前面讲的计划编制,其实准确地说是项目的时间计划编制方法,,而严格意义上的计划还应当包括成本、质量、采购、人力资源等。这里我就讲讲我在房地产项目中的成本计划编制方法。

谈到房地产的成本管理计划，不能不谈一下房地产项目的成本构成。房地产项目的成本一般由土地成本（包括土地出让金、土地契税）、政府规费、证照费、设计费、建安费、市政建设费等，这些直接成本的基础上，还会测算出营销费用、管理费用、各种税费等。从房地产项目的成本构成可以看出，编织一个房地场项目的成本测算不是某一个部门甚至是某一个人能够完成的，它涉及到几户房地产公司的所有部门。土地成本、政府规费、证照费需要前期部（也有叫做开发部，主要是负责项目的各项政府审批手续的申办）支持，设计费需要设计部（产品研发部）的支持，建安、市政建设费非需要成本管理部（预算部）的支持，营销费用虽然在成本估算时可以按照暂估的销售额按比例计算，但是我喜欢在开始尽可能的就参考之前的项目开发经验（我看中公司的项目开发经验，虽然不排斥个人经验，因为即使是同一个人，在不同的企业做同一件事情，其结果也是不一样的，这就是组织的力量）。管理费用则可能会涉及到行政、人力资源等。

房地产项目的成本管理会在不同阶段以不同的方式出现，比如在项目投资机会分析阶段，项目还缺乏详细的信息，这是我主要是根据自己多年的经验，然后和咨询项目所在地的专业人员（专家法），来确定房地产项目的成本，完成房地产项目的投资机会分析，以帮助公司领导层进行投资决策。这个时期的成本测算的特点是，参与的人员较少，一般只会涉及的各个专业部门的领导；成本条目相对较粗，这里所说的较粗，主要是指建安费用，一般制作的各个物业类型的造价，比如，对于一个综合性的住宅小区，建安费用估算可能只会涉及到住宅地上部分的建安费用、商业地上部分的建安费用、地下车库的建安费用等等，还不能做到细分。

我在投资机会分析过程中的成本测算工作，碰到的最大的问题是项目的规划指标问题，有时在此阶段，项目的各项指标还很模糊，如果此阶段能够得到公司设计部门的设计师的支持，非常有利于成本的测算工作，不过大多数时间基本上是我要根据获得的有限的信息，对建筑密度等各项指标进行估计。

此阶段成本测算工作在得到初步结果后，我仍然会组织相关人员召开专题会议，对成本估算中的技术经济指标、成本条目、成本单价进行讨论修正。在充分讨论之后，我会对成本测算进行修正，并带最终的投资机会分析中的财务分析完成后，召开评审会，对《投资机会分析报告》进行审批。审批后的《投资机会分析报告》中的成本测算指标将作为后续工作的成本控制指标，例如，方案设计费指标将作为将来选择设计单位的成本的一个指标，建安费用将作为未来设计造价的一个控制指标等。

随着项目的进展，成本管理会越来越详细，参与的人员也越来越多，管理的复杂程度也越来越复杂，而且一旦项目进入准备阶段，成本测算的各项数值将被我输入之前用PROJECT软件编制的时间计划，从而得到一个资金使用计划。由于， PROJECT具备动态监控的功能，所以饿殍，人们可以利用这一点对成本进行动态监控。

为了提高成本测算的工作的效率，我利用EXECL编制了一个成本测算模板（包含在财务分析模型中）。