杭州地产，正开始由土地运作时代迈向资本运作时代——浙江大学管理学院副院长、浙江大学房地产研究中心主任 贾生华
中国的房地产不是太集中，而是太分散，洗牌有利于行业发展——浙江工业大学房地产研究所所长 虞晓芬
就算是实力很强的上市房企，也将改变其强势面孔，他们仅仅是这个产业链上的一环——杭州工商信托股份有限公司总经理 丁建萍
中小企业想要生存下去，必须走合作之路——正达集团董事长 陈侠
现实篇
资本与地产共舞的年代
实际情形，远没有本文的标题这么浪漫。
2007年11月下旬，清华大学房地产总裁班同学会第六届年会上，身为清华房地产总裁商会执行会长的浙江正达集团董事长陈侠提出了“华房投资联盟”的构想，由房地产企业、金融投资机构以及专业的投资管理顾问公司组成一个战略合作联盟，聚引资本，联合拿地，共同开发……
此项动议一提出便得到了众多与会人士的一致响应。
“我们都知道，我们的面前是什么。”在2007年即将走完最后一个月的时间里，浙江省内数目众多的中小房地产企业已经清醒地意识到，这一年，他们需要总结的，不再是房子怎么造抑或是如何控制成本诸如此类的技术性问题，而是：资本应对，行业整合。
“确切说，是资本为主导的地产年代里，中小企业如何生存下去、如何继续发展的问题。”陈侠如是说。
“大鳄”独享地产盛宴
陈侠的说法并非杞人忧天。作为浙江丽水一带的开发商，正达集团去年才大举进驻杭城，现手头开发有九堡项目和保安桥正达·紫源公寓项目。然而，如果换作今年，陈侠说，即便是保安桥这种不足万平方米的小项目，正达也很难凭一己之力拿下。
2007年的杭州地产市场，正越来越成为外来大鳄分享盛宴的舞台。
有人把盛宴的开始从2005年8月华润新鸿基进杭算起，但那时候的杭州市场，依然兵不刃血。华润拿下钱江新城万象城地块的价格仅比当时的底价高出20万元。
当年的10月21日，杭州人第一次见证了杭州楼市上资本与资本的较量，102轮，大马首富郭鹤年旗下的嘉里建设以24.6亿元的总价挫败新鸿基，一举拿下浙大湖滨校区地块。
也正是从那一刻开始，大鳄们拉开了逐鹿杭城的序幕。2006年，凯德、万科、复地、中海等国内知名房产企业先后宣布全面入杭，不过，在当时的土地市场上，这些“大鳄”出手甚至比本地企业还要保守。人们并未感到明显的杀戮之气。
2007年，楼市风云突变。
5月，杭州葛洲坝实业投资管理有限公司、绿城房地产集团有限公司和杭州康居投资管理有限公司三家联合以34.9亿元竞得位于钱江新城的杭政储出[2007]17号地块，综合楼面地价11759元/平方米；
6月，雅戈尔、中海、中天三大公司同天竞地，出手阔绰，一时间杭州地产风生水起；
7月，借助中天在三墩取得的两地开发权，金地置业宣布联手中天，开发三墩项目，不久后，该公司又单独出手三墩地块；
也是7月，九龙仓联手金都拿下西湖区转塘镇两幅地块，两次拿地总金额为30.91亿元；
10月底，中国远洋以43亿元拿下拱墅区杭一棉地块；
……
随着资本雄厚的外来大鳄屡屡现身杭州地产市场，人们亲眼目睹了从未曾见过的地产盛宴。不过，这场豪华的“拿地SHOW”中，除了绿城、滨江、广宇等少数杭州本地房企外，其他本地企业的身影变得越来越模糊，几年前曾在杭州土产市场上掀起阵阵波浪的“三外”企业，更是踪影全无。
谈及这样的现象，长期从事资本运作、并已成功将资本触角深入到房地产业各领域的杭州工商信托股份有限公司总经理丁建萍非常直接：“这意味着资本主导的地产市场开始了，未来房地产市场的集中度将会越来越高，中小企业会越来越没得做。”
差距形成在几年前
分析2007年地产市场这种外来“资本大鳄”主导的市场特点时，众多杭州本地企业只能一声叹息：“他们的实力是我们的几倍，甚至几十倍，在他们面前，我们充其量只能算是个少年，也许连少年都不是。”这番感慨准确地描述了杭州房产行业当下企业多而分散、但综合能力不足的现状。
“一旦外来大鳄想要进驻杭州，他们可以轻易地凭借在资本实力上的优势，一举击败我们。”事实也正是如此，在今年数块规模较大、位置较优、总价超过10亿尤其是20亿元的地块角逐当中，本地企业几乎没有多大的发言权。此时此景，杭州很多房企老总苦笑不已：“这种差距早在几年前便开始一步步地形成了。”
“较之众多全国性企业，杭州房地产企业一直走得顺风顺水，从拿地、开发到销售，一路通畅。这对企业经营当然是好事，但在另一方面，却也导致了很多企业有点不思进取，”杭州某地产界人士就举了个例子，杭州房企小富即安的心态非常明显，在一轮又一轮的房地产企业竞争中，除了绿城、滨江等少数企业脱颖而出外，大多数房企的声音却在变得越来越小，“很多企业太过专注于对单个项目开发、利润的追求，却忘记了房产行业资本运营效率对企业发展的影响。”
这种资本意识的欠缺同时也表现在了企业运营过程中，对金融杠杆运用的不足之上。“当珠三角的众多房地产企业纷纷上市的时候，本地一些房产企业却在疑问为什么要把自己的利润分给别人。一些企业只知道房地产开发要向银行贷款，甚至还有企业认为自有资金充足，即便是银行资金也不见得会充分利用。实际上，资本密集型企业在发展过程中，又有多少人是完全靠自有资本发展的呢？”
浙江大学管理学院副院长贾生华教授也指出：“其实在国外，房地产开发的资金主要来源于REITS、上市融资、私募基金等多种方式，银行贷款主要用于建造环节，分量也没有像国内这么重。”
顺风顺水的市道下，企业融资手段单一没有多大问题，但是，一旦市场有变，很多企业就有可能陷入被动。“大部分都要靠银行贷款融资，企业的发展必然会受到金融政策收放的影响，没有主动权，只能被动地跟着银行走。”浙江大学房地产研究所所长虞晓芬教授的这番话，与宏观调控背景下金融政策日渐收紧、资本力量在宏观环境出现变化的背景不谋而合。“政策越紧的时候，越发显示出多种融资手段的重要性。”
但是，就是在这个重要环节上，杭州企业落后了。对此，国内财经界一位人士不无遗憾地指出：“在资本领域落后了想要再追上很难很难，战争已经开始了，你的枪却还没准备好，想再准备也来不及啊。上市也好，融资也好，并不是在你想做的时候就能做到的。”
资本的影子无处不在
面对来势凶猛的外来资本，杭州很多中小房地产商不得不开始在公建、二三线城市寻求新的发展空间。今年上半年，在拿下位于城北的某公建地块后，某拿地企业的相关负责人就大叹苦水：“我们从去年下半年便开始想拿新的项目，但是住宅用地的市场竞争实在太激烈了，始终也没拿下，企业总是要生存下去的，趁着公建价格不高，拿块公建用地也不失为一个好办法。”
然而，就在杭州越来越多的房地产企业因为融资陷入发展瓶颈的时候，市场上的另一股力量日渐活跃：资本。
作为国内著名的信托机构，杭州工商信托股份有限公司(下称：杭工信)正是其中的一个典型代表。今年9月，杭工信与国内知名的房地产企业阳光100签署战略合作协议，依据这份协议，双方将在资金信托业务，动产、不动产信托业务，企业资产重组、购并等中介服务，融资、租赁等十二个方面展开合作。几乎是同一时间，两家又宣布在无锡拿下1400亩土地。据杭工信总裁丁建萍介绍，无锡项目的资金来源，很可能是杭工信正在募集的两只房地产基金，也可能是单独的社会投资机构。
实际上，这已非杭工信首次涉足房地产市场，早在几年前，杭工信便是杭州本地企业国都房产高价拿下枫华府第项目、创下当年地王事件的幕后支持者。谈到企业在地产领域的发展战略，杭工信总经理丁建萍非常坦白：“未来的房地产行业必然是资本的天下。作为资本运作机构，杭工信未来参与、发展地产的方式主要包括项目合作、资产组合管理、收购、并购等，主要将围绕着资本合作而展开，倒不是直接开发。”
与阳光100合作，正是基于这样的理念而展开。“在资本时代，就算是上市公司单独拿地也会很困难，只有与资本联盟才可以获得长久的发展，而作为资本一方，杭工信这样的机构可以通过资本运作筹集到大量的资本，但是，做房产，并不是杭工信的专长，资本也不可能真正介入到房产的实际操作中去。”丁建萍透露，目前，杭工信正与数家国内房地产企业洽谈合作事宜，其中不乏国内知名的上市公司。
除了合作，有点类似混合型私募基金的资产管理计划也在进行中。早在去年，杭工信便以信托计划的方式开始尝试长期持有并经营商业地产项目，收益非常可观。“类似的资产管理计划最近可能还会有新的发展。”丁建萍透露，前些时候，杭工信已与某国际超市巨头达成初步意向，准备介入该集团某分店的开发计划。
作为业内知名的资本机构高管，丁建萍对同行们的动向了如指掌。“资本在杭州市场上现在已经相当活跃，年初，数只国外著名基金都试图在杭州市场有所作为，最近因为政策对外资的控制加剧，有所淡出。而在国内，也有两三家和我们一样的信托机构，活跃在杭州市场。”
在丁建萍看来，房产的资本游戏现在不过是个开始，“一旦国家对房地产信托业务有进一步的开放政策后，比如REITS(房地产信托基金)允许上市交易后，资本的空间将会越来越大。”而从最近国家相关部门的一系列动向看，REITS的发行与运作只不过是个时间问题，至于外来资本，同样会无孔不入。
实际上，早在今年上半年，新加坡腾飞集团(Ascendas Group)就宣布动用35亿元人民币收购了杭州科技园80%的股份，随后又在上海宣布成立两只总额为14亿新加坡元(约合70亿元人民币)的私募基金，全面投向内地工业地产和商业地产。
影响篇
资本运作时代 房产格局大变迁
“杭州地产，正开始由土地运作时代迈向资本运作时代。”面对越来越深受资本影响的房地产市场，著名学者、浙江大学管理学院副院长、浙江大学房地产研究中心主任贾生华日前在接受本报专访时一针见血地指出。
贾教授说，中国房地产行业以前主要是以土地为主导的市场，企业只要有办法拿到地，便可以发展。“但拿地方式有时候并不市场化，也不依赖于资本，加上预售办法也很松，企业只要有相应的资源，‘空手套白狼’并非不可能。”进入资本运作时代后，所有的游戏规则将发生改变。
行业面临洗牌
中小企业生存压力加大
行业洗牌，首当其冲的便是中小企业。正如贾教授分析，房地产行业此轮的调整发生在银根收紧的前提之上，自然而然，资本便成了开发商们的最核心、最基本的力量。而在这方面，中小房地产企业的力量最弱，最可能出现无钱买地、没有融资能力，从而影响到生存、后续竞争和发展。
“前几年，100亩的地对大多数开发商来说都是很轻松可以拿下的，但如今，没有几家企业可以凭着一己之力拿下地块。受此影响，必然会有越来越多的房地产企业出局，行业必然向优势企业、强势企业集中。”杭工信总经理丁建萍认为，随着行业集中度的增加，中小企业出局是必然趋势，“放眼其他任何一个国家，哪个国家有像中国这么多房地产企业？洗牌在所难免。”
浙江省内众多房地产企业显然也认识到了这样的问题。“目前整个市场发展的形势对于中小企业都非常不利，银行贷款政策收紧后，上市公司可以增发融资，中小企业又有什么？而且随着行业整合的加剧，大量的上市公司也不再局限于一线城市发展，开始向二三线城市扩张，对中小企业形成了强大的压力。无论是资金面、人力资源、企业管理水平、营运能力等等方面，中小企业都无法与大公司、大企业比拼。”正达集团董事长陈侠说。
“产业链”大挪移 站在金融看房产
但事情的发展远不止此。贾教授明确指出，在国外，房地产行业的发展与金融业相联系，是金融的一个分支。随着杭州乃至整个中国房地产业向资本运作时代发展，国内房地产业也将越来越表现出其资本性的特征。如此一来，原先围绕房产商而构建的产业链格局将会演变为以资本为中心，围绕筹资、投资、运作而展开。在这样的产业链中，开发商的地位将会下降。
“这种变化将不仅针对中小企业，同时也包括目前市场上叱咤风云的房地产上市公司。在资本运作时代，分工将越来越细，届时房地产商可能也就和建筑商、设计公司一样，仅仅是整个房地产产业链中，从属于房产的一个环节，主要依赖房产公司规范的操盘水平来获取报酬，而不是像如今这么强势的甲方。”丁建萍说，实际上这样的苗头已经有所显现，比如阳光100与杭工信的合作，“阳光100并非是发展商，而只是简单地受托于资本，利用自己的专业水平，收取相应的管理费作为报酬。”
“这一变化会很明显，也会很快。如果开发商到现在还没有认识到这一问题，仍以自我为中心，那么，他们就需要重新认识到，就算是上市公司，他也不可能完全依赖于上市融资来满足发展的需要。”贾教授说。
资源集中有利行业 目前不必担心“垄断”
行业资源向优势企业集中，会不会因此导致“垄断”而使得行业效率下降，社会福利损失？
浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为，这样的担心目前为时尚早。“一直以来，杭州的房地产企业是小而散，集中度、规范性都不高。行业的这种发展水平非常不利于技术创新、产品研发以及大批量开发模式的实施。因此，对于中国的房地产行业来说，不是太集中，而是太分散。行业想要发展，必须加剧洗牌，培育大企业，适应行业进步的需要。”虞晓芬说，如今由于外部力量的加入，加速了整个行业的整合，这个趋势谁都可以看到，对于杭州房地产企业来说，要做的是适应这种变化，及时应对，而不是叫苦。
贾生华教授则指出，就算杭州楼盘开发量真的集中到了少数房地产商手中，对于市场的供应量、供应节奏来说，也形成不了垄断市场的问题。“一个区域的土地供应量、容积率等指标都是由政府掌握的，无论是一个开发商还是两个开发商，都不会改变这个区域的楼盘供应量。即便是供应节奏，在资本运作时代，投资方对资本回收速度的要求，也会远远高于对楼盘捂盘赚取额外利润的需求。”
“开发太过集中的区域，政府其实还可以采取相应措施加以监管。”虞晓芬教授说。
应对篇
合作、上市 还是换种思路做房产？
面对外来资本，如今摆在众多杭企面前的问题也非常统一：何去何从？
“实力强的企业，像绿城、金都、滨江可以选择IPO，开辟新的资本时代，综合运用金融手段；对于中小企业来说，则要学会差异化生存、错位发展。”贾教授说，不同企业针对自己的实际情形，应该采取不同的措施，但所有开发商都迫切需要进行彻底的战略反思和战略重构，以正确的战略决胜未来。
合作之路任重道远
因为在相互合作上很有经验，陈侠第一个想到的也是合作。“不仅要与外部合作解决资金问题，也要与同行合作取长补短。”于是，陈侠提出了“华房投资联盟”大胆构想，“江苏的企业想在杭州拿地，可以2-5家，3-4家企业组成一个临时组合，先建立好退出机制，拿地的时候大家一起协助拿地，也可以组建新公司合作开发，到了一定时间后，通过项目回购等方式，该退出的退出，留下主要企业继续开发。”
但是，要做好这种联合模式并非易事。“中国的中小企业对控制权看得非常重，甚至比利益还要重，所以很多公司首先从观念上要解决这个问题。其次，就是一个信任问题，让两家陌生企业合作并不现实，只有慢慢熟了以后才可能有更深入的合作。”由此，陈侠也考虑到，在联盟中，企业首先要想好退出机制，“也就是先小人后君子，把最差的事摆到最前面来想。”
千军万马投资房产
丁建萍则指出，中小企业间的合作还不是最佳策略。“中小企业可以合作，大企业也可以合作，最终效果是抵消的。”
“其实不妨换种思路做房地产。”丁建萍提到了一个很有意思的现象，在杭工信近期设计推出的一些契约型房地产基金组合当中，正吸引着越来越多的杭州本地房地产企业加入，“很多客户以前都跟杭工信合作过，帮助过融资，如今因为靠自身力量在市场上很难拿到地，于是，就加入到我们的基金当中来。”
贾教授也指出，在未来地产发展的格局当中，即便是上市企业，也很难光靠上市融资、增发、配股、发债来满足发展的需要，而必须综合运用金融杠杆，比如REITS。也要通过多种方式形成战略合作，就像绿城与西子的合作，绿城要资金，西子要投资，双方合作可以优势互补。“实际上像万科与南都的合作，华立、杭钢的战略调整，说穿了都是在为资本让路。所谓的千军万马进房产可以变成资本投资而非房地产开发经营。”
专业化与错位发展
对一部分房产企业来说，他们也希望通过专业化、差异化发展来寻求自我的生存空间。
“本地企业有本地的优势，比如人力、比如公共资源等等，很多外来资本可能在资本上运作很到位，但在操盘能力上可能不如一些专业化的公司。”据一位房产公司高层透露，就在去年行业整个的进程中，该企业也频频被很多资本看中，寻求合作开发，“而这，应该就是未来一些企业的出路。”但这位高层同时也谈到，如果只能仅此而已，对杭州房地产界来说，也是一件悲哀的事。
而这也正是贾生华教授给出的第三套方案：“中小型企业，首先要学会差异化生存，因为你钱不多，能力不强，上市又不够格，要在这个行业生存下去，就要考虑专门做一些大公司不会做，跟大公司有区别的产品，而不要跑去跟绿城、万科那些企业去拼命竞争拿地。”贾教授认为，差异化可以体现在产品类型的错位、发展区域的差异化以及市场空间差异化三个方面，“比如，多做一些老年公寓、青年会所、酒店式公寓甚至像农贸市场改造这种大企业不愿意做的特色产品，并把发展的视角落到大牌房企涉足不到的二三线城市。”
虞晓芬教授也提议一些房地产公司走专业化的道路，“一旦形成自己的风格，拥有较高的专业开发水平，就会有资本主动上门来找你合作。”
据悉，已有一些中小企业亦已开始往此方向进军。据陈侠介绍，正达目前的发展思路便是要保持个性，做个性化、专业化的产品，并立足丽水这样的三线城市慢慢扩张自己的实力。
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