部收益率等指标来衡量项目的盈利能力和风险,这些也都是最为基本的投资分析模型。

  这种项目评价是以项目现状为主的估价和核算,主要包括:

  a、土地现状条件及同级别土地的市场价格、项目各项规费缴纳情况,测算出项目的土地价值。一个简单的标准就是折算出项目建设的楼面价,它能够反映出项目投资的基础成本,也是项目投资回报测算的依据,楼面价的高低通常也就可以反映项目的盈利能力和风险水平。

  楼面价的计算公式为:

  楼面价 = 土地成本 ÷ 项目规划建筑面积

  其中:

  1、土地成本为融资方获得项目时所支付的土地价格或融资谈判过程中双方确认的土地价值。

  2、 地成本的条件对于土地价值或价格也是至关重要的,但通常还是 以相同或相近区位的土地市场交易价格作为定价谈判的基础依据,而不会是土地获得时的实际支出。

  3、 项目的土地规事程序或规费缴纳存在不足或瑕疵的,计算时可以根据实际情形予以扣除为交纳的费用并按约定比例打折。

  4、项目方用于非土地方面的工程投入,不可计算在内,应当另行计算。

  b、项目现状条件成熟,项目方已经在土地及建设工程上有所投入的,主要考虑工程基础设施条件、工程建设进度(即工程量)、工程款支付、销售情况等因素。主要的测算方法就是计算工程或在建工程的现值。以项目建设主体所完成建筑面积的工程量为标准,可以区分两个方案:

  a)项目建设的工程主体未完成的,根据融资交易方式的不同也会有不同的谈判定价方式,但主要的还是将土地价格单独核算后,再计算工程投入、工程量以及工程量现值。其中,属于转让收购的,工程量现值的出让价款可以由双方谈判确定,属于合作类的融资类型的,应当以工程量的现值为准。

  工程量现值的计算公式为:

  工程量现值 = 工程现状造价 - 未付工程款项

  这类项目的谈判过程及谈判价格的确定还存在较大的不确定性和风险因素,对于如何准确调查项目的投入和工程量的审核审计也会有许多变动,特别是对于工程造价部分工程款项支付的确认也是应当必须明确的。

  b)项目建设的工程主体已经完成的,可以根据项目在建工程实际完工的建筑面积测算出融资交易价格,在这个方案中,土地价格和工程造价合而为一个完整的项目交易条件。

  其价格表现形式为每平方平米的单位价格。需要注意的是完工建筑面积应当依据规划批准的建筑面积,实际建筑面积超出规划建筑面积的,属于合理比例并符合不办规划手续的,可以确认;否则超出的部分,应当扣除办理不办规事手续应当交纳的费用和罚款等。

  该类项目的交易价格所反映的市场价值和风险都以已经非常明显。它基本上是非常接近项目最终建设成本,也比较容易测算出市场销售价格的利益回报。

  C、项目土地的取得为协议出让的,土地原权属单位没有全部获得土地转让价款或双方约定土地权属单位按比例获得房产的

  原土地权属单位的资产权益应当在项目的土地价值或资产价值中相应地按比例或份额扣除。

  如果该类项目尚未进行开发建设,项目方可以获得的价款基本上为一次性转让价款,难以据此获得更大的利益回报。在可以合作开发建设运行的模式下,项目方的权益比例不会超过10%.

  d、项目建设为挂靠其他具有房地产开发资质企业的,投资方按照约定向资质单位缴纳的管理费用或分配的款项(或资产)应当在测算前予以扣除,也可以在转让款项中转由融资方向资质方支付。

zhujinlai 发表于 2014-9-11 16:27:12 阅读全文 | 回复(0) | 引用通告 | 编辑 | 收藏该日志

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